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业内人士:房地产是中国的一剂鸦片

2016年1月8日,清华大学中国与世界经济论坛(三十)——“2017:何以稳中求进”在清华大学举办。论坛上,中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰表示,房地产对于我们国家来说,是一剂鸦片;中国想经济稳增长,稳住房地产则是重中之重。以下根据现场速记整理的部分内容。

2017房地产行业会大退,带来“不稳”?

我曾明确说英国会退欧,美国特朗普会当选。到目前为止,可以说这是判断较为准确的声音。我来这里五年了,每一年我对房价的估计都没有失误过,这是我最自豪的。所以美国特朗普的当选,请大家不要小看开发商,一定要重视开发商的声音。

2016年房地产确实是跌宕起伏,它的涨幅成果堪比历史上最好的2007年。2016年仅北京就成交了14万套房,一个月1.2万套。这是一手房,二手房将近28万,这说明北京房地产的交易量非常活跃,不光是开发商卖出来的12万,算上二手房,老百姓之间的买卖,应该说非常活跃。在北京16年房地产的销售量同比增长了40%。再就是北京的房价增长了40%,这个幅度确实都是非常大的。

上次论坛,我们都准确预测到了房价的走势。像北上深这样的城市,依然是非常确定的,这个在业内一点争议都没有。北京五环内基本上都没有房,有房都是在15万左右。17年刚才提到了是什么样的一个态势,17年像一线城市的房价还会增长,因为老百姓没有别的理财方式,现在中国已经被房地产绑架了。

大家可以算算家里面所有的财产,房产绝对超过95%,就那一套房子值钱,衣服和汽车全都不值钱。中国就可怜到房地产还是一点希望,如果这个房子再出问题,真的就完了。所以从这一点上稳中求进,我觉得先要稳房地产,房子现在千万不能出问题。

房子首先是经济问题。大家以为房地产行业是行业中的老大,实际不是。房地产对于我们国家来说,是一剂鸦片。中央领导也不想如此冒险,但16年还是有所涉及。但是这点“涉及”对整个经济还是有一个强心剂的作用,因为房地产行业背后确实是第一能消化大量的资金,这些资金没有流入到房地产,没有形成具量的通货膨胀,是房地产吸纳了大量M2资金。第二,房地产拉动了所有的行业,只要房地产一打喷嚏和感冒,其他的行业确实会发烧。实体经济没有人赚过钱,不能说仅靠房地产拖累了其他的行业,房地产只是尽到一个母亲的责任而已。

所以17年的预言,像北上深这样的房价还会有15%的价格增幅,北上广深加上东莞和厦门,这些城市都是人口在涌入的,这些房价还是有稳定的上涨,它的上涨肯定高于GDP

还有几个比较看好的城市,像成都郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、这几个城市是有问题的。像杭州,16年的明星城市合肥南京,还有天津、珠海、南京、武汉、佛山、南昌,这九个城市人口是在涌入,其他的城市都不行了,包括省会城市都会有问题。地级市和县城一片哀鸿。

企业分层也特别厉害,2016年对中国经济和企业都影响特别大,16年有三个企业过了三千亿,那就是恒大万科和碧桂园,他们是过了三千亿,万科是3600亿。王石现在提出来万科要奔万亿,而且在过去2016年,王石已经摆脱了宝万之争。王石昨天在一次会议上已经开始提大道当然,万科就是行大道,野蛮人请退,这也是16年特别重要的一个变化。

三个过两千的,绿地、保利和中海,还有六个过一千亿的企业,就是天津的融创,还包括华夏幸福,绿城,还有大连万达,另外还有华润和金地,16年这些企业都深深影响了我们的生活,而且开发商的手开始伸向各个领域。大家都知道恒大,把女足的郎平搞定之后,现在在帮篮球,这些将来都要靠开发商的。

另外,行业的集中度特别增加了,原来行业龙头企业在房地产这边集中度特别低,现在集中度非常高了。我们分析了一下2016年TOP20开发商比去年同期增长了81%,大家可以到每一个城市,都能够见到“336”这里面的企业,你买他们的楼盘,再加上我刚才说的城市,你的选择就会基本正确。这些楼盘和城市不仅是上涨的时候涨得快,当遇到金融有问题的时候,贬值的速度也会特别低。地级市和县城的房子,如果金融出了问题,根本扛不住的。

我认可袁钢明教授说的,去年中央明令禁止了首付贷,杠杆有点用得出格了,黄奇帆主要对首付贷进行明确的表态,他说这不行,这是风险。首付贷是30%,但是去年因为老大有去库存的说法,降到了20%,去年买房能用20%的首付就能够买。20%里面有的机构比如说链家,20%仍然能给你提供贷款,这就叫首付贷。相当于不用掏钱,相当于美国的次贷。16年玩次贷特别厉害,这个已经给中央明令禁止了,去年查P2P的企业查得厉害,北京写字楼空出20%都是P2P企业,16年写字楼受到了重创。

我们说中国房地产,实际上一线城市仍然是看好的,二线城市开始分化,三四线城市仍然是危机重重。当然2016年9月30日这是一个特别重要的节点,要痛下杀手,还是给这个行业冷冻了。2017年整个中国房地产行业销售量基本上回到了2015年的水平,会下降40%,这个跟今天的判断是差不多的。16年是大年,17年是小年。因为房地产有三年到三年半的周期,今年应该说是房地产行业压力特别大的一年。

我们在年底的房地产行业各大会议上,大家都说准备过冬。开发商准备过冬,可能销量大幅度下来之后,房价也可能会出现小幅度的变化,这是全国平均的。像北京、上海深圳,是比较特殊的。这些城市现在没有地,而且我跟大家报告一下,去年年底的时候,北京拍出来大概五块地,都拍成了全持有,一年半以后北京没有房子卖了。这是发生在房地产特别可笑的事,但是就要发生了。要开十九大,中央说房地产不许涨,领导研究怎么不许涨,大家把这个地拍了,要拍持有率,谁持有,然后大家就报,这是明拍。

进入暗拍阶段,请大家填表,四家全持有。所以现在北京遇到一个房子,你想买房子没有了,将来都是开发商去持有,实际上有官员不作为,就是缺这个房子来调节市场。但是领导的意思下来之后,底下在执行过程中确实出了问题。去年最重要北京的土地政策,都给拍成了持有,天津叫熔断,只要是低价高于1.5倍就熔断,就终止了土地供应。本来房价高是因为增大供应,但是政策熔断了。苏州是抽签,你们五家企业抽签,谁抽中了谁拿走了,7岁我们玩的游戏,现在我们这边都在玩。所以房地产市场不是一个市场化的市场,为什么欧洲、美国和日本都不承认我们的市场化,我觉得是有道理的。

责任编辑: 于飞  来源:网络 转载请注明作者、出处並保持完整。

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