崩盘乌云笼罩在深圳楼市
深圳楼市上周异常清冷，只有一个新盘公开算价，价格创下片区起价新低，再加上21日深圳一天只成交新房五套的传闻、万科“1计划”大幅优惠等消息，使崩盘、降价的乌云笼罩在深圳楼市上空。而由于起价刷新龙岗中心城楼盘最低价格记录，水蓝湾成为价格屠夫。
龙城新盘起价新低
《南方都市报》报道，深圳楼市没有一个新盘公开发售，仅仅是位于龙岗中心城的水蓝湾进行了算价，据悉起价只要4868元/平方米，这一价格又刷新了今年龙岗中心城楼盘最低价格记录，而且据了解，5000元/平方米左右的单位有一大把，均价也不到7000元/平方米。
水蓝湾的价格一出，立刻有观点认为这将成为龙岗中心城的价格屠夫，“将引发龙岗中心城房价崩盘”。不过这些观点多少有些武断。事实上，早在中海康城国际开售时，5000-7000元的房子至少有100多套，再者，目前龙岗中心城有些楼盘赠送面积很大，计算下来使用面积均价也就在6000多元/平方米。也就是说，水蓝湾的价格实际并没有低到成为“价格屠夫”的地步，何况该楼盘也不是一个指标性楼盘。
数据有误让“崩盘说”突现
8月21日，深圳楼市以5套成交量创历史新低，后续几日成交量持续一蹶不振，22日至24日分别仅成交12套、18套、9套，一些业内人士由此大胆判言深圳楼市即将崩盘。与此同时，万科推出万科城预存1万元送10万元、第五园加1元送全屋精装修的“1计划”优惠，更有传闻万科别墅6折。有业内人士认为，万科此举可能引发新一轮降价潮。这似乎又成为崩盘说的预兆。
随后，官方称因为数据升级导致上述成交量有误，21日实际成交量并非5套，而是112套。而20日、22日、23日、24日正确的成交量分别是162套、71套、92套、83套。在笔者看来，无论数据正误，以短短几天的数据就判断楼市崩盘未免太过轻率。专家认为崩盘只会在经济出现大问题、地产业普遍亏损、大批开发商资金链断裂等情况下才出现，而这些因素目前都不具备。
后市走势判断不一
中海上周发布了其2008年上半年的中报，在中报中最引人注意的是，中海集团方面认为，由于房地产行业已经逐步成为国家的经济支柱行业，在经济进一步平稳增长的情况下，不排除下半年国家对房地产调控力度会逐步放松。这与万科此前发布中报时的观点恰恰相反——万科认为下半年的形势可能比想象得更严重。
抛开孰是孰非不论，万科、中海的判断和自身的产品结构有莫大关系。万科以普通商品房为主未来不确定性更大，而中海有大量的持有物业、别墅、综合体和商用物业，这些产品面对调整更加稳定。
宝安西乡 兴达华府与万人购房团决裂
位于宝安西乡的兴达华府，不久前传出准备整体包销给邹涛万人购房团。日前其开发商表示没有和万人购房团达成任何协议，并确定将以面向社会公开发售的方式销售。并且开发商透露准备以“惊喜价”开盘，部分单位甚至将低于之前邹涛万人购房团要求的6000元/平方米。
开发商表示接触万人购房团的初衷是想要探讨和了解其中是否有目标客户群，而且对于万人购房团的操作法方式也还有所担忧。而邹涛则表示除了“696套整体包销，均价不超过6000元/平方米”的方案以外，不愿意做任何妥协。
盐田港后方陆域 开始新一轮价格战
盐田港后方陆域的各楼盘近期相继调整价格拉开新一轮价格战。金水湾推出10套特价单位，其33-36平方米的单房，最低总价为25万元。其余单房总价也在26-27万元，单房整体销售均价不足8000元/平方米。
该片区在售的另一楼盘花样年花港近期也将对价格作出调整，据项目销售策划透露，项目近期正在酝酿下调价格，只是具体的下调力度还没有确定。同时，该片区的麓港国际也预计与近期入市，对于销售价格，开发商方面表示会跟据市场作出合理定价。
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四大城市房企被困 金九银十难秋收
购房者和开发商的博弈进入到“秋收”环节。然而，奥运会后，北京、上海、深圳和广州房企面临着各自不一样的困境。被寄予厚望的“金九银十”的9月、10月这样一个销售旺季，各房企恐难“秋收”。
北京奥运效应释放 提前感受冬天
《每日经济新闻》报道，北京的地产商将在“金九银十”中提前感受“冬天”。奥运期间北京楼市的市场表现无疑给满怀希望的开发商们泼了一盆凉水。根据北京市房地产交易管理网公布的数据统计，8月16日至8月22日北京楼市期房、现房住宅签约量均比前一周有明显下滑，一周共成交期房921套，成交面积9.96万平方米，成交套数和成交面积环比上周均出现下降，降幅分别为16.95%和41.04%。其中期房部分签约已接近谷底，创下了全年统计周期内签约最低值。
同时，北京各城区的9个限价房项目将在10月底之前全部完成公开摇号，共计房源2.7万多套，9月底前将有1万套两限房推出。
