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中国房地产塌方式大崩盘

随着银行业资金链断裂,中国系统性危机从核心部分爆发,房地产从上层到底层同时崩盘,中国房地产规模短时间内从宇宙第一变得一文不值,即为房地产塌方式大崩盘。塌方的特点是突然、快速、连锁反应,直到全军覆没。

2017年3月22日开始,我多次警示近在眼前的房地产塌方式大崩盘。3月22日第一次发微博,“中国政府本轮房地产调控不同于以往为保房价,而是由于资金紧张。去库存政策被扭曲操作利用导致过度消耗信贷资金,工业品大通胀,美联储加息绞索不断收紧,特朗普政府要求贸易平衡如利剑高悬,这些因素都迫使体制严厉收贷。房地产全面崩盘进入尾声,聪明人拼命出货,自以为聪明的拼命接盘,各得其所‘’。4月4日发长文《中港如何共筑空中楼阁》。6月22日又发微博,“中国楼市进入塌方式大崩盘阶段,中国体制三十年地产救国立国就此结束”。7月1日又发长文《中国银行业资金链断裂》。

中国房地产结构是典型的金字塔梯级结构,主要包括三层:第一,金字塔尖和上层。在银行资金支持下,权贵和地产富豪拥有对房地产的主导权,地方官员和富人拥有大量房产,成为金字塔尖和上层。第二,金字塔中层。以实体经济为支撑的所谓中产,包括实体老板和企业高收入雇员,普遍拥有多套房。第三,金字塔底层。倾三代之力勉强买上房的大量穷人造就的房奴阶层,从基础上强力支持房地产。

房地产塌方式大崩盘的重点是塌方式,因层级不同而表现不同:第一,随着银行业资金链断裂,离资金最近的金字塔尖和上层先崩。资金链断裂后才发现谁在裸泳,原来大量地产富豪和炒房富人都是负债累累的负豪和负人。第二,实体经济末日,中产失去获得收入的机会变身伪中产无力再支撑房地产,中层实体经济区块的房地产悄无声息的迅速塌陷。第三,穷人踊跃负债买房致力实现中产梦,然而生活捉襟见肘更加贫困,随着银行业资金链断裂和实体经济走向末日,房奴还贷压力山大生存都成问题,金字塔底层全线垮塌。

三个层面代表三个大群体,也决定不同地区的崩盘特点。第一,资金链断裂以京沪为代表,这些地区信息来源最快,对资金反应最敏感,抛售最果断,所以崩盘现象明显,各省会和地区中心城市迅速跟进。第二,实体末日以深广为代表,包括沿海和 大陆血汗工厂集中的地区。这个中层群体整体性视野狭隘鼠目寸光思维僵化反应迟钝,所以该区域崩盘以缩量为主悄无声息的崩,后知后觉挂盘时才发现根本没人看房,才知道原来房地产早已崩盘。第三,穷人买盘集中的地区,包括一二线城市的远郊以及各N线落后地区,完全成为被人遗忘无人提及的崩盘角落。

房地产崩盘后政府不会救市,最大可能是开征房产税。银行业资金已经断裂,不会再对无药可救的房地产放贷,而且银行即使有钱,也可能放弃房地产贷款通道转身重启对地方政府的直接贷款。地方政府为获得新财源极有可能迅速推出房产税,甚至回溯性征收,比如,如果地方政府能生存到2018年,那么将宣布在1月1日开征房产税,起征日期则是2017年7月1日。届时,体制内执法者凶残如饿狼不会放过任何一个敲诈来源,而懦弱的债务接盘侠只要有一分钱都会乖乖还贷并上缴房产税,继续给体制供血,这是奴隶的宿命。

银行业资金链断裂

中国房地产的本质是金融产品,完全靠钱支撑。如果没有钱,大部分农民连砖瓦房都盖不起来,还住在茅草棚里;城市里,很多家庭六七人挤在30平米的空间中,或者住窝棚和简易房。到1980年代,很多香港人还住在简易房中,不少船民无钱上岸只能住船上。

