谢国忠：未来五年内房价跌一半 称股市毁灭价值

他因成功预言97年亚洲金融危机而名声大噪，也因直言不讳而黯然离职。多年来持续唱空楼市，让他被网友戏称为中国的“空军一号”。近日来股市新政频出却屡创新低，跌入1时代，作为独立经济学家，他又有怎样的见解?本期财经面对面对话独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠。

人物简介

谢国忠，1960年出生，1983年毕业于同济大学路桥系，1990年获麻省理工学院经济学博士学位。同年加入世界银行。1997年加入摩根士丹利，并准确预言亚洲金融危机。2006年因激烈批评新加坡政府的内部邮件泄露而离职。现为玫瑰石顾问公司董事。

中国没有土地短缺 未来五年房价跌一半

主持人权静：如果用资金的角度来衡量，房地产市场是不是跟股市的道理也是一样的?在货币层面上来说，已经没有那么多的资金去推动房价的继续上涨。

谢国忠：而且中国的房地产每年投资大幅上升就是在建的房子，到今年可能突破100亿平方米的大关。100亿平方米，每平方米自己看看有多少钱都心里有数，这100亿平方米需要多少钱。中国货币发行那么多，有那么多货币接盘吗?这个大家心里要有数，不要听故事，故事好多，很多人会说这里又火爆了，你看那边又排队了，那边又说明年要暴涨等等。投资最好不要听故事，大的局面要有一定的判断。中国现在人均居住面积30多平方米，早就超过欧洲、日本，外面还有一百亿平方米在建，包括商业，中国商业也是供大得不得了，很多地方已经人均超过10平方米的商业面积，那还了得，现在还在大量建设，人口又不长。

主持人权静：所以您觉得根本的问题是人口没有增长，可能需求不会大量增加，更重要的是资金的供给不会增加。

谢国忠：还有供应量的问题，中国确实有价格泡沫，很多地方有一定的价格泡沫。但是中国以后面临的大问题是供应量的问题。因为中国的土地是政府掌控的，政府是希望通过造房子来赚钱的。所以，那么多政府是相互竞争的，变成了造房子像造电视机、电冰箱一样，会哗啦啦的会起那么多。而且中国的土地是没有短缺的，中国造楼房怎么可能土地短缺。中国现在在造的房子相当于50个香港。所以，要有多少人才能够去消化?

主持人权静：也就是您给出了三个解读中国房地产的三个关键因素，一个是资金，一个是人口，一个是土地。从资金的角度我们进一步展开，您觉得资金已经没有更加宽松的可能性?

谢国忠：中国以后货币增加可能10%已经算不错了。进入WTO之后，中国的外贸暴涨，在世界上贸易的占有比例大幅度上升，这是因为一次性的，是因为加入WTO。这么一个暴涨的过程当中，给中国货币供应量暴涨提供了一个条件。当时造房子是需要三年的，有一个供求关系，货币暴涨的时候房子建设时间要有差落，就有一个价格上升的压力。大家看到价格上升，更多人跳进去投机，雪球效应就把它给滚起来了。拐点到来的时候，造房子是按照未来的价格预期、量，按照曲线朝外自己延伸的，结果拐点到了，投机需求没了，那就下滑了。而且供应实际上原来的曲线是朝上走，对市场有一个非常大的差别，现在很多地方政府官员认为中国的市场是短缺的，政府调控只要一放弃，又会很火爆，都会回来，这是非常错误的一个思维方式。中国房地产要再回来，几乎是不可能的。所以，地方政府以后吃饭要另做打算，像过去靠房地产赚那么多钱，这个时代一去不复返。

主持人权静：在说到土地供应的问题，其实之前我们也听到过这样的分析，其实地方政府是为了自己的土地财政收入来人为控制着土地的供应量，造成供不应求的情况。但是如果说土地财政还能继续，这个供应量的快速增加，可能不太会出现，因为政府不会快速的放出手里的货。

谢国忠：上海、北京、深圳这样的地方，因为商住土地供应是国务院要批的，可能当时形成短缺，但是中国的三线城市没有，三线城市土地的供应在08年增加的非常多，而且大部分三线城市的人口在十年没有什么增长。而中国大量的房子主要是造在三线城市。

