刚进入2017年，新盘已大举加价、二手楼市高价成交涌现，似乎一片歌舞升平。不过，滙丰银行前首位华人大班刘智杰继近期直言“地产股已进入地狱之门”后，现更进一步预警大环境已改变，恐怕香港会步日本后尘，即楼市泡沫爆破之后二、三十年，经济依然一潭死水，楼价续在低位徘徊。
刘智杰接受本报查询时称，虽然美国最新经济数据强劲，为联储局加息提供藉口，但“美国加息问题已不是一年加几多次，而是一次加几多？如果一次加0.5厘，加三次已等于1.5厘。”
大幅加息的原因是市场资金紧绌。他指：“以前个个国家都买美债，依家个个都减持。”中国数年间外汇储备减少近一万亿美元，当中不少是减持美债。过去八年，全球在差不多零息环境下大量发债，而美国今年有3.6万亿美元债务到期，要支付的利息达2,370亿美元；而中国只有5,880亿美元债务到期，要支付利息仅120亿美元，相对下美国债务问题才是资产市场爆破的最大“黑天鹅”事件！
刘智杰以三个月美元债为例，“去年初票面息率是0.2至0.35厘，依家近0.5厘，但首发折扣如果无5至10%，根本无人买，即系变相利息成本逾一厘。”香港银行三个月同业拆息一样，近期升穿一厘，是八年新高，港人如用同业拆息按揭供楼，利息支出已加重。
刘智杰又引用巴克莱世界债券指数称，全球债券截至去年第四季跌逾7%。当中欧元区恐更“大镬”，因欧洲央行可购买的指定类别债券，年息负五厘，使债市变成计时炸弹！他称不要奢望资金离开债市会投进股市，市场流动性低，加上量宽已停，兼已证实无效，市场最大问题是钱从何来。
过往香港经济都有北水支持，但刘智杰指， 大陆个人最新购汇政策表明不得用作境外买楼、投资保险产品等，令 大陆资金来港断裂。表面上 大陆发展商积极来港抢地，但如投地资金未能到位，在港又筹不到资金，就会引爆楼市，场面无法收拾。
他相信在12至18个月期内，大跌浪随时发生，与九七亚洲金融风暴和沙士时期相比，今次跌幅或较快和较深。日本多年前楼价升到泡沫水平，爆破后过了二、三十年，经济仍是一潭死水，楼价一直徘徊低位，这便是香港楼市的最佳样办。他呼吁政府尽快加大基建投资，以纾缓跌浪带来的痛苦。
发表过“细价楼爆煲论”的纪惠集团行政总裁汤文亮亦认同，今年中央严控走资，在缺乏北水下，香港楼价即使不跌，要升亦很困难。他指今年香港楼市就只有“黑天鹅”，没有“白天鹅”，问题只是“浅黑”还是“深黑”。
他又指，香港很多业主声言不怕加息，但若美国今年落实加三次息，业主们就会改变说法，怕加息没完没了，息口因素造成的“黑天鹅”会由“浅黑”变成“深黑”。
资深财经专家林一鸣虽认同加息有负面影响，并料楼价今年上半年会跌5至10%，但过去几年楼价已升一至两倍，跌一成实属正常的调整。他相信，除非失业率大升，以及每年新增楼宇供应量大增，才会导致楼价大跌。