在中国,房地产从最初就是用来炒的,不是用来住的。中国人的命从来不值钱,仅仅是一些人赚钱的工具。体制采取房地产救国立国,竭力发展地产经济是为了保政权政治获利,而民众买房的根本目的也是为了获利,骨子里都是炒房客,房价降一点点痛苦的夜不能寐,恨不得连夜去砸售楼处,尽管买房时喜欢自我标榜为刚需不在乎房价涨跌。而所谓的人多地少人口不断涌入房价必然上涨都是忽悠的噱头,唯一的真相是,无论中国有多少人,钱在,房地产在,钱走,房地产亡。

房地产的基本规律是在印钞经济中资金量随着印钞规模逐渐增长。随着资金增量不断涌入房地产,支持房价逐渐上涨,更多资金看到房地产收益,积极加入建房和炒房行列,房地产加速上涨。越到房地产上涨后期,社会资金参与越多,价格上涨越快,成交量越大。

银行资金链断裂突然发生导致房地产暴跌。印钞经济都存在一个突然崩盘点,当资金供应超过崩盘临界点后,无论大通胀还是被迫中止印钞,都会导致资金链突然断裂。在此之前,高昂的价格和巨大的成交消耗掉巨额资金,资金链断裂后,无法继续支撑房地产所需的巨额资金从而引发房地产崩盘。崩盘首先是交易量骤跌,然后价格暴跌,房地产泡沫破裂,市场处处大甩卖处处烂尾楼,即塌方式崩盘。

海南1993年房地产崩盘为中国改革开放后第一次银行资金链断裂式崩盘。1988年,中国大部分农民还住草房,市民住窝棚(所谓的棚户区)。中央把海南独立建省并划为第五个经济特区,接着制造房地产热,各大央企和大型地方国企齐聚海南开发高楼和别墅项目,共同推高房价和地价,到1992年,650多万人口的海南拥有2万多家地产公司,房价高达10000元/平米。2010年,海南被定为成为国际旅游岛,酒店价格、房价和物价全面暴涨,大量炒房客疯狂涌入到海南,复制1988年的口号和模式。

海南房地产开发模式反映中国房地产的两个重要特点。第一,房子是用来炒的。1988年全国大部分地区还不知道房地产为何物,各地民众更需要资金建筑质量较好的房子改善居住条件,但是民众没钱买不起房,而资金也并不用于满足民众需求而是涌入海南开发高档楼盘和别墅,清晰反映出中国房地产做为资金炒作的工具功能。第二,中国的炒房主力是跟随体制发财的暴发户。时隔二十年,海南受到体制的支持再次以几乎同样的口号推动房地产开发,规模比1992年时扩大百倍,炒房客同样争先恐后重蹈覆辙。

海南的塌方式崩盘是中国房地产未来的预兆。1992年开始中国陷入大通胀,到1993年接近失控,迫使政府采取行动。经过近半年的宣传,6月中央颁布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,随后银行全面收紧银根,利率大幅提高,海南房地产随即崩盘,价格从最高万元跌到200多元。由于压根没人接盘,跌幅95%只是名义价格,实际毫无价值,大量烂尾楼被废弃,99%房地产公司破产。

北京和上海房地产是1992海南模式的代表。上海做为早期的金融中心是吸引外资的中心,是中国加入WTO后的主要资金集散地。上海不仅吸引外资和国内金融资本,还吸引大量长三角资金,进入上海买房和炒房。北京则主要靠体制内印钞,中央政府和央行、各大部委、各大银行、各大国企齐聚北京,进而吸引各地政府、各周边省市的富人,到北京买房炒房。引进外资后,北京大印钞才逐步启动,所以北京房价上涨略迟并低于上海。

2008年后中国经济转向印钞主导的内需经济。2008美国次贷危机后,中国出口创汇急剧衰退,同时国外游资大规模进入中国,体制迅速转向,从出口导向转为外资依赖。随着国外游资大幅增加,中国央行大规模印钞,然后通过银行业贷款的金融指挥棒操作,铁公基和房地产成为经济主导。房地产大规模开发和房价上涨,吸引更多国外游资进入中国炒房,形成供销两旺的楼市火爆局面。北京做为印钞放贷和铁公基龙头,不仅自身实力雄厚,吸引地方政府跑部钱进,还促使大量外企把重点向北京转移。北京房价急起直追,不断缩小与上海的差距,最后成功赶超上海。

