阿波罗新闻网新闻 > 财经 > 正文

上海、广州、杭州 神话都破灭了!

这些年,中国的房地产业,是这样的一个牢固循环:房价高涨,推高了地价,地价上涨,又继续推高房价。

作为循环里关键一环,土地就像赌客在赌桌上最想得的那张黑桃老A——拿到就要赢了。

但今年以来,从上海到广州,从杭州到苏州,大量土地出现流拍,似乎预示着癫狂的国内楼市有了掉头的迹象。

持续了两年的土地神话,终于还是要破了。

PART1

拍地是个体力活。

以往房企拍一块土地,早上就要出门。到现场一拍就是几百轮,晚上结束时《新闻联播》都播完了。

如果你遇到的是碧桂园这样的老板,早上出门时还得带上安全帽,因为拍完就得直接下工地了。

要是拍卖在网上进行,房企们一边拍,一边还能看好多集《延禧攻略》。

房企拍地就是近身肉搏,考验实力又考验耐力。

但现在世道变了。现在房企怎么拍地?

现在偶尔还是要竞拍几小时,但更流行的方式,是大师过招,点到即止,切磋几轮就鸣金收兵。甚至战斗还经常没开始就结束——流拍。

上海前几天又有纯住宅地块流拍了。

土地流拍,常常是因为地块位置偏远、缺乏市政配套。但这幅流拍的地,位于上海市中心、内环内。

这块土地到外滩只有五六公里,市政配套相当完善,是上海杨浦区绝对的黄金地段。然而这幅少见的好地块竟也无人问津。

加上这一幅土地,上海在2018年上半年来,已经有6宗土地流拍,其中有3块是纯住宅地块。而上海2017年住宅地块流标数为0,2016年也仅1宗。

上海隔壁的小老弟苏州,两周前将12宗土地挂牌出让,有3宗住宅用地流拍,4宗土地仅以底价成交,其余成交住宅类地块最高溢价率为18%。

其中一幅位于昔日热点地区,离苏州火车站只有5站的地,在今年2月份就流拍过一次。这次政府狠心降价3.08亿再推出,开发商十分感动,然后拒绝了政府,再次流拍。

长三角另一位大哥,杭州也是如此。村长上周末的一篇文章,里面就介绍到,低地价和低溢价已经成为了杭州土地市场的关键词。 

岭南门户广州的土地市场,也躲不过这一难。广州郊区从化有2宗商住地,已经流拍了5、6次。政府越败越勇,出让底价一降再降,但也未能打动开发商,7月份这2宗地块继续流拍。

事实上,不仅是上海、广州、苏杭,在更多城市,流拍情况十分常见。

当然,土地出让条件多、起拍价贵,是许多宗流拍的直接原因。但是,如果换到过去两年行情火爆的时候,别说起拍价贵了,哪怕土里埋着雷,也是会有许多房企来抢的。

过去房企常常喊冤:房子卖得贵,可不能怪我呀,是因为地价也高。现在多地土地市场转冷,面粉便宜了,面包会降价吗?

PART2

先看看成交量的情况。

几个前些日子频上新闻的热点城市,抢房潮难以再现。

7月上旬,杭州二手房成交量为3405套,而6月同期则成交了4727套,环比下降了28%。杭州近期新房的摇号中签率也几乎到了100%,一摇就中。

7月30日,成都温江区的鹭湖宫10区公布了选房结果,总共310套剩了193套,去化率37.7%。偏远一点的地方就更惨,成都崇州市的智荟城二期,开盘四天,498套房只卖了10套,去化率2.81%。

近一个月以来,长沙开盘楼盘几十个,仅有不到10个楼盘开盘售罄,大部分项目开盘当天去化率降低。比如近日开盘的望城区新城国际花都开盘首日认购率低至15.5%。

中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,“北上广深”四个一线城市住宅合计签约19.2万套,相比2016年全年下调了41%,创下历史最低点。二线城市新房成交量同样大幅下跌,全年跌幅达30%。三四线城市大幅增长18%,但这是在货币化棚改的强力刺激下达成的成交量。

2018年上半年一线城市一二手住宅总成交量同比继续下跌10%。一二线20城二手房成交量也同比下降20%。

再看价格。

大多数一二线城市房价已持续不涨一年多。

当然,一二线城市由于限价政策,新房价格不能反映市场真实情况,二手市场价格更加具有参考价值。

根据中原实际成交编制的二手住宅价格指数来看,一线城市今年上半年价格指数已经接近停涨。部分楼盘成交价格比之前的高位已经出现10%左右的下降。

二线城市中天津表现最弱,目前二手价格指数比最高位下跌10%。南京、成都近来价格涨幅也显著放缓。杭州一套中海寰宇天下90平方米的房子,7月4日的挂牌价为520万元,7月20日重新挂牌后,价格变成了480万元。

再加上前文所说的土地市场。

今年上半年,调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗,如果下半年以同样速度流拍,将超过流拍历史第三峰的2012年。相对火热的二线城市,上半年流拍地块102宗,相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍。

刚结束的7月份,一二线城市含宅地块的流拍情况持续严峻,7月份流标率高达15%,流拍几乎成了标配。

同时,今年以来,40个重点城市住宅用地成交溢价率,较2017年同期大幅下滑。

一二线城市楼市的成交量下降、价格停涨、土地市场转冷,这是房地产市场转冷的三大标志。这些迹象同样出现在2011年到2012年、2014年到2015年这两个历史上楼市下行的时期。

PART3

这个国家是全球第二大经济体,人民的信仰是房价神话。

在美国,常用的土地面积的单位是英亩,在这里却是平方米,1英亩大约等于4000平方米。

这里的房价不断上涨,大城市的房价已经到了普通百姓难以承受的水平。

但是在绝大部分人眼里,房子还是最值得保有的资产,简单的转手倒卖就可以牟取暴利。

房地产行业持续多年的高额利润,让一些实体经济的大企业也按耐不住,开始大举进入房地产业。

投向房地产业的资金也越来越多,全国的地产项目一个比一个大,整个国家莺歌燕舞。

这是上个世纪八十年代末的日本。后来的故事,大家都听说过。

1988年,日本人须藤花6000万日元贷款买了一套二层别墅。到1996年,这套别墅跌剩3000万日元。这年须藤48岁,月薪40万日元,却只能租住在月租金3万日元,5人共用1个浴室的一居室,因为他需要还8年前买房时的按揭贷款。

他的妻子不愿和她过这样的日子,已经离婚了。须藤打算,等他65岁还完贷款了之后,再把房子抵押出去,换来养老送终的钱。

这是日本泡沫经济破裂之后,许多日本人的生活。

这没能给中国带来足够警示,他国的历史书里的剧本,又在中国重新上演。 

 

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:楼市头条 转载请注明作者、出处並保持完整。

财经热门

相关新闻

➕ 更多同类相关新闻