主持人权静：其实土地的供应非常充足，远远高于需求。

谢国忠：因为人口不增加。作为一个住在村里的人来说，搬去三线城市住理由几乎是没有，为什么搬到三线城市?是为了就业吗?就业很差。有工资吗?没啥工资。从成本上来说，对他来说没有必要要搬到三线城市去，他搬到有些二线城市或者是一线城市是有就业机会的，就业机会带来工资，这边是生活成本，这两个比较才能决定你是不是搬过去。

主持人权静：所以如果直接对三线城市的房地产价格做一个判断的话，您认为是必然要下跌的是吗?

谢国忠：就像鄂尔多斯一样，外面说从两万块掉到三千块，这是典型的。像温州这样一个地方是比较富有的地方，但是温州这个地方人口是下降的，因为温州人是向外跑的，房价炒得比上海还高，现在掉了一半，掉了一半我觉得这个地方还是很难维持。很多地方房价掉的话，可能远远超过一半。有些地方土地价格被炒了几十倍、一百倍，房价掉80%、90%的可能性很大。

主持人权静：房地产价格的走势也给我们预测一下。

谢国忠：中国房价朝下走可能很多年，至少5年，掉一半的可能性是非常大的。

主持人权静：未来五年房价掉一半?

谢国忠：有的地方已经掉一半了。但是北京如果掉一半，得搞政治改革，没有政治改革很困难。

主持人权静：如果政治改革，一旦经济真正市场化就会掉一半吗?

谢国忠：会崩盘，北京土地有的是。

主持人权静：有的是吗?现在好像三环、四环、五环都没什么土地。

谢国忠：北京这个地方比上海多一倍，为什么房价比上海高。上海还比北京人多呢。

主持人权静：北京的土地有的是，判断的数据是什么?

谢国忠：上海就6千多平方公里，北京1万多平方公里。

主持人权静：可以供应的土地。

谢国忠：这个面积，北京都是摊大饼的，都到五环了，有的是地方，出去一点看到的都是地。

主持人权静：但是那个很远，核心的地还是比较稀缺的。

谢国忠：核心的地供应是有限的，像纽约核心区和边远区房价是10倍的关系。

楼市搞泡沫之心未死 城市化高峰已过

主持人权静：是不是一二线城市的房价还能挺住?

谢国忠：北京房价挺住是有原因的，北京有些郊县房价挺不住，因为它跟二三线城市很类似，因为中国审批制的体制状况下，由于很多政治的原因，很多人跑到北京来。是因为这个原因引起的。所以，不能用北京有些地段的市场来解释整个中国的房地产市场是不对的，上海房价是有调整的，但还是相对高，我现在看到很多房价调整了30%，房价也是相对高，回到了2009年下半年的水平。

主持人权静：是不是一二线城市的房价可能有一个持平的走势，你怎么判断价格趋势?

谢国忠：一二线的城市有一定的支持，很多人买房子，房子不涨是不会买的，说明投机因素还是很高。在投机因素取消之后会调整的。

主持人权静：您说的这些都没有刚需的因素吗?

谢国忠：刚需还是要有钱的呀，刚需是一个概念在炒。粮食也有刚需，为什么粮食的价格有时会涨，有时会下滑，有时会大幅上升，这是一个概念。你想买房子，买得起才可以，买不起不可以。

主持人权静：可是如果两个年轻人用了所有父母的积蓄，又透支了后面几十年的收入也要买一套房子，当这种意愿还存在，刚需还是存在，因为买不起还是会倾其所有。

谢国忠：有多少人能做到，就是城市里的，你的父亲和你的祖父、祖母都在城市里才有这个可能，过去这一代人结婚，祖父、祖母都在城里，20%都不到。如果按照每年1800万结婚，900万对，20%是180万对。中国一年至少供应一千万套。

主持人权静：您觉得供应量还是大于刚需需求?

谢国忠：中国的供应量是无限的，因为政府要造房子太容易了，政府造房子是赚钱的，如果能赚钱为什么不干呢?