重点城市是京沪在各个地区的复制品。除京沪之外,二三线重点城市做为地区中心城市和省会城市,兼具印钞派发和吸引外资的功能。2008年后重点城市的周边地区越来越有钱,大量到重点城市买房炒房,其中沿海地区的重要城市,早期以吸引外资为主,以印钞派发为辅,资金充裕,炒房历史悠久,比如杭州。 大陆的重要城市早期则依靠印钞,2008年后依靠资源获利,近年积极引进外资并以外资设厂为噱头炒房,成为炒房界的后起之秀。这些城市数量众多,房价暴涨时间不一,例如房价先期暴涨的太原(煤炭钢铁),中期暴涨的郑州(富士康和交通枢纽),后期暴涨的成都、武汉和重庆等。

印钞和房地产经济的背后是大规模负债。房地产做为典型的金融印钞经济,与实体经济最大的不同是收入和规模增长机制差异。实体经济主要靠销售收入和利润生存,只有收入和利润持续增长才有发展空间,否则必然走向衰退。房地产则主要依靠负债增长,负债越多,房地产发展越快,利润可以忽略不计或者只是装裱的工具,尤其在房地产高速发展期,无论卖房的地产商还是购房者,都在高速积累债务。中国房地产高速发展多年,各种富豪榜单上都是房地产商赫然在列,这个现象说明,房地产成为经济主导,即负债成为中国经济主导,房地产富豪是巨额负债的负豪,炒房富人是债台高筑的负人。

通过大规模印钞和债务积累,京沪和重点城市房地产迅猛扩张。在过去20年,京沪和各重点城市依靠自身的印钞和负债优势,经过大规模的城市基建,道路和地铁等交通状况得到极大改善,市区面积迅速扩大,市郊与市区连接紧密。而且,房地产代表城市扩张,往往先于城市基建的扩张而扩张。多数城市郊区是先发展房地产,政府从房地产获得高额收入,再进行相应地产项目的基础设施配套。经过连年不断发展,京沪大片区域高楼林立连绵不断,同时空置率极高,以至于官方不敢公布数据。同理二三线重点城市的房地产和城市基建急剧扩张,空置率同样惊人。

银行业资金链断裂后,京沪首先塌方,进而快速波及各地区重点城市。银行业资金链断裂的重要原因之一是外资流入枯竭,一定程度上限制央行印钞,银行放贷随即缩减。京沪做为金融属性最高的城市,对资金最敏感反应也最快。2016上半年京沪房价暴涨后,京沪一小部分人意识到外汇风险,次高位抛盘换美元离境。2017年一季度末,银行业资金链开始大面积断裂,中央不得不改变房地产政策,首先向北京商住房开刀,接着各重点城市相继推出限购。按照理论上的金融市场传导时间,银行业资金链断裂后,3-6个月反映到房地产领域,离银行业源头最近的京沪最快动作,各重点城市随后跟上。

现实发展与理论时间基本吻合。3月22日我发微博警告房地产全面崩盘进入倒计时。4月4日发长文《中港如何共筑空中楼阁》再次警告。5月份京沪房地产市场即有所反应,除交易量大幅下降外,成交价格也明显下跌。6月22日我再次发微博提醒,中国楼市进入塌方式大崩盘阶段,7月1日发《中国银行业资金链断裂》分析深层原因。7月初,京沪开始出现急抛售的腰斩盘,3-4折的也在快速增加。预计进入7月中下旬,随着二手房抛盘折扣越来越低不断以更低价格冲击市场,京沪楼市将表现出塌方式崩盘的各种特征。

重点城市将步京沪后尘崩盘,滞后时间因资金状况和民众的愚昧贪婪程度而长短不一。银行业资金链断裂后,虽然银行大面积停贷,但体制仍严控消息假装一切正常。银行让申请房贷者无限期等待,同时以高利率少量放贷,表面也无异常。地方政府和喉舌媒体则继续鼓吹房价上涨,地产商一边雇人制造日光盘假象,一边力求尽快回笼资金,一手房暗中各种大折扣,对高首付和全款购买者极尽优惠。民众相对清醒的地区二手盘降价多崩盘速度较快,民众愚昧程度高的地区还坚持捂盘待涨,降价速度较慢,崩盘速度相对也较慢,而崩盘后更惨,拖的越久失血越多。

