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北京商住房价格已暴跌40% 投资公寓的坑你跳了吗?

经常有人问我,商住公寓能不能买?

我的回答都是,如果有选择,最好不要买公寓!

商住公寓,跟商铺,写字楼一样,都会永远跑输住宅。

目前,北京的商住公寓价格,比今年3月的高峰期下跌了40%左右,而住宅只跌了15%左右。

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北京通州副中心,住宅从2015年底开涨,商住从2016年6月份以后开始疯涨。

北京一位投资客告诉樱桃大房子,他同学在东亚首航国际买了一套50平米的商住公寓,紧挨着北京国际机场,2016年6月份底买时是1.5万一平米,装修加中介费,拿到手折合成本价1.6万/平米,总价75万-80万,贷款5成。到2017年3月份时,持有不到一年时间,首航国际的成交单价涨到了3万,总价值一百多万。

但北京“3.26”调控规定,新房只能卖给公司,旧房可以卖个人或公司,但个人买需有五年社保和纳税记录,并且只能全款购买,不能贷款,而原来商住公寓的首付只要5成,额可以贷款5成,最长能贷10年,政策之狠超出想象。

商住公寓本来杠杆就比住宅低,现在要全款,完全没了杠杆,税费又高,还没有配备学位,地方指导价每年都在提高,如果原来的价格做低的话,那必然会有较多增值税。有买住宅的资格,谁又会去买商住公寓呢?接盘者少,流动性差。

本人认为,这个调控一出,彻底将“商住”打入冷宫。先是成交量直接冰冻,然后是成交价出现跳水。

调控之后到现在,东亚首航国际价格坐上了过山车,链家上的数据,今年11月份的成交价是1.8万上下,关键是现在很难卖,这价格已经跌了40%,客户还要挑选,要最好的朝向,最好的户型。

这个投资客在北京第一次买房也缺乏经验,2011年买了商住房——旭辉奥都,单价1.8万/平米,还是全款买的,但买了没怎么涨,2012年,楼市行情下调,像素(北京最大的商住楼盘)开发商中弘地产资金链出了点问题,推出七八十套特价房,普通平层公寓降到1.1万,loft降到九千,活动价只有几天。

“当时我朋友建议我平价卖掉旭辉奥都,三天内去买像素,他在那买了6套Loft公寓,单价九千。但要全款,我卖房也来不及买,后来我在2012年12月卖了旭辉奥都,2.4万/平米,每平米涨了五千块,总算没亏钱,之后就不想买公寓了。”

北京像素开了地铁口后,年底房价就翻了一倍,今年最高峰时,价格最高涨到了6万。但不知道出于什么原因,链家网删除了从去年9月份到今年9月份的公寓成交记录,像素五十多平米的两房复式,今年9月、11月的成交价在3.8万左右,三房在4.3万左右,价格相比最高峰,也跌了40%左右。相比最初的新房价格,当然也涨了4倍,但毫无疑问,同期住宅的价格肯定涨的更多。

链家在北京二手房市场的份额较大,像素9月份在链家上的成交量只有3套,10月无成交,11月份只有3套。

再来看旭辉奥都,今年3月份,旭辉奥都的成交价还在四五万左右,而且放出来卖的也很快。

但目前的放盘价已经降到3.5万左右,不过从今年3月份后,这盘在链家上依然无人问津。如下图,房源已发布三个月尚未成交。

我们回头来看,旭辉奥都2012年时就卖到了2.4万,五年过去,相比现在的放盘价只涨了1万,但要真正成交去也不知道还剩多少差价。如果2012年同时期买的是住宅,哪怕是旁边1985年的老破旧——环科院,当时价格差不多,现在还能卖到六七万,同样的起点,不同的终点,住宅比公寓价格差了一倍。

“我还有个朋友,175万也买了一套公寓,单价3万1左右,持有四五年,今年高位涨到6万,现在报价在4万,关键是卖不出去。但如果持有别的房子,可不止一倍,我通州的房子涨了四倍,现在即使调回来也有3倍了。如果从今年3月份买的,现在肯定亏一半。”上述投资客说。

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有的人说,那时候买商住是不限名额,因为北京住宅从2010年10月份开始就限购了,只能买商住。

笔者认为,这对被限购的人群来说,确实无奈,因为具备资格买的,肯定是有北京户口的人,以及来北京比较早的,即使从2010年10月算起,最迟到2015年10月也具备资格了,中间这几年内,北京房价涨幅算慢的,2013年还跌过20%,2015年10月份开始在北京买房也算赶上最后一班车。

但如果是2011年2012年才进入北京的人开始缴纳社保,需要到2016、2017年才具备买房资格就很悲剧了,眼睁睁看着房价大涨却不能买。但这是政策,没办法。错过了的,在北京这一轮调整后,要抓住机会。北京虽然也没有只涨不跌的神话,但也不会大跌,跌个20%左右差不多,因为一线城市的资源是最集中的,就跟蓝筹股一样,业绩好,屈指可数的好股,会走出结构性的慢牛,这与靠讲故事玩概念的三四线城市截然不同。

买公寓的都是什么人呢?一类是从未上过车的刚需,没有资格买住宅,而且商住的总价低,上车较容易。第二类就是投资客,靠收租,公寓租金回报率比住宅高。第三类还有公司大量收购,当员工宿舍,也作为长期投资。

不过现在只允许公司购买的话,个人投资需先去注册一个公司,持有成本也会更高,一套300万的商住公寓,光是每年的房产税就要2.8万元左右,而且卖出时税费也比住宅要高。

整个北京的商住公寓总量大概是40多万套,而住宅是760多万套,公寓的量倒是不大。今年3月份调控以来,北京住宅跌了15%左右,公寓跌了40%,跟燕郊房价跌幅差不多。

对刚需而言,如果两三年后能有资格买住宅的话,尽量等着买住宅,不要买公寓,一是公寓没有学位,二是不能贷款,三是升值慢,目前的这个政策还不知道什么时候才能放开,如果一直卡着,公寓就很难涨多少,毕竟接盘的太少了。买个两房也得一百多万,有这笔钱,有这个资格,肯定留着作为住宅的首付款,就因为学位的差异,公寓是永远也不可能跑赢住宅的。

其实不止是北京,经常有其他城市的人问能不能投资公寓,我也建议不要买!除非价格比住宅便宜50%,比如那些二线城市,住宅卖2万,公寓卖1万,否则就没有价值,但这是不可能的,实际上住宅和公寓的价差没有这么大。即使有,现在的住宅价格也是高估的,等住宅再降价30%,降到1.4万,你的公寓就完全没有了优势。

一个河南三线城市的读者告诉我,他买的公寓9年了,到现在亏本都卖不出去,因为没人买!没有流动性,完全属于不良资产!

当然,对于投资者来说,如果有钱无处投,又没办法投资住宅,公寓再跌点,跌到50%以上时,也可以考虑买来出租,比如像素五十平米的三房,现在的总价在200万左右,可以租到六七千,一年租金七八万块,扣除房产税2万,还有五六万,比住宅的出租回报率高很多,而且租金长期而言还会上涨。

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:/微信公众号:樱桃大房子 转载请注明作者、出处並保持完整。

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