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郑州南京地价大跌 海南被狠批!多城市房价调整

最近我写三四线城市的文章多了点,导致有些人以为我看多了,如果你长期关注我的文章,就不会这么偏颇的评价了。因为不同级别的城市房价上涨的节奏先后不同,调整时间也当然不一样,没涨的肯定会补涨,对暴涨过的很多一二线城市,我早就看空了。

下面我以城市为主题分析下。

1.郑州

27号,别人给我发来郑州土地价格大跌的消息:

是郑州新豪宅片区北龙湖的几块地出让,24号地没有达到熔断价格就成交了,成交楼面价仅17150万/㎡。比金茂地块的楼面价36915元/㎡,直接少了近2万一平米。金茂府要哭晕在厕所了!

其实很正常,市场火爆时不惜一切抢地王,市场冷静了,开发商回款放缓,后市不容乐观,拿地的激情也就熄灭了,大家也不用操心前期高价拿地的会不会亏本卖,总之地价走低,就会拉低整个片区的房价,你想卖高价也没人买单啊,除非产品真是高几个档次。

郑州市场我以前写过,政府限价房低于市场价20%左右,但要一次性付款,购房者轻易买不到,新房与二手房价格倒挂明显。这种情况是持续不下去的,源源不断的限价新房出来,二手房还能扛多久?

根据房东俱乐部调查,郑州二手房交易量已跌至高峰时的两三成左右,11月份市区内八区二手房交易量不足3500套。部分小区二手房价格下跌15%-30%。

郑州最近也学成都、武汉的招数,引进人才,这一招也许可以提振一下购房者的信心,拖住楼市再稳一段时间,但只要政府不放开限价,市场就不会涨了。

2.南京

据南京楼市12月25日报道,南京出现了几个不妙的信号:

1、今天南京2块土地流拍。土地出让价下降明显,土地市场正在快速变冷。

2、今天南京一楼盘最新房价,竟然比去年房价还要低,去年买房的老业主哭晕在厕所。

3、南京最近7家楼盘开盘,竟然都没卖完。很多买房人摇到号了,也不出手了。楼市观望气氛越来越浓厚。

4、临近年底,多家开发商抢跑,仅上周南京就有7家楼盘开盘,其中4家楼盘公证摇号。但让人大跌眼镜的是,这7家楼盘,没有一家开盘当天卖光。

而就在一个多月前,11月16日,南京万人排队抢房的景象,惊艳了全国。市场反转也太快了吧!估计让当地很多投资者猝不及防啊。

南京限价也是比较狠的,不得不说,新房限价这个政策,还是有利于人为给市场降温,新房比二手房低,就会给人降价的预期,可能一开始会有很多房企不听使唤,不乐意按政府指导价开盘,继续捂盘不卖,但时间长了,只要政府持续不放开限价,开发商也要回款啊,终究还是拗不过政府的。

新房二手房一开始有价差,但市场需求不可能无限扩展,不可能是新房涨去追平二手房,只能是二手房妥协下降,而二手房的成本要比新房多,只要新房一直限价下去,最后二手房就一定会低于新房。

所以从这个角度上判断,如果目前新房比二手房便宜20%的话,那就意味着二手房至少有25%的降价空间,否则只能是有价无市。

连北京都不存在房价只涨不跌的神话,其他城市有什么理由,有什么资格坚挺?

放在今年3月份调控之前,恐怕也是没人相信北京的房价会下跌吧。但实际上,今年已经跌了不少,普遍在15%左右。三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。

苏州、无锡、合肥、天津、深圳、厦门是最早一批冷清下来的热点城市,天津、厦门已跌15%-20%,苏州、无锡、合肥、深圳处于有价无市的横盘状态,只有杭州、武汉、成都这三大妖孽,楼市一直坚挺,成都是属于后涨补涨,而杭州属于炒作,地方托市比较明显,但这显然是不可能持续的,调整周期来临的时候,没有一个城市能逃脱,只不过是调整深浅的问题。

北京之所以是一线城市里降幅最大的,与其调控政策最狠有关,比如换房族,再买房,基本上都是非普通住宅,有过贷款记录的,首付都要8成,没什么杠杆了,市场需求一下就被打死一大片。上海和深圳就比较圆滑,如果也像北京这么调控,我估计深圳至少跌20%以上,但深圳不仅调控不严,户口还是最宽松的,导致很多外地人通过落户来买房避开限购,也为深圳制造了买房需求。

我一直很好奇的是,深圳新盘本来就不多,供给量不足,居然有好几个新楼盘可以一直捂盘不开,不是说好了要打击捂盘惜售的吗?还有的房源通过转为长租,成功避开了出售,今天,深业中诚的420套豪宅就转做长租公寓了,我只能这么想,大概是为博士后级别的人才准备的吧。

3.海南

据财联社爆料,12月26日,海口市物价局召集十余家房企开闭门会议,要求重新调整未售商品房备案价格。一位曾参加该会议的开发商透露,之前备案价格高于2万元/平方米的项目已接到停售通知,要求重新备案分期开发,下一期备案价涨幅不得超过5%。

新京报记者向海口市物价局核实得到确认,“12月26日曾就重新调整未售商品房备案价格开过会,目前暂定房子不能卖也不能网签,但未指出调整幅度,待市里领导研究决定后,再出文或者出函,可以确定的是会要求房企重新备案,之前的备案价格肯定要下调的,也许会低于传言中的2万元/平米。”

为什么会突然收紧限价?据本人跟海口本土房地产业内人士打听的消息是,和中央对海南的关注有关,这几天国家发改委和住建部小组在海南,对海南的房地产过度开发非常不满。

这几天新闻也在报道,海南省委书记刘赐贵12月25日在海南省委经济工作会议上强调,“要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈,坚决落实‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,海南不能变成房地产加工厂。”刘赐贵还透露,中央环保督察组日前向海南反馈环保督察意见时指出,房地产绑架海南规划,鼓了钱袋,毁了生态。

海南内部已经定调,要去房地产化,改变房地产一业独大的局面。

据上述人士称,不止是海口,预计还有三亚也会进一步限价。过年前后,是海南房地产旺季,提前升级调控,有利于防止新一轮疯牛出现,因为2016年年尾时,海南开启了时隔六年的新牛市。

由于过去六七年来的充分调整,海南这一轮房价上涨,相对来说泡沫不算大。本身回暖比较晚,2016年四季度才启动,但到2017年5月份,海口三亚就出台了限购措施,政府调控启动比较早,硬生生压住了可能再次大涨的楼市。现在去海南买房的,主流也不再是当年那些头脑发热的江浙投资客了,而是确实有养老需求的人。

这对海南来说其实是好事,楼市泡沫吹的不大,市场就更加健康,哪怕调整起来,损伤也不大。

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:财经头条 转载请注明作者、出处並保持完整。

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