实体经济走向末日

鄂尔多斯是实体经济末日导致房地产崩盘的典型。煤价高涨后,积极发展羊煤土气的鄂尔多斯大力发展房地产,规划建造巨大的新城。煤老板和民众积极买房炒房,房价一度达3万元/平米。可惜好景不长,煤价突然暴跌,鄂尔多斯收入大幅减少,外来人员纷纷离开。新城还未启用已成鬼城,老城居住率也急剧下降,房价快速跌到2000仍没人接盘。

实体经济集中的地区房价上涨更具持续性。实体经济是房地产的基础。1980年代初,上海流行一句话,“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”。当时浦西商业经济发达就业机会多收入高,而浦东是偏远落后农村,到浦西交通很不便。这句话放在今天的写照就是,很多人宁愿漂在北上广深做蚁族,也不愿回经济落后的老家住大房。蚁族在一线城市只要有一丝买房的机会,都会想方设法置业安家,分享发达地区的资源。

中国实体老板普遍急功近利。血汗工厂经济建立后,大量刚洗脚上田的文盲半文盲农民,利用沿海经济增长的机会以各种无底线行为致富,珠三角主要靠接壤香港出口,浙江以假冒伪劣产品为主导,福建大量坑蒙拐骗,江苏靠引进外资生产并配套,山西陕西内蒙等地靠挖煤。其中一些人从实体获利后早早集资炒房,与地方政府合谋把当地房价快速推高。

2008年后实体经济开始衰落,房地产得到空前加强。政府和银行资金支持房地产,支持房价不断上涨。房价做为通胀的一个重要手段,对实体大规模收割,实力压垮实体经济。很多实体老板在陷入困境后如梦初醒,赶紧参与虚拟经济去炒股炒房。实体流出的资金通过大量买房支持房价上涨,推动实体经济加速走向末日。

深圳和广州是中国实体经济的代表城市。深圳和广州是珠三角经济的领头羊,是早期中国血汗工厂的集中地。珠三角既有大量港台韩日欧美的企业投资,又不断发展本土配套和生产,实体经济力量非常强大。其中深圳主要面对和承接来自香港和台湾的生产,进而发展金融业,广州则主要对内陆地区交易,成为外地人员到粤务工和贸易人员到珠三角的门户。

其他试图吸引实体投资的地区仿效珠三角,并抢食珠三角的蛋糕。珠三角经济发展起来后,长三角即仿效珠三角,企图拿上海与香港竞争。上海周边的苏南地区大力吸引外资,以更低地价、更优惠税收、更多高校和大量熟练劳动力从珠三角抢夺外商投资,其中以上海郊县、昆山和苏州为代表。在浙江地区,本土小作坊迅速大量繁殖,以低价劣质与珠三角相对高价优质的产品争夺国内和国际市场。随着珠三角房产价格上涨,地方政府和民众对实体企业的盘剥日益苛刻,实体投资逐渐转向 大陆,以武汉、成都和郑州为代表。

实体经济充其量是下蛋母鸡,房地产才是地方政府的真正依靠。我在《中国实体经济走向末日》中用多个章节反复强调,地方政府利用房地产对实体经济进行收割的模式。最初工业园区的土地几乎免费送给外资,税收条件也非常优惠。无论何时何地,免费通常是诱饵,为的是后面钓大鱼。随着外资规模日益增长,实体经济不断扩大,地方政府开始经济收割,连本带利都拿回来,高利贷般利滚利的拿。收割的主要方式就是房地产经济模式,地方政府通过房地产经济获得丰厚的利润,政府人员和本地土著成为主要获利者。随着政府规模日益扩大,政府人员和土著的欲望目标不断提升,房地产对实体收割日甚。

实体经济随着房价不断上涨处境日益艰难。早期,地方政府因陋就简养鸡生蛋,保持血汗工厂的低成本,地方政府借贷开发城市设施和中低档房地产,房价保持在较低水平。中期,地方政府偷鸡捡蛋,即不断推升房地产价格,通过房价、房租和各种费用上涨大规模收割实体经济的利益,推行腾笼换鸟以便引进利润更高的实体。到后期,地方政府杀鸡取卵。不仅地方政府继续推高房价和增加各种税费,当地土著也不断提高各类租金和服务收费,迫使大量工业园关门倒闭。政府趁机回收土地改变土地用途,开发房地产谋取更高收益。

