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南京楼市大地震:地价暴跌80% --- 房价要跌的信号?

作为楼市调控急先锋的南京,这次,又上演了惊人一幕——土地价格暴降80%!

2月6日,南京市出让5宗纯租赁房用地,总面积16.79万平方米,最终全部以底价成交,总成交价10.47亿元。70年只租不售,预计可建租赁住房38.52万平方米。

图片来源:南京楼市

要知道,在同区域的地价曾一度高达22000元/㎡—27000元/㎡,最低也未曾低于14000元/㎡。

2500元/㎡的低价,比去年最低价还降了80%以上。

南京,真的拼了!

(一)

看到这里,估计就有些炒房客暗自窃喜——地价暴跌这么多,那么房价一定会便宜,又可以炒房了!

但是,这你可就想多了,谁说地价暴跌房价就能腰斩了?谁说你就可以抄底炒房了?

城市人口的数量和质量、人均收入水平等诸多因素影响力住房需求,住房需求上升,房地产市场供不应求,房价上涨。而此时,人们对地的需求增加,地价上涨。

开发商愿意以高价拍得土地,动力源自对房价上涨的预期。开发商预测房价持续上涨,必然会以愿意付出更多的地价,从而出现了一个个“地王”。

综上:区域人口的数量和质量决定了房价,房价决定了地价,地价影响了房价,房价影响了人口的质量和数量。

也就是说,之前所提出的:地价暴跌,南京房价就此暴跌。这一结论在逻辑关系上就存在很大的问题,是极其不严谨的。地价会影响房价,但绝对不会决定房价的走势。

必须明确,暴跌和调控是两码事,楼市暴跌不符合中央“健康平稳发展”的指导思想,南京的房价在全国百余城市中算得上有支撑的,还是理性看待正常的市场走向,别做“好事之徒”。

而且,现在为了打击炒房客,国家大大提升了房贷成本,房贷利率非常凶猛。

以南京为例,首套房贷利率方面,在其监测的南京15家银行分(支)行中,13家银行均执行基准上浮15%。

这也意味着,今年年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年年初累计多支付约20万的利息。

未来,炒房客的日子会越来越难过。在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下,2018年整体按揭额度也会偏紧,同时2017年作为居民首付重要资金来源的消费贷等将受到严格管控,房贷利率预计将继续上行。

在资金层面被死死扼住喉咙的炒房客,你确定你还炒的起吗?

(二)

这时候,估计有开发商又在暗自窃喜——看来,我可以拿低价地,然后按高价格租出去,毕竟这些地块位置都不错呢!

实际上南京政府早有准备。

这次土拍有一个特殊规定,要求竞拍人必须是南京市、区政府所属国有独资公司。

意思就是民营企业全部被排除在外,只有隶属南京市的“国家队”才有资格竞拍。

这意味着,政府将深度介入房地产市场,保证租购同权市场顺利进行,既不会造成国有资产流失,也不会造成租赁房价格失控。

事实上,南京政府对于开发商,一向是毫不留情的!

去年,南京2016年地王项目京奥港未来墅封停,施工现场已贴上“工程暂停大门封闭”的封条。据楼盘承建方人员透露,开发商已拖欠数月工程款未支付,“2000万元都不止”,不得不停止施工作业。

真相让人哭笑不得,南京地王因为拖欠施工方工程款而被迫停工。

自信满满的开发商当时的拿地价为22353元/平,然而在南京严厉的限价政策下,放风价4万→3万5→3万→2万6,怪不得会被迫抛盘!

而南京楼市地王的崩盘,只是全国的第一枪,未来会有更多的地王没落,而开发商的日子也会越来越不好过。

此轮房地产调控,限价的严厉程度明显超过以往,楼盘卖不了高价,高位拿地的开发商后自然肉痛舍不得低价卖出,于是就会捂地惜售。

然而,融资是有成本的,随着时间的流逝,资金链压力只能越来越大,正如京奥港未来墅这一项目。

在全国高举“防风险”的大棋局下,对房地产的融资渠道也会越卡越紧,开发商的压力只会越来越大,未来高价站岗的地王会越来越多。

或许,我们真的会迎来一个“地王”终结的时代。

阿波罗网责任编辑:楚天 来源:中国经营报 转载请注明作者、出处並保持完整。

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