主持人权静：但是从人口的角度，很多人也在说未来还是有几亿人要从农村转移到城市。

谢国忠：我们到农村去看看，只有老人和小孩。所以，很多人都是在搞概念，很多人在宣传中国的城市化率很低，现在低于50%，都是瞎说。中国城市化率高速增长的时代过去了。

主持人权静：您的意思是说，这个说法里面未来那几亿人要转移到城市里去，其实他们已经转移了。

谢国忠：对，在城市里只不过，像在上海他们租了一套房子，5、6个人住在一套房子里，这种情况是很普遍的。

主持人权静：这些转移到城市里面但是目前还没有在城市里面买得起房子的人，如果未来去买，不是还是有很大需求吗?

谢国忠：对，当然需要钱。可能2、3亿在城市里面，买得起房子的可能性不是很大。你讲故事，可以讲中国人多，很多故事都是讲中国人多，但是中国人有几个人有钱?但是你这里的房子造多少。

主持人权静：未来收入增加了，有钱不是也会买房子吗?

谢国忠：你看中国的企业发展，如果企业都是毁灭价值，公司盈利大幅上升是很困难的。

主持人权静：我们有收入倍增计划，2020年人均收入翻一番。

谢国忠：那搞通胀就可以，要收入增加，经济的效益一定要提高，体制一定要变，政府要赚钱，政府不能乱花钱。如果政府要乱花钱引起的后果，讲一个故事，老百姓来接盘，这是异想天开，自圆其说。造房子都是为了政府拿钱的，然后房子卖不出去，做梦说老百姓会来买。政府拿钱拿走了，老百姓没钱了，怎么来接手啊。所以，故事说不圆。

主持人权静：这个故事还有这样一个表述，现在房地产调控是政府强力把需求给冻住了，一旦有一天政策退出的时候，政策解冻了之后，那些被压抑的刚需集中释放，房价还是会爆发。

谢国忠：买多套房子调控，怎么刚需变成多套房呢?这个故事又不圆了。刚需买房子怎么会受限制呢。未来我们楼市搞泡沫的心还没有死掉，所以还在不断的折腾讲故事，明年就好了，再过6个月可能就会变了，现在还在折腾。

股市低迷源于产能过剩 企业不分红是因为不赚钱

主持人权静：经济不是在涨吗?股市为什么不涨?如果做一个解答怎么解答?

谢国忠：中国是投资带动经济发展，所以形成产能过剩，引起资本回报率非常低。所以为什么中国这十几年经济涨了4倍多，股市没涨。而美国从2007年金融危机之后，次贷危机，现在还有债务危机，但是股市快创新高了。作为一个投资者你应该想到的是中国经济涨这么多，美国经济涨有限，为什么倒头来公司的盈利差不多，这是中国经济发展模式的问题，我们是招商引资，地方政府推动投资。这是在产能过剩的行业中，比如钢铁行业，很多地方还是要上，你来因为盈利不好，他给你补贴，土地不要钱，三年不要交税，甚至有时给你贷款。这样通过政府的手段，让你这个钢厂今天能够起来，能够活下去。但是这加剧了产能过剩，整个价格就会下来，所以所有的钢铁企业日子都不好过。招商引资引起的产能过剩，再引起公司盈利不好，所以引起中国股市的不好。

主持人权静：您觉得往下还会跌下去吗?

谢国忠：现在A股还处于很困难的状况，一般公司盈利没有出现拐点的情况下，股市要出现拐点是很困难的。

主持人权静：楼市现在比较低迷，大家投资的钱进不了楼市，而且由于限购，也不能去买房投资之后，这部分钱有没有可能转而进入到股市当中?