我爱我家副总经理胡景晖就认为，如此大的两限房放量，势必对新盘销售造成影响。最早于8月25日摇号的 “首钢·金顶阳光”提供房源1784套，均价为6250元/平方米。8月26日，丰台区“鸿业兴园二期”完成摇号，提供房源1173套，均价为6800元/平方米。
目前，石景山区域二手房住宅价格在9500～10000元/平方米，新开商品房住宅价格在11000元/平方米左右，就两限房金顶街项目来看，低于周边项目均价近一半。
此外，未来两月的新盘入市数量将创出年度新高。来自北京房地产交易管理网的数据显示，截至8月19日，本月共有19个项目取得预售许可证。按照相关政策要求，这些取得预售证得项目在8月下旬、9月初迎来最大规模的放量。据亚豪机构最新统计数据显示，预计未来两个月，北京约有80个房地产项目开盘。
北京中原地产董事总经理李文杰撰文指出，“北京楼市到年底前应该还有10%的减价空间。”不过，北京链家地产副总经理向记者表示，“后奥 运经济下的房产市场将会延续2008上半年的走势，即价量涨幅回落，市场趋于平稳。”
上海楼市进入拉锯战 大跌无望
“全国楼市看上海”，业内人士用这句话来形容上海楼市对中国楼市的影响力。8月份，上海楼市成交量没有太大起落，房价并没有出现普降和大幅度下降。从房价来看，金地集团浦东新区的项目，6月9日开盘时的网上参考价为17500元/平方米，随后新推的3批房源，网上参考价依旧是17500元/平方米；但是，8月22日，在该项目再推600套新房源之际，此时的网上参考价已经调整至14000元/平方米。
上海楼市坚不可摧的房价坚冰似乎正在开始融化。上海浦东三林板块内的万科金色雅筑，单套房最多可优惠10万元。
佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，目前部分在售房源出现价格调整将不可避免。预期报价17000元/平方米的春申丽园，最终开盘价为15000元/平方米；报价15000元/平方米的金地格林风范城，实际售价为12000多元/平方米；报价7000元/平方米的德邑小城，实际售价6400余元/平方米。佑威分析师表示，上周成交量相对较多的楼盘，大多是通过降价获得消费者认可的。上周成交的较为集中的中远两湾城、大华阳城贵都、大华锦绣华城、金地湾流域、万科中林苑等楼盘，都是近期最受市场关注的主流降价楼盘。
易居房地产研究院分析师付琦认为，“近期上海部分楼盘价格调整，不会出现上海楼市价格整体大幅下滑的现象。”27日，付琦认为：“平稳会是大势所趋。成交平稳上升、价格稳中震荡。”
深圳日成交量不高
深圳楼市8月份以来价格竞争日趋激烈，此前打8折、9折的项目，在奥运会期间，不少开发商定价也不断走低，想用具有更高性价比的楼盘来吸引潜在购房者早日入场。奥 运会期间，深圳楼市整体情况为新盘定价低，尾盘多作促销。其中，雷圳0755、景园、高发城驰、龙园意境等在售楼盘近期纷纷推出优惠活动，有的优惠幅度甚至高达7.5折。
在深圳，万科传出再次降价的消息特别引人关注，据称，万科部分项目的调价最低达到5.5折。一位中原地产置业顾问表示，现在万科东方尊峪的优惠价格是19000元/平方米，较原价25000元/平方米相比，打了7.6折。
然而，对于是否有6折的折扣之说？销售人员表示，“高层住宅是绝对不可能打到6折的，但别墅项目中有不少的特价房，应该有部分别墅能打到6折”。深圳万科媒体负责人表示，关于深圳万科的万科城项目打6折的说法并不属实。
“9、10月份，深圳将会有20到30个新楼盘推出，为了规避一些市场风险，部分开发商提前采取销售策略。”中原地产策略中心总经理周曜表示。
广州7月房价创今年新低
广州7月十区一手住房交易均价为9122元/平方米，而6月均价9569元/平方米，环比下降4.7%。虽然9122元/平方米的房价已创今年新低点，但与去年7月比还是上升了7.4%。
广州楼市9、10月份将面对大约五万套一手新货的海量冲击，加上明年4～9月可能还有300万平方米住宅推出预售，一些较为悲观的地产行家预料将引发新一轮降价潮到来，下半年房价有可能加速探底。
广州市国土房管局8月27日公布的楼市数据显示，7月份全市十区一手住宅成交量为60.56万平方米，均价为9122元/平方米，量和价都比6月轻微下降，但房管局认为，7月份成交量与6月份水平相当，仍位于60万平方米水平之上，价格基本处于较稳定状态。
根据房管局对7月份阳光家缘一手住房备案数据的统计汇总，顶级高端住宅销售受阻，万元以下楼盘卖得最好。10000元/平方米以下区段占比在近几个月以来第一次超过60%。
虽然有分析认为房价还要跌，但也有业内人士认为，最终房价能否降下来，较大程度上取决于楼盘开发商的资金紧张程度，看其是否需要进行价格让步加速资金回笼。
