图为上海明星女企业家邹蕴玉，曾以15亿身家列胡润女富豪榜第44位。(资料图)
产品担保人跑路，所涉土地已被反复抵押给民间借贷，新华信托或将自行为管理疏忽“买单”。
东地产傅一辰报道
1月8日，一款名为“新华信托·上海录润置业股权投资集合资金信托计划(查询信托产品)”的信托产品将到期，但项目所在的新江湾城23-5地块(又名新江湾城街道412街坊9丘)至今仍是空地。
该产品的担保人——高远置业实际控制人、胡润女富豪邹蕴玉则卷入了多起信托和民间借贷案件，并被传已“跑路”。
目前，上海录润置业有限公司的法定代表人已由此前邹蕴玉方派出的淦彤军，变更为新华信托派驻项目公司董事会的张奎，但《东地产财经周刊》记者，调查发现，由于项目公司旗下土地早已被多家法院查封，并涉及多起民间借贷，新华信托用于兑付的8.5亿元恐难收回。
颇为神秘地是，该地块曾于去年12月13日受某匿名机构委托，而非以司法拍卖的形式，在北京一拍卖行被公开拍卖，结果则未予以公示。
《东地产》反复致电该拍卖行，但始终未能联系上相关负责人。
多家法院轮候查封
新江湾城23-5地块为商业办公性质，总面积26456.6平方米，位于淞沪路以西，国定路以东，三门路以北，青石路以南。
《东地产》记者在现场看到，该地块就位于轨交10号线三门路站对面，工地的大门紧锁，门上未挂有施工铭牌等标示，两面外墙广告上印有“新江湾城商务办公区”、“开发商：上海录润置业有限公司”等字样，从工地门的缝隙中可以看到，工地中杂草丛生，门岗内也空无一人。
地块旁一家4S店的保安告诉《东地产》，该地块已经闲置多年未动，最早曾有工人和机器进驻，开发商还搭建了工棚等，但停工后就再未开工。“听说老板赌博欠了钱跑了。”
新华信托“上海录润置业股权投资集合资金信托财产管理报告”显示：项目土地使用权证号“沪房地杨字(2008)第018296号”。《东地产》通过杨浦区房地产交易中心查询得知，该地块又名“新江湾城街道412街坊9丘”，权利人为上海录润置业有限公司，使用期限为2008年4月22日至2058年4月21日，使用年限为商业40年、办公50年。
该地块的“房地产权利限制状况信息”表上，《东地产》亦同时独家获悉，该地块共被正式查封1次，另有6次轮候查封。其中最早的为2012年9月25日被江苏省高级人民法院正式查封，最晚的为2013年9月9日被上海市浦东新区人民法院轮候查封。
通过该地块2012年12月24日被上海市普陀区人民法院轮候查封的限制文件编号，《东地产》获悉，该案件的被告包括“上海海某某置业(集团)有限公司”及其法人代表“董事长邹某某”。
该案件原告诉称，被告因经营需要向上海市嘉定区安亭镇某某建材经营部借款人民币2000万元，并要求被告依约定偿还该笔2000万元的借款和利息1929万元。最终法院的判决是被告偿还原稿2000万元本金，利息则以人民币2000万元为基数，从2011年10月22日起按中国人民银行[微博]同期贷款利率四倍计算至生效判决确定的履行之日。
从该案件中可看出，邹蕴玉所借的钱款为2000万元，在短短一年不到的时间内，若按约定利率，须支付的利息高达1929万元，几乎等于本金，可见邹蕴玉所借为高息民间借贷。
其他几宗案件的信息，目前任有待厘清。但综合各方面消息来看，其他几宗案件的原告或包括国联信托和上海浦东新区金浦小额贷款有限公司等。根据公开媒体报道，邹蕴玉所涉及的欠款额度为18亿元，而新江湾城23-5地块所涉及到的信托案金额高达8.5亿元，可见邹蕴玉通过该地块，进行了疯狂的借贷敛财。
新华信托或存管理疏忽
通过在杨浦区房地产交易中心查得信息和新华信托公开报告内容的对比，《东地产》发现，新华信托在发行该产品后，或存在信息瞒报或管理疏漏。
“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”计划规模8.5亿元，于2010年发行，期限为3年，资金用途为“将信托资金85,000万元以增资的方式投资于项目公司，增资后信托计划将持有项目公司98.84%的股权。增资款中25,000万元将用于归还股东借款等，其余资金用于项目公司江湾23-5地块项目的建设”。
新江湾城23-5地块的房地产权利限制状况信息显示，首次对地块进行查封的限制日期为2012年9月25日。