谢国忠：您说的是砸钱就能把价格推起来，这不是这个公司到底值多少钱，而是我们有多少钱可以从里面砸的概念。

主持人权静：水涨船高的概念。

谢国忠：因为我们的股市里面，你想有多少人要卖股票，所有的大股东，有多少大股东不想卖股票?散户往里面砸钱，被吸走的可能性非常大，很多人在等待。

主持人权静：可是我们现在看到很多上市公司的股东在回购股票，也有在增持这样的动作。

谢国忠：个别例子这也是有的，但是大部分企业都是缺钱的，如果股价高的话怎么会不卖股票?公司情况都很困难，肯定想要找钱。现在因为股票卖不出去所以现在发债，发债以后它的负债率越来越高，公司盈利又不好，还你也不容易。如果股市上来，发股票的可能性是非常大的。中国这几代人在股市里亏了那么多钱，如果再有钱往里面砸不容易

主持人权静：但是我们看到QFII、RQFII的额度正在进入中国市场，也在进入股市当中。

谢国忠：很少，你看中国外汇储备的增加就看得到。中国的外贸顺差那么大，外汇储备基本上掉的时间很长，最近两个月稍微有点增加，但总的来说中国的资金是朝外流的。

主持人权静：钱往外流，那些进入到中国市场的QFII跟RQFII的管理人，他们不是因为看好中国股市才进来的吗?

谢国忠：有些是技术原因，因为国内的股票掉得比香港股票低，同样的股票为什么不一样的价值。作为投资者应该把香港的股票卖掉，比如同样的银行股，香港的股价比A股要高，那应该把H股卖掉末A股，这是技术性层面的操作，这是一方面。

另一方面，现在对中国最乐观的是国际上的基金经理，他们乐观不是现在，是在整个从3000点掉下来他们都是乐观的。因为他们认为中国有潜力。

主持人权静：他们对吗?

谢国忠：他们没有认识到中国不是潜力问题，中国是体制问题，离中国远就看不到这一点，潜力和体制问题，这两者之间你怎么来判断。中国的股民现在看到的是体制的问题，即使经济增长变坏，如果还是投资带动，那公司都不赚钱，股市也好不了，那为什么还要耗在这边呢?

主持人权静：所以那些国际的基金经理们他们都看错了，他们看到中国的潜力，但是当前的体制问题足够严重到遏制这个潜力。

谢国忠：对，中国的大部分公司都是在毁灭价值，这么多年中国经济增长这么快多不分红的，中国能够创造价值的公司就是现金流是正的，像中移动不用说，中移动是创造价值，当然它创造价值也是跟它的邮电垄断地位有关。另外神华能源是创造价值的，它的现金是朝上走的。但是神华因为资源好，是政府给的，但大部分公司都是没有价值。这么多年来它出来的钱比进去的钱要少。这是一个大问题。中国的民企管理模式是先把它做大，把银行钱套进来，别人来投，用政治游戏来做。我们这个体制是产能过剩的体制，如果要站住脚必须玩同样的游戏，就是资本游戏，把那个东西做大之后，虽然不赚钱，但是你也不让我倒。这是一个恶性循环，对股市、股民很不利。

主持人权静：最根本的问题您觉得还是投资带动产能过剩是症结所在，但是产能真的有您所说的过剩吗?我们看到二三线、三四线的城市，机场、地铁基础设施的建设其实还是有所欠缺的。

谢国忠：从需要上来说，每个人都想需要一个别墅，每个人都想有一个大车，但是它是跟购买力有关。发展和投资，指的过剩是购买力在没到这个水平什么都建起来，然后等待人家。可能再过个二十年我们就没产能过剩了。但是对股民来说，你跟我说你要亏钱亏20年，这个股票怎么会值钱?

主持人权静：我还是真的听说到中国的上市公司是一个毁灭价值的模式，还是让我觉得有点触目惊心。

谢国忠：对查一下那个表，现金流大部分是负的，而且负的是长期负的，不是某段时间是负的，然后把公司养好了之后就变成现金流越来越好，然后分红了。中国公司为什么不分红是因为不赚钱。

部分公司上市为赚股民钱而不是让股民赚钱

主持人权静：您觉得这一系列的困境在新一届的证监会主席郭树清先生的带领之下，他也推起了业内称作监管风暴的一系列举措，进行了很多制度化的改革。您觉得能起到一些改变的作用吗?

