新政后上海首次大型房展“五一假日楼市房展会”昨日开幕，此次展会并未出现预期中的打折促销潮，供需双方博弈明显。新浪财经现场调查发现，部分房地产开发商表面死扛，暗地却在“曲线降价”。
中房信分析师薛建雄表示，政策出台以后，开发商出现了两个阵营较大分化的局面：第一大阵营是过去一年里大规模扩张的，将加大推盘和促销力度，以绿地、保利等主要代表；另一批是以地方小国企和中小地产公司为主，策略更为保守。业内普遍认为，“带头降价的大哥”必将出现在第一阵营，而绿地、保利在房展会上也出现了“曲线降价”的苗头。
“开发商推迟开盘是实情。没人现在敢推盘，涨了要被更严厉调控，降了要被同行骂，而且一旦降价更没人买。”一位地产营销人士直言，开发商目前的行为并非对抗政策，而是无奈之举。
未现打折促销潮
素有上海房地产市场风向标之称的“五一假日房展会”，此次有200余家开发商参展。与之前的“折扣加大”预测不同，房展会现场并未出现竞相打折的场面。
中国房产信息集团近日发布的报告显示，4月份上海全市共推出了65批共127.04万平方米的商品住宅，比3月高出60%以上。5月份则有110余个楼盘上市，“五一房展”折扣加大将是必然趋势。”中房信分析师薛建雄预测。
但新浪财经现场调查发现，预期中的价格松动并未出现，为数不多的优惠也仅限于一次性付款和高端项目，并伴随一定的苛刻条件，实际降价促销的项目非常少。例如中心铂庭提出，在房展会期间，成功认购可享受总价1%优惠；而如果同时签署合同并付清50%首付，可再享受1%优惠。和风丽园楼盘的促销政策是“房展会期间一次性付款享受97折优惠”。
买卖双方处于拉锯状态
不仅没有出现购房者期待的额折扣促销潮，大多数楼盘对价格和开盘时间还都表示“不确定”，或是只给一个非常模糊的开盘时间，或是告诉周边楼盘价格以作参考。“你也知道现在刚出新政，你说价格怎么定？”中信泰富又一城销售代表坦言。
业内人士指出，此次展会上，开发商的试探性推盘、报价比较明显。据新浪乐居统计，在220个参展楼盘中，约有4成楼盘尚不明确何时开盘及开盘价格，仅有1成项目进行小幅促销。
中房信分析师薛建雄认为，调控新政对开发商和购房者的心理预期都产生了影响。在上海新政细则出台之前，沪上开发商和购房者多会选择双向观望：购房者看开发商是否降价，而开发商也在看购房者的观望“可持续”程度。新浪财经还在展会现场遇到几位调查人员，称受某开发商委托，将针对近期购房者需求进行抽样调查。
不仅开发商的“死扛”不在购房者预期之内，展会开场略显冷清也不在开发商预期之内。首日观展人数不仅与往届摩肩接踵的程度相比显得冷清不少，且部分展台还出现无人问津的的尴尬场面。上海富阳物业咨询有限公司副总经理李政中坦言，“这让我回想起了2008年十一房展会的场面，当时正处于楼市的最冰点。”
“今年上海放5天假，能出去玩的还不都去玩了？大家都在观望，来也没什么好看的。现在就看谁能笑到最后了。”一位看房者如此告诉新浪财经。
据新浪乐居最新调查结果显示，此次展会观展者中有八成表示年内观望，其中38.6%表示1年内都将不考虑买房，选择继续观望；34.9%表示会在6个月至1年内买房。
谁将成为业内降价“带头大哥”
此次史上最严厉调控新政密集出台已经给消费者心态产生了巨大影响，据了解，金领国际三期于新政出台的当天——4月17日开盘，开盘当日签订意向共计60余套房子，但随后几天就有10余套遭到退房，占到该楼盘目前已售房源15%。
不仅一线城市如此，二三线城市也出现类似现象。在近日参加的一次房地产内部论坛上，一位上海开发商告诉新浪财经，其公司4月中旬在江西南昌县有一项目开盘，当天付了意向金的房源达到70%，“但新政出台后，第一时间就有四五个房主前来退房，1万块的定金也不要了，要知道，这个楼盘均价才 3000。”
购房者的变化给开发商带来巨大压力，延期开盘或是最佳选择。据新浪乐居百盘调查显示，沪上超六成楼盘延期开盘，部分开发商涨价不卖房。在本次房展会上，多数开发商也表示，楼盘将延期5到6月开盘。