据了解，2009年上市销售的项目多数是去年“地王”频出之时拿下的高价地，在已获得建设资格的几个项目中，大部分地价为3000～8000多元/平方米。这批房价格下跌的回旋空间其实不大。
部分房企上半年仅完成销售计划1/3
目前已有超过40家房产上市公司陆续交出了今年上半年的“成绩单”，年中报显示，部分企业上半年仅完成全年销售计划的1/3。
高盛高华证券的一份研究报告指出，包括万科、中海、富力、招商等大牌开发商在内的14家主流开发商，今年完成销售目标有难度。
8月中旬，碧桂园控股有限公司董事局主席杨国强表示，碧桂园今年的销售计划约320亿元，而今年1~7月，碧桂园仅完成全年销售计划的31.56%。
2008年有着100亿元销售计划的招商地产，上半年可销售楼盘较少，仅完成20亿元的销售额。金地上海公司2008年计划回款约62亿元，1~6月实现回款约22亿元。
今年上半年，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。仅在上海，上海万科计划推出14个项目，销售目标也从去年的80亿元增至今年的130亿元。而从上半年的销售来看，万科下半年销售额必须达到500亿元以上，相当于月均销售80亿元以上。
近期房产市场的观望，似乎更让开发商完成全年销售计划的梦想变得更为严峻。万得资讯(WIND)统计显示，近日披露半年报的46家房地产企业中，“积压”的存货比去年同期激增了1400亿元，同比增长了将近一倍，达到2935.28亿元。与此同时，预收账款增加215亿元，达到806.43亿元，同比增长36.38%。
尽管大多数房企的年中报显示为盈利，但宏源证券房地产业行业分析师杨国华仍认为，今年房产上市公司的业绩增长幅度约在40%左右，较去年下滑6成。如保利地产，上半年销售认购金额约106.99亿元，同比增幅已经放缓至34.53%。
上海楼市价格战悄然开火
成交量的长期低迷终于令上海楼市的部分开发商难以承受，一场不见硝烟的价格战也在小范围展开。8月份以来，包括万科等多家开发商纷纷对旗下新盘降价出售，幅度也超出此前的预期，这使得许多计划利用“金九银十”冲刺一把的开发商们感到沉重压力。分析人士指出，央行和银监会重申严格控制房地产贷款让开发商们对“救市”的期望成了泡影，而持续低迷的成交量则让开发商的资金链越绷越紧，而出于资金的压力，上海楼市的降价趋势已经较为明朗。
降价开始蔓延
当中远两湾城新盘最大降幅每平方米达7000元的举动令业内震惊的同时，年初已经率先降价的万科再次充当了上海楼市降价潮的领军。万科日前在上海公开宣布，旗下的8个楼盘开始不同程度的促销活动，其中万科金色雅筑、万科新里程等楼盘的价格此前已经有所调整，万科金色雅筑更是喊出了“直降10万”的口号。除了万科外，记者了解到，目前上海楼市降价的楼盘不仅仅包括中外环地区，一直被视为不可能降价的内环，也有部分楼盘开始打折销售。
这种风潮也蔓延到了二手房市场。进入夏季以来，受到市场浓重观望情绪的影响，二手房的挂牌量激增，网上房地产的统计显示，目前上海二手房的挂牌量已经高达12.25万套，比两个月激增近两万套。而从多家中介处记者发现，前来看房的人寥寥无几，许多中介业务人员一个月都难以成交一单。在这种情况下，一些板块的二手房开始小幅降价，而且议价空间较大。中原地产某工作人员向记者表示，尽管抛盘增加明显，但是由于价格还是处在高位，购房者出手非常谨慎，撮合成交非常困难。
分析人士认为，经历了多年的上扬，上海楼市的价格已经处在一个相当高的位置，这本身已经抑制了需求的增加，加上宏观调控政策的影响，以及中国经济目前所处的困境，真正的有效需求已经大大削弱，“僧少粥多”的局面将会慢慢显现。在目前环境下，开发商如果主动降价回笼资金，将会有助于自己熬过楼市的“冬天”。
观望情绪加剧
尽管一些开发商主动抛出了“橄榄枝”，但是在浓重的观望情绪面前，这些“橄榄枝”的效果却不明显。
作为传统的销售旺季，“金九银十”被众多开发商视为救命稻草，许多捂了半年之久的楼盘将会纷纷上市，但是调查却显示，今年的“金九银十”有可能如同以往一样，给开发商浇上一盆冷水。某网站的统计显示，对于今年的“金九银十”，69％的受访者认为行情不容乐观，16%的受访者认为，成交会较之前有适量提升，但无法达到往年的活跃程度；对于未来两月的楼盘销售量趋势，58％的受访者认为不会增加，认为会大幅增加的仅有4％。
事实上，对于开发商们而言，当前的首要问题是资金链过于绷紧，“金九银十”从某种意义上来说，只不过是缓解资金状况的一个手段。业内人士表示，由于经济环境发生了变化，开发商们期望的刚需和投资客都会比较谨慎，因此，为了争夺有限的客户，“金九银十”期间上海楼市开发商的促销幅度有可能增大。
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