而在新华信托2012年10月22日发布的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划信托财产管理报告(2012年7月1日至2012年9月30日)”中则未提到这一点，在项目进展情况中仅提到“施工图设计正在作相应的调整工作”和“正在向上海市散装水泥办公室、上海市发展新型墙体材料办公室等办理工程的使用水泥和墙体的相关手续”，并表示“预计在11月初可完成办理施工许可证”，在重大事项中也仅提到“证照办理时间预计将比计划进度滞后约14个月”。
同时，报告还提到“按照信托文件约定，我司已委派张奎和谢萍进入项目公司董事会，并修改了公司章程。前期董事李荻变更为谢萍”和“已委任印信管理人员”。
在信托计划持有项目公司98.84%的股权，并委派工作人员进入项目公司董事会的情况下，新华信托若是对于该地块被法院查封的事实不知晓，则显然在产品管理上存在疏漏，或存在明知地块被查封却故意在报告中对投资者隐瞒的可能。
2013年1月，“邹蕴玉信托案”后，新华信托发布了“上海录润置业股权投资集合资金信托计划2013年第一次临时公告”，并表示“录润置业项目已经于2012年12月6日正式开工，工程处于桩基施工阶段”，“受托人将进一步采取措施确保录润置业施工项目的正常运作”。
但事实上，公告发布时已有一家法院对该地块进行正式查封，一家法院进行轮候查封。根据法律规定，不动产一经查封登记即不得进行处分，自然也不可能进行施工。
谁为刚性兑付埋单
无论新华信托起到了怎样的作用，新江湾城23-5地块目前已被查封，且仍是空地，因此不可能产生收益对投资者进行兑付。
《东地产》记者就此致电新华信托上海分公司进行询问，一位工作人员表示，公司从未发生过不兑付产品的情况，产品的兑付肯定不存在问题。
对于录润置业产品的具体情况，该工作人员表示并不了解，“但从所有出问题的项目来看，信托行业通常会使用以下方式，一是到期前有新的投资方，做一个贷款转移;二是先兑付给客户，后期处置资产。据我了解该产品在去年已经陆续开始兑付，不存在风险，我们对公司、对整个行业的风险管控都有信心。但兑付的具体资金来源我不清楚，要拨打客服热线询问。”
《东地产》随后拨打了新华信托400热线电话，客服人员表示据公司规定，只有产品购买者才能了解产品的兑付情况，且不能接受媒体采访。《东地产》也拨打了新华信托重庆总部的电话，但始终无人接听。
根据信托行业不成文的规定，新华信托或将面临“刚性兑付”，即信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。
在刚性兑付后，新华信托却很难对地块进行处置以收回在项目上的投资，只能以自有资金兜底处理：地块被查封，新华信托无法发行新产品或寻找新资方“接盘”建设项目;地块涉及多起民间借贷案件，新华信托无法进行处置;地块被反复抵押，法院若是对该地块进行拍卖抵债，所得资金会优先偿还土地债权人而非项目股权所有人;邹蕴玉个人涉案跑路，高远置业受牵连人去楼空，无法起到担保作用。
值得注意的是，被法院查封的新江湾城23-5地块却在北京盛世嘉国际拍卖公司被公开挂牌拍卖。
北京盛世嘉国际拍卖公司官方网站信息显示，“我公司受有关机构委托，定于2013年12月13日10：00对‘上海市新江湾城街道412街坊9丘’土地进行公开拍卖，标的合计总面积26466.6平方米，竞买保证金5000万元”。
《东地产》反复致电该拍卖行电话，但截至发稿前未能联系到相关负责人。
信托投资需谨慎
新华信托若是不得不自行“买单”，也和产品发行时对风险的疏忽有关。
除了应当注意到邹蕴玉个人爱好资本腾挪、高远置业股权变更频繁、土地被反复抵押外，业内人士指出，要保证信托的安全性，关键在于土地或项目的抵押物是否充足，邹蕴玉将值钱的土地抵押给了民间借贷，在信托融资中，仅是邹蕴玉及高远置业等提供担保，对于信托来说风险极大。
五矿信托、中泰信托和国联信托同样被卷入邹蕴玉案中。国联信托最早将高远置业高上法庭以进行资产保全，一位内部人士表示“没有想到他们会这么快违约”。
中国房地产市场的持续上升使得地产信托也随之膨胀，产品背后的风险似乎被“只赚不亏”的市场的繁荣所掩盖。
尽管多起案例已经为地产信托业发出了警示，但地产信托的规模依然只增不减。用益信托研究院帅国让告诉《东地产》，2013年三季度房地产信托新增1675亿元，创2010年以来的历史最高水平，同比增加97.22%，环比上涨8.48%，13年三季度房地产信托新增规模上升明显。同时房地产信托新增规模占比也在持续地上升，13三季度房地产信托新增规模占比为12.80%，同样刷新了2011年四季度以来的最高水平。预计2014年地产信托新增资产规模仍会增加，但上涨幅度可能有所放缓，收益率也会有所下滑。