谢国忠：中国现在有很多改变，关键的改变就是要依赖市场供求关系，让市场来定，上市要登记制，不能是审批制，律师和券商说这个公司能上市就上市，让上市公司可以无限多，让股民去选，有好有坏。如果是审批，它是劣币驱逐劣币的过程，因为审批谁愿意在审批这个过程当中，投资的人容易得到审批。而愿意投资审批的人一定是有目的的，认为上市之后对他有好处。作为一个好的公司，上市不上市其实没那么重要，如果能赚钱为什么要上市。如果要上市，愿意花那么多精力上市，说明这个公司想到股市里去圈钱。所以，这个体制恶性循环，出现大量的公司上市就是为了赚股民钱，而不是为了让股民赚钱。这个如果不根本改变，中国股市要好很不容易。

主持人权静：所以现在郭树清主席推进的发行制度的改革，在某种程度上是在逐渐改善这个问题。

谢国忠：最重要突破的就是走向登记制。因为中国在资本市场里面，基本上是官本位，市场、价格在审批过程当中，市场才有机会对价格做一个判断。其实后面大的供应，下面就像河水在波动，大家看到天天有波动，其实这是不重要，后面是一个水坝，水坝放多少水是有人在决定的。虽然说河水你看到的是波动的，但实际水位是定的。这是一个大的问题，坝要去掉，我们真正才会有一个市场的机制。如果你认为把IPO停了就能让股市涨上来，这种想法是非常错误的，因为以后带来的危害越来越大，从长远来说股市就完全死掉了。

主持人权静：可是具体的操作办法实行起来是不是还是有难度?比如一下子放开，像您一下子说涌进来上万家公司，这个市场是不是会被冲垮?

谢国忠：长痛不如短痛，如果这个体制是一个不好的体制，是劣币驱逐良币的体制过程。从劣币驱逐良币转换成良币驱逐劣币的过程，当中一定是有阵痛，如果因为这个不愿意转变，永远是守在这一摊，活不下去。

主持人权静：您刚才说可能股市不容乐观。接下来对行情的判断，您的看法是什么?

谢国忠：不能听信别人，相信水涨船高，水涨船高这个时代已经过去了。

主持人权静：现在是不是如果从水和船的角度，从资金和股价的角度理解，中国的流动性不会出现2007年那种大量的泛滥了，其实水已经不会再有了。

谢国忠：大家都说中国人民币汇率要涨，政府不让它涨，越来越多的人钱都朝中国来，因为觉得中国汇率要涨，这样就引起货币大规模的泛滥，钱到中国之后就想炒点啥，就是炒股票和房地产。结果汇率要升值，有升值预期的时候，不让它升值就产生这样大的泡沫。中国现在汇率基本达到了平衡，钱的进出基本上达到平衡，没有大量的钱要进来。在这种情况下重复2007年几乎是不可能的。有很多人手里有房子或者是股票，希望再来一波2007的情况。很多人都觉得刺激经济不好，但是刺激让我解套了，很多人是这么想的，这个可能性不是很大。

主持人权静：资金的水是不会再有了，就要看船自己的本事了，看这个公司好不好。

谢国忠：对，中国以后的投资者要打持久战，你买一样东西也是因为几年以后这个东西会很好，要有持久战的心态去投资才可能投得好。如果还是想要突击、暴富这样的心态，在今天这样的大背景下，这种心态对个人是非常不利的。

减税是刺激经济良方 中国增长潜力巨大

主持人权静：十八大刚刚结束，大家对改革也都有自己的猜测，您怎么看待接下来中国进一步的改革路线?

谢国忠：我觉得明年出现减税是一个可能，但是减税的规模也不会那么大。

主持人权静：你觉得最理想的一个减税的规模是减多少?

谢国忠：美国的财政悬崖就有3.5%的GDP，中国的空间很大，减税减3个百分点也问题不大。3个百分点，政府的开支不要增加，短期的缺口通过发债来补一下。经济增长的过程中带来的收入增加来消化赤字，三年之后赤字就没了，然后再减税。核心就是控制政府花钱，中国只要控制政府花钱，经济一定会很繁荣。如果没有控制政府花钱，经济要扭转非常不容易。

主持人权静：可是减税、控制政府花钱只是一个表象的问题，后面能够做到这一点还是有深层次的问题。

谢国忠：做不到就是因为你没法控制自己人，每个人都要满意，每个人都要钱，这说明体制的失败。所以，对我们外面的人来说，我们能观察的就是政府花钱不能增加，家庭和企业都很困难的情况下，政府再多花钱，对社会的负担越来越大。如果你在艰苦的时候，不给老百姓让利，还要增加你的花钱，那经济怎么会有前途呢?