实体老板和高收入员工后知后觉参与炒房。在市场竞争和房地产压榨的双重压力下,实体老板境况不断恶化,而他们基于知识和眼界的局限,无法认识宏观大趋势,一厢情愿指望熬过艰难迎来柳暗花明,越熬越艰难越迷茫越绝望。2015年股市暴涨,一些实体老板参与股市快速获利,突然之间发现新大陆,原来可以这么轻松赚钱。实体老板之间口耳相传,积极从工厂抽取资金投入股市。股灾后,实体老板和众多韭菜一起被收割,但他们已经知道了赚快钱的方式,投机心态令他们无法再踏实做实体。紧接着楼市暴涨,实体老板把这当做新的风口,大干快上炒房,为房地产火上浇油。

深圳做为实体企业聚集地是实体经济对房地产起强大支持作用的典型。2015年实体老板大规模转型,先是投入股市,深圳股市上涨程度和成交量都超越上海。股灾后的2015下半年,深圳楼市率先暴涨价格很快翻倍,在深圳买不起房的实体员工恐慌性到深圳周边购买,价格上涨很快蔓延到东莞、惠州额与深圳的交界地区。深圳房价一向是中国房价的标杆,深圳的暴涨为京沪房价翻倍树立良好榜样,进而支持2016年其他二三线重点城市房价翻番。

实体老板和员工大都是政府万能论的忠实信徒,拒绝面对现实。实体老板因为房价暴涨而买房,从此坚信房价不会跌,因为政府不可能让房价跌,而万能的政府想不跌就不跌。事实上,房价一旦开始暴跌,半年内就结束进程,等他们亲眼看到房价普跌到2折以下时才痛悔没及时抛房损失惨重,实体员工则比他们老板更愚昧更迟钝。

实体经济的特点决定房地产崩盘前成交量出现较长时间的下降期。在实体经济主导的地区,当实体全面转向房地产后,房价不断上涨并高位长期坚挺。随着实体经济收入枯竭,购房者急剧减少,成交不断萎缩。房价实质下跌时,即使出现大折扣的降价抛盘,也不会引发连锁反应,如果接盘侠及时出现,降价盘会悄无声息翻篇,不影响大多数人的房产美梦。比如深圳,2016年10月房价就空中解体从高位开始下行,然而绝大部分人无视本质的人仍固执的认为深圳房价在继续涨。

高房价推动实体经济走向末日迫使员工离开。高房价加速实体经济的倒闭进程,倒闭从人力密集型的血汗工厂蔓延到附加值相对较高的高科技企业,进而消灭大量辅助服务型行业。随着企业减少,工人和服务业人员纷纷离开。过去几年大量人口离开珠三角,深圳各镇工业园区大量空置甚至废弃,市区人口也逐渐减少,市中心越来越冷清,CoCoPark曾经的盛况恍若一场游戏一场梦。东莞的萧条可谓触目惊心,一度高速上车水马龙酒店里灯红酒绿工业区熙熙攘攘的东莞,2008年后逐渐沦为鬼城,周边用于出租给外来工的农民房几乎全部空置,令当地靠血汗工厂食利的土著无比恐慌。不仅珠三角城市人口大幅减少,长三角的上海郊县、苏州、无锡、宁波等地人口也在大量流出。

随着实体经济地区逐渐僵尸化和鬼城化,房地产市场也僵尸化。实体经济大发展时,城市充满活力,广州深圳市中心的大量餐饮和***所很晚打烊,有的干脆通宵营业,晚上比白天还热闹。随着实体走向末日,实体老板和员工不断把实体资金向股市和楼市转移,手中的流动资金越来越少,被房子深套后消费能力日益萎缩,市中心的餐饮***所在高房价导致的高租金和无人消费的压力下相继倒闭,盛夏中散发出冬天的寒意。而高高的房价表面兀自挺立,你来或者不来,我都在这里,僵尸一般。

