评论 > 对比 > 正文

童大焕:让别人的子弹先飞 不陷鬼城投资

—城市化的第一驱动力是技术进步

作者:
再预言一下「环大都市鬼城圈」,「策划」也有了,政府和开发商合谋的「产业新城规划」也有了,投资者、买房人真金白银也砸进去了,房价也短时间内一鹤冲天了,但我预言它们从2016年算起,不出3年,便是「万户萧疏鬼唱歌」的结局。

城市化的第一驱动力是技术进步。没有技术进步,城市化只能属于未来幻想。所有的城市规划,都在这个背景下完成,否则只能属于科幻。

超级漫长的农业时代,人类亘古如长夜,每天日出而作日落而息,腰酸背疼,无止无休,最理想混个温饱,相当多人饥寒交迫。一有灾荒,便见白骨千里,易子而食,卖妻苟活。从公元纪年起,长达1800年时间里,人均GDP只增长了50%,城市化率徘徊在3%左右。

工业革命带来了人类光明的火把,和城市化的推土机开荒机。从1820年到2000年,工业革命以后,短短180年时间,人均GDP增长了8倍,城市化率由3%一跃迈进50%。

工业革命是人类的第一次大解放,把人类从农业社会的无尽苦役中解放出来,城市有限集聚,集聚的主要驱动是工业驱动。也就是工业生产带动就业和人口集聚。这个时代的城市规划,政府和企业有超强的主宰能力,因为有可能一两家较大型的企业,就支撑起了一座城市的发展。资源型、重工业型城市尤其如此。

今天的人类正面临着、进行着第二次大解放:机器人和人工智能把人从工业流水线上解放出来,进入服务业。互联网不仅使世界越来越透明,它的万物互联也正在迅速改变传统工业和资源的调配方式与效率,它可以大幅度地节约工业生产。这两个合力,使工业生产的重要性占比,在人类的生产生活中迅速下降。环境污染和破坏,也因此减少。

大量就业人口从工业流水线上解放出来,短期会有失业的阵痛,长期使人类生活更美好。他们迅速融入服务业,融入大城市。而服务业的特征,不论是写字楼里面的生产创造性高端服务业,还是衣食住行方面的生活性服务业,一个共同点都是:越积聚效率越高,越积聚创造力越强。

这个特点,决定了未来城市一定是高密度集聚的超级大都市,而不是大量卫星城市的大城市群,更不是工业时代有限集聚的中小城市。政府规划和单一企业在城市规划中的力量也在大幅度衰减,而人、企业之间紧密抱团与协作成为新型城市化最典型特征。

在超级大都市如珠穆朗玛峰一样迅速隆起,四海平野则迅速塌陷、世界越来越陡峭、越来越集中的时代,谁要是还迷恋传统工业时代的城市发展逻辑,过分迷信政府规划和均衡发展的努力,等待他的,将一多半是投资失败的命运。

了解房地产,必须先知道城市化;懂得城市化,必须先知道上述城市化的宏观大逻辑大视野。这就叫全局理性视野。背离这个视野,再怎么狼奔豕突,再怎么努力奔跑,再怎么追风逐浪,都只是无头苍蝇一个,失败是必然的,成功则是偶然的。

我在各种场合,一再提醒「环大都市鬼城圈」,就是基于上述基本逻辑。

微博上,有人给我转来一截图片,那上面写的字是这样的:

「很多策划案例都是这样的,上海市最著名的策划案例就是陆家咀。陆家咀原来晚上一片黑漆漆的,只有一些仓库和农田在那。后来上海市在那画了一个圈,讲了一个故事,说这个地方建金融中心,后来就建成了。大家想想,如果人家不信这个故事,它就是句谎话;如果信,大家把钱投进来,它就是一个很好的策划。那怎么让别人信的呢?上海市政府做了两件事,修东方明珠塔,修南浦大桥、杨浦大桥。大家一看,嘿!真的要干。去晚了这个地价不就上来了,还是早点去吧!这么一个策划、一个动作,大家就全来了。这就是策划!」

一看这个文字,就知道是江湖人士玩的文字游戏。策划人士玩江湖把戏,就是把「策划」二字无限放大,哇,成功,90%靠的就是这个「策划」。别的各种江湖人士也一样,把自己从事的那一小片微不足道的东西无限放大。

事实上,对于规划,远远不全是社会公众、投资者信不信的问题。地缘经济的作用非常重要。肉眼看不见的服务业积聚的时代发展潮流更加重要。浦东和陆家咀的成功,是因为它和已经是上海市中心的浦西只有一江之隔,而现代服务业的发展,加上上海的历史地位和地缘,这块地需要也适合进一步集聚。

开发浦东和陆家咀,也不是策划高人的心血来潮和灵感突现。早在1918年,孙中山在他的《建国方略》中就明确提出在上海以浦东为基地建设世界东方大港的构想。1949年上海解放后,陈毅市长也曾经有过开发浦东的设想。后来的历届上海市领导也都曾经一再将浦东开发提到议事日程上来。1990年4月18日,中央和国务院宣布浦东开发开放。提出了「开发浦东,振兴上海,服务全国,面向世界」的方针。标志着浦东开发开放从20世纪80年代的上海地方战略构想,上升为20世纪90年代的国家重大发展战略。但浦东和陆家咀真正崛起,也就是最近十几年的时间,与现代服务业的高密度集聚要求不谋而合。

我们再看北京的飞地——河北燕郊小镇,它没有任何政府规划,大开发商一个也进不去,也没有策划高人的「策划」,但它就是成长起来了,成为全国房价第一小镇。

再看曹妃甸,政府的大手笔规划也有了,三四千亿元真金白银也砸进去了,两万人的首钢也搬过去了,买房人似乎就是「不信」;再看鄂尔多斯,政府的规划也很漂亮,大开发商也扎堆进去了,买房人也相信了而且纷纷买了房,它现在还是空城鬼城一片。

再预言一下「环大都市鬼城圈」,「策划」也有了,政府和开发商合谋的「产业新城规划」也有了,投资者、买房人真金白银也砸进去了,房价也短时间内一鹤冲天了,但我预言它们从2016年算起,不出3年,便是「万户萧疏鬼唱歌」的结局。

大道至简,不是我们抓住一两个无关紧要的因素无限放大它的作用就是大道至简——那不叫大道至简,那叫盲人摸象不得要领。真正的大道至简,是要拥有全局理性的视野,擅于一瞬间抓住影响事物发展的最重要变量,从而迅速做出判断和决策。

在思考城市化问题的时候,所有的「道」,都必须紧紧围绕着人。不要只想到「规划」。城市是由人的就业需求来慢慢形成的,你在那边「规划」的时候,人迫切的就业需求已经让原有的成熟地段越聚越紧密。城市当然会有兴衰,但人口的导入和导出,都会沿着它自有的缓慢规律,只有到一定量变的时候,才会引起加速集聚或加速衰退的质变。我之所以强调让别人的子弹先飞,等到企业和人员入驻6成以上再做投资决策,原因就在于此。等发生质变或即将发生质变时再来,一点出都不迟。

责任编辑: 赵亮轩  来源:东网 转载请注明作者、出处並保持完整。

本文网址:https://www.aboluowang.com/2016/1001/812316.html