中国楼市最大的定时炸弹

按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。

2014年的中国楼市，大家目光都聚焦在住宅上，上半年市场相对疲软，下半年得益于地方政府的救市政策，市场好不容易稳住，但离真正回暖还有待时日。不过住宅市场和写字楼市场相比的话，可以讲住宅市场还是要好的多的多，按照目前趋势来看，中国各城市写字楼将成为中国楼市最大的一颗定时炸弹。

中国各线城市商业地产都经历了2005-2008和2010-2013两个高速发展阶段，而楼宇经济成为了地方政府最关注的一张牌，对经济数据的渴求使得各地搞了大量的写字楼，以为有了写字楼就有了企业，有了企业就有了现代服务业，有了现代服务业就有了税收和经济发展，因此很多区域写字楼的比例远超半数，动辄几百万平米，乃至近千万平米写字楼的区域规划也见到过。就办公楼新开工体量增长情况来看，2013年全国办公楼新开工总量达到6887万平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新开工量增幅“仅”为74%。

图：2005-2013年全国办公楼新开工面积走势(单位：万平方米，%)

即使在当下的北上广深，部分区域的写字楼也存在过量现象，比如深圳前海、上海虹桥商务区。以上海的虹桥商务区为例，未来还将持续供应165.07万平方米的商办用地，其中九成以上为纯办公用地。大家今天都在谈产城融合、产城一体化，但如果居住、工作、消费不能在一个区域内实现，那还谈什么产城融合，今天一线城市交通已经恶化如此了，还让居住与工作分离，这不是和谐的城市观。而且这些区域写字楼大多数最终的命运是销售，即使对于一线城市，压力仍然很大。

而对二三四线城市来说，今天写字楼的压力主要来自于产业，由于缺少第三产业现代服务业的有力支撑，这些城市的写字楼基本都是政绩工程。我们做过二三线城市甲级写字楼的租客调研，从调研结果可以发现，在有限的租客中，一类是外资企业，一类是央企国企，还有一类就是地产开发商，这三类企业构成了这些城市甲级(准甲级)的主要客户，但这三类企业数量在各个二三线城市中都是非常有限。外不要说新区，中心区的写字楼也是供大于求。没有真正需求支撑的市场实际就是无源之水无本之木。

表：2011-2013年主要一、二、三线城市办公物业累计供求情况(单位：万平方米)

数据来源：中国房地产决策咨询系统(CRIC)

回顾2011年以来的供求情况可以发现，写字楼确实是压力最大的产品，一线城市平均供求比为1.1，相对平衡，但深圳供求比达到了1.81，高于二线城市的平均水平;二线城市中，除了厦门的供求关系与一线城市相当之外，其他二线城市则是普遍供大于求;三线城市平均供求比更是达到了2.2的高位。而近年入市销售的写字楼产品，大多数集中在城市新区，开发和上市比较集中，供大于求矛盾愈发显著。

为了消化这些写字楼，开发商可谓是绞尽脑汁，但结果却是收效甚微。比如产品调整，有的改成SOHO，有的改成服务式公寓或酒店式公寓住宅，甚至还有在改养老住宅的，但你改、我改、他也改，大家今天都在改，产品上又形成了同质化;又比如在价格上做文章，你按周边住宅价格打九折，我就打八折，他再准备打七折，结果销售型写字楼也就陷入了价格战的泥潭，大家一起套牢。

在目前的市场情况下，写字楼核心问题不在于产品、不在于营销，只在于规划和供求。但如果地方政府不改变政绩至上，不尊重市场规律，不调整当前规划，写字楼这颗定时炸弹的爆炸只是时间问题。