实体经济地区的房地产悄无声息的崩盘。实体老板和员工跑步进入楼市后,蓦然回首才发现买着容易卖着难,想卖房时发现压根没人看房。每个城市的房地产都按照最有钱群体的最高承受能力定价,深圳房价暴涨后一套房动辄千万计,小户型也数百万,当越来越多人坐上高铁离开深圳永不回头,谁还会关心深圳房价?可以说,在人口骤减地区,当卖房的完全找不到人看房,价格已经失去意义,不言不语的崩盘。

穷人买房变房奴

中国城市房地产的发展是通过不断摊大饼来实现金字塔式的房价梯级系统。只有饼摊的规模足够大,房地产从市区大规模向郊区和远郊扩张,才能形成市中心→市区→近郊→远郊→周边地区的房价梯级结构,随着梯级发展,才可能不断炒高房价。而穷人买房后变作金字塔的底层,成为支持炒房系统的最广大基础。

大部分穷人买房后变身房奴。他们掏出自己的全部积蓄,掏空双方父母的积蓄,再找亲友东拼西凑,终于凑齐首付跻身有房阶级假装中产,然后努力工作节衣缩食还房贷。自从有了自己的房子,腿不疼了腰也不酸了吃嘛嘛香,看见房东再也不用小心翼翼,哥也是有房的人了!而所买的房子涨价,是房奴工作的驱动力,也是房奴的精神支柱,更是房奴活着的价值。

房奴的现金持有量很少。4万亿政策刺激后,房奴一词越来越流行。起初房奴是贬义词,随着房价不断上涨,房奴越来越有成就感,房奴一词渐变成褒义,地位更低下的是想做房奴而不得的人。有些房奴买房后经济条件逐渐好转,看到房价上涨又购买第二套至第N套。事实上,无论这些房奴收入提升多少,他们的日常生活水平都没有显著提高,更没有足够多的现金,当然他们会说钱在变毛,现金不如房子保值,所以有钱都买房。房价持续上涨让房奴产生财富增加身价暴涨的幻觉,幸福像花一样开放,完全掩盖了负债感。

房奴占购房群体的绝大部分。在中国整个购房群体中,房奴占大多数。虽然中国宣传中产已经占较大比例,但一线大城市中月薪1万以下的占绝大部分,到手纯收入不低于1万的更少。他们收入不高,但买房和成为中产的欲望极其强烈,买不起市区就买远郊,总之自称刚需,必须买房。

房奴购买的房子占房地产市场主要份额。虽然在市场中,房子占有数量极度不均,有人坐拥百套,以单元以栋数计,富人、炒房团和早期高收入买房者都囤积大量房子,但房奴人数上占绝对数,购房总量上占市场绝大多数份额。

房奴竭尽全力买房支持房地产市场。在房地产市场中,如果盘子小房价上涨的动力和借口不足,银行业放贷支持房地产的意义就不大。只有城市摊大饼,不断扩大房地产开发面积,才能不断吸引新的人口和资金进入。在房地产发展过程中,早期的市中心、市区和近郊的房屋,基本由先富起来的一部分人低价获得。当房地产从近郊向远郊发展时,老一代房奴涌入市场成为购房主力,基于远郊的发展,市区房价再升一级。

新房奴的加入间接促使房地产价格不断上涨。随着远郊房地产涨价,房奴不思考价格是否合理,都踊跃买房。当远郊房价过高,在城市周边房地产大规模开发时,新一代房奴涌入市场。随着新房奴消化掉周边地区的房地产,市区房价上涨一个新台阶。在涨价去库存的口号下,房奴压根不思考这样的政策多么荒谬,而是在房价暴涨后疯狂的入市为房地产商的库存接盘。

穷人回老家买房维持落后地区的房地产大跃进。如果没有城市务工人员回老家把打工积蓄都用于购买房子,落后地区的房地产不至于过度疯狂发展,比如随着所谓高铁房概念的发展,穷人争相在老家的高铁站附近买房。开发商看在眼里乐在心里,以为越来越多穷人会回乡买房,于是在铁路沿线高铁站周围密密麻麻建起房子。在此期间实体经济走入末日,实体倒闭潮造成失业潮,大量农村在外务工人员失业。建好之后开发商发现购买力已经枯竭,自己只能落得破产跑路。在房地产去库存中,一二线城市限购,穷人又涌入房子早就极度过剩的四五线城市和县镇,支持房价的最后一波无理性上涨,又刺激新的楼盘建设。