主持人权静：政府怎么样改革才能做到限制自己花钱?

谢国忠：精编减政，人要变少，现在我看到很多地方的人十几年都涨了十倍，三线城市药监局就涨了十倍。

主持人权静：听完您这一系列的分析，我觉得政府提出的收入倍增计划好像真的很难落实。

谢国忠：其实中国潜力很大，因为中国人均产值才6000美金，台湾、香港地区上万美金，发达国家近5万，中国要提高到1.5万，就有250%上升的空间。中国的问题不是潜力的问题，中国是体制的问题，体制问题需要效益的问题。如果经济要朝好的方向走，就是政府功能的改变，国企必须要民营化，股票分给老百姓，让老百姓有机会、有财富、有消费的能力，政府转成以服务为主，资本分配以后是公司和资本市场结合，市场行为决定。中国如果走向这一步，中国十年里面收入翻一番是很容易的事情，如果没有改革很困难，即使翻一番也是名义上的翻一番。结果通胀吸收了很多，中国在过去的十年，经济发展那么快，经济涨了那么多，老百姓究竟得到的实惠有多少，工资涨的时候，物价涨、房价涨都被吃掉了，所以实际的生活质量上升的不是很多。所以，这件事情值得我们反思，政府老是说这个目标、那个目标，政府提出目标最终是有问题的，市场自己来做，分配会是最佳的。

做判断需依据理性分析 我不是中国的末日博士

主持人权静：之前我们财经面对面栏目采访过一位外国的经济学家，他叫做鲁比尼，人们称他是“末日博士”，那能不能说您也是中国的末日博士?

谢国忠：我对他不太了解，我想说一些事实和对未来的看法，如果是上升我会说上升，如果说下滑我会说下滑。说的是一个判断，并不是带感情色彩，你对什么喜欢、不喜欢，不是这样。所以，大家认为我说的有价值就可以听，觉得没道理就不要听。

主持人权静：你会觉得你过于悲观吗?

谢国忠：是这样，悲观、乐观是带感情色彩的。投资者做经营最主要是理性看待问题。如果你不是理性看待问题，要做好事情是很不容易的。如果老是把因果关系，从自己感情色彩对一些因果关系做判断，那就会犯大错误。

主持人权静：最后有一个问题是对您个人的，无论您认为房价会下跌还是股价会下跌，都遭到很多人的反对，甚至非常情绪化的针对你。包括有些对您的非议，包括说您是汉奸等等，非常大的压力在您的身上。你是怎么看待这些压力的?

谢国忠：爱听就听，不爱听就拉倒。很多股民认为市场高和低，认为是人为推动的，朝上推的人多就涨，朝下推的人多就跌了，不是从价值看问题，这是学习的过程，当时感情上有冲动，过一段时间回头想想，我觉得大家会知道什么叫对的，什么叫错的。

主持人权静：大家会用动机揣测你，有的时候认为你唱空是为了配合自己的基金。

谢国忠：我投资很简单，前几年在债比较便宜的时候买了一点债，我买的股票都是有分红的，没有好的分红，我一般不会买这只股票，从过去的历史来看，投资股市回报主要是分红得来的。如果对不分红的公司，认为股价会涨，确实是击鼓传花，短期是会成功，长期来说这种投资是不会成功的。

主持人权静：你会觉得你看我跟你们说的是真话，我是帮你，你却来骂我，会很觉得很不公平吗?

谢国忠：中国有13亿人，让每个人都开心是不可能的。所以，作为政府官员应该考虑这一点，这么多人，你怕别人说你的话，你就啥都不能干。

主持人权静：你还会坚持自己这种说真话的态度吗?

谢国忠：我写我的文章，你爱看就看，不爱看拉倒。

主持人权静：谢谢谢老师，我们希望改革能够让您乐观起来。谢谢!