上述南昌楼盘的开发商表示，这样的退房案例虽未蔓延开来，但足以被引起重视。此次调控力度前所未有，“踏准市场节奏”尤为关键，“大家都在观望，可房子放在那里没卖出去也总不是个事情，踏准市场节奏尤为重要，什么时候降？怎么降？降多少？要跟着市场节奏来。”
实际上，“什么时间开盘，开盘价格怎么定”已成为开发商们较为头疼的问题。“开发商推迟开盘是实情。没人现在敢推盘，涨了要被更严厉调控，降了要被同行骂，并且一旦降价更没人买。”一位不愿透露姓名的地产营销人士说，开发商目前的行为并非对抗政策，而是无奈之举。
很多标杆性房企都乐意做行业的“带头大哥”，但如果是“带头降价的大哥”，恐怕很少有开发商愿意做。
开发商曲线降价：不涨已是降
薛建雄认为，政策出台以后，开发商出现了两个阵营较大分化的局面：第一大阵营是过去一年里大规模扩张的，将加大推盘和促销力度，以绿地、保利等主要代表；另一批是以地方小国企和中小地产公司为主，策略更为保守。业内普遍认为，“带头降价的大哥”必将出现在第一阵营，而绿地、保利等开发商似乎已初显苗头。
虽然与3月的上海之春房展会相比此次开发商更具“亲和力”，但问及有无折扣时，某楼盘的一位置业顾问回答：“没有，但不涨就已经是降了。”
据悉，万科金色城市于4月下旬开盘，均价达3.3万。紧邻该楼盘的绿地东上海将推迟至5月开盘，该项目置业顾问明确对新浪财经表示，目前还未开盘，售价也没有最终定，“但可以肯定的是，我们不会跟风涨价，起码不会超过万科。”
而绿地另外一个位于松江的项目也将采取“低开”策略，已售罄的二期公寓均价去年就达到了1.6万元/㎡，目前即将开盘的三期价格将与之持平，与一度“节节高”趋势相比，已经属于“曲线降价”了。
不仅如此，绿地集团此次带来旗下16个项目参展优惠也很多，诸如买别墅送世博门票和旅游；别墅在房展会期间认购每套有40万的优惠，公寓5月2号开盘，开盘当天还会有优惠政策。
据悉，就在4月29日，绿地集团以超34亿元的价格投得莘庄镇222号地块，击败了包括新鸿基、城开等公司在内的一个“志在必得”的联合体。而付款新规也在此次交易中首次执行，在签订出让合同10个工作日内付清地价的50%，剩余出让价款3个月内付清。
不仅是绿地，其他标杆性房企也或多或少有曲线降价迹象。如，位于嘉定新城的中信泰富又一城的周边房价在17000-18000左右，其销售代表也表示，“我们应该会略低一点。”
另外，位于新江湾城的保利维拉家园房展会上的报价为33000-35000左右，相比之前的单价35000有了一定“缓冲”。
沪5月或出现房价拐点
“去年是卖方市场，今年将是买方市场。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日在“2010中国房地产百强企业研究成果华东发布会”上曾表示，今年一季度新开工面积、在建面积和土地的增长速度全部都是历史高位，其中新开工面积增长60.2%，施工面积增长速度35.5%，土地购置面积增长 30%，这使得今年下半年市场供求将出现逆转。
据中国房地产信息集团的研究，上海楼市的供需现状与2005年非常类似。2005年3～6月，上海楼市的供需比分别是211：212、 267：126、166：71、261：71，从3月份的供略大于求到4月份的供大于求并逐步扩大之后，当年新房成交均价也由3月份的9404元/平方米的阶段性高位滑落到6月的6962元/平方米，跌幅达26%。
而在今年4月，供应量达127万平方米但成交量预计不到105万，是近1年多来首现供过于求的月份。同时，5月供应量还将大幅增加。“而如果5 月出台保有税之类的政策，导致成交不振，那么房价拐点也将在5月的巨大供应之后到来。”薛建雄还预测，未来一年内房价必将大跌。
实际上，上海一手房价格已经出现部分松动，但只是“暗流涌动”。一位知名开发商营销部负责人坦言：“如果买房的人是真心买，会给相应的折扣，但这不一定非得广而告之。”
一位开发商在展会现场也对新浪财经表示，“预计房价的短期调整已经不可避免，房产新政的作用可能再过半个月就会显现。”(金霞 发自上海)