房奴是经济最为脆弱的环节。穷人本身经济能力差,还超出自身的能力买房,但凡有点风吹草动,经济基础立刻崩溃,根本无力还按揭。2008年美国爆发的次贷危机,根本原因就是贷款机构大量放款给无偿还能力的穷人。在中国,个体穷人买房的态度更坚决,穷人整体买房的行为更疯狂,对应的却是中国穷人的经济基础更脆弱。

穷人陷入经济困境意味着房地产从基础上大面积垮塌。随着房奴的增多,借钱的穷人越来越多,相互之间的借贷能力急剧降低。所以银行业资金链断裂后,买房首付提高,穷人连首付都凑不够直接失去购买资格。贷款利率不但取消折扣还提高10%,穷人的贷款偿还金额明显提升。穷人买房急剧减少,远郊和周边地区成交急剧减少,天量无法消化的库存不得不降价销售,成为房地产金字塔崩塌的底部。另外,穷人在四五线城市和县镇买房消耗掉最后的现金,这些地区此后的交易将断崖式下跌,并且像远郊和周边地区一样房价暴跌,使房地产另一个基础部分垮塌。

政府和银行的对策

面对房地产的塌方式大崩盘,政府和银行不再救市,而是尽可能采取隔离措施减少自身损失。房价暴跌后,政府更可能雪上加霜征收房产税以维持自身运转。

银行自身难保不救市。中国房地产市场的二手房总市值数百万亿,中国货币总量M2才160万亿,呆坏账已把银行拖垮。央行虽然仍在印钞定点滴灌,基础货币M1增幅18%,但实体末日和外资因素导致货币乘数下降,货币总量增长低于10%,因此导致银行业大面积资金链断裂。银行泥菩萨过河自身难保,不可能再拿大资金救助房地产,更无力救助数百万亿二手房市场。关键是,当银行终于认识到房价暴跌不可避免,只会对房地产贷款卡的更紧,并紧急从房地产市场回收资金,包括对房地产商停贷和抽贷,迫使房地产商回购债券等。银行的一系列自保动作,客观上加剧房地产市场困境,推动崩盘进程。

政府更不会救市。对政府来说,救市首先需要钱,钱从哪儿来?2015年股灾后,中央集聚所有力量才拿出来数万亿填补股市窟窿勉强维持住股市,而房地产崩盘时金字塔尖和上层的权贵富人只会火速逃离,政府需要调集数十万亿资金才能接住权贵富人和炒房团的盘,这么巨亏的生意政府在暴力救股市时已经做过,不会再犯错。这里提醒大家只需要记住一点,体制绝不做亏钱的买卖,亏不亏指的是体制,不是奴隶,奴隶活着的全部意义就是给体制供血。

更重要的是中央乐见房地产崩盘。斗转星移事过境迁,当前中央的第一要务是外汇,保住宝贵的外储是重中之重,保外储才是保政权。在特朗普风暴影响下,中国的外汇压力日益增大。房地产导致实体经济末日,2017上半年吸引外资额大幅下降,外汇状况更加危险。而想保住外汇,房地产必须垮塌,房价房租降下来,降低实体经济成本,实体出口才可能复苏,外资生产才可能愿意留在中国,并可能吸引更多外资进入。所以对中央来说,房地产经济救国立国三十年固然功勋彪炳,但此时此刻外汇才是首要,房地产就寿终正寝吧,一切为保外储让路。

房地产崩盘后地方政府必须找新财源谋生,房产税成第一选择。地方政府当然不愿意房地产崩盘,但一方面地方政府得不到银行的资金支持独自根本撑不住,另一方面必须配合中央保外储。所以地方政府在房地产崩盘前,除尽可能多收点钱外完全别无选择。房地产崩盘后,地方政府唯一能做的是为弥补税收损失启动征收房产税,聊胜于无。

综上所述,所以房地产一旦崩盘,银行、中央、地方政府都将放弃房地产并落井下石,漫山遍野的房子将可以无成本入住,真正实现“房子不是用来炒的,而是用来住的”。

2017年7月5日

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:中国经济文化研究所 转载请注明作者、出处並保持完整。

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