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热传!2010年的房地产预测“神贴”到底有多神?

最近有个天涯神贴传的很火,这个帖子是首发于2010年年中,类似于“房住不炒”、“大力推进公租房”等等说法,提前几年就预测到了,帖子从政治、经济、供需、国内外形势等方面对房价进行了分析,全篇200多页,这里提炼主要精华,非常开阔思维。

2010年的房地产预测“神贴”到底有多神?

以下是精华部分:

2010年的房地产调控,让很多人看到了希望:让房价降得再猛烈些吧。还有人更是幸灾乐祸似的呼喊:让房地产赶紧崩盘吧。让没房子的好好看看有房子的笑话,是人生的一大快事。

但是我们是不是要仔细想想,为什么调控?调控期望得到什么样的效果?

1、是如千千万万想买房子的人期望的那样,让人人买的起房吗?

2、是如千千万万的老百姓期望的那样,让房地产崩盘,开发商上吊,地方政府不再靠卖地实现GDP吗?

2010年房价下跌已经变成了人民最急切的期望,已经高过了解决超贫困家庭的温饱问题,已经超过了子女教育,医疗和养老。并且为房地产必须下降提出了若干义正言辞理由,总结下来无外乎三条:

1、人人都有居住权。房子是用来住的,不是用来炒的。

2、房子太贵了,租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难。

的确,当经济过热,房价过高,会对经济运行和社会安定带来较高的风险。这也是国家所担忧的。防范金融风险,一切维稳才是中央考虑的重中之重。

而民间所总结的三条,应该和调控的原因和目的基本不沾边。让我们一条一条的分析一下:

1、人人都有居住权:房子是用来住的,不是用来炒的

其实这是一个伪命题。房子包括房屋及房屋所属的土地两个部分。房屋本身只有居住价值;而土地所具备稀缺性,决定了土地的投资价值。房地产贵的不是房屋,而是房屋下面那块地皮。所以商品房具备了投资与自住双重属性。

任志强说的并没有错,居者有其屋并不等于人人享有商品房的产权。居住的房屋也不等于商品房。

2、房子太贵了:租售比严重不合理,空置率太高,人均收入太低,早晚要崩盘

这个问题比较大。房价是不是太贵了?有没有泡沫?

我们首先从国民的收入结构来分析

一个遵从“丛林法则”的精英社会决定了国民收入的金字塔结构。

既然是金字塔,底端的中低收入者占据了金子塔的最大比例,但是大家要知道金字塔的顶端既使只有10%人口,那也将是一个1亿多的绝对庞大的数字,远远超过了绝大多数西方国家的人口总和。

而北上广深以及三十多个省会,这些个靠掠夺全国或者一省资源,以牺牲大多数人口的利益为代价发展壮大起来的超大型及大型城市,需要容纳全国1亿多的精英人群,是否能得出房地产严重泡沫,空置率过高的结论?

当低收入者们努力挥洒汗水期望着自己年薪能够超过5万,8万,10万。。。的时候,他们可能做梦也想不出精英阶层手中究竟拥有多少财富。

精英们会象底层老百姓们一厢情愿认为的那样:因为一个区区房产税而恐慌性抛弃手中的大量房产吗?

答案显然是否定的。

可以确认的是,房价不是由统计局的平均收入决定的。而是精英的平均收入决定的。

为了便于分析,我们剥离掉商品房(注意:只是商品房,而不是房屋)的社会属性,先把它看做商品。是商品就有他的内在规律。

什么决定商品的价格,价值?对不起,我只能说你上学上傻了。

是供求关系,只有供求关系。

我们判断一个核心城市市区内的商品房是具备足够稀缺性的。

如果你在北京海淀区上班,即使你在山海关拥有1000平方米的住宅也不能替代你住在北京市近郊区以内的愿望。而无论你是租房,分房还是买房,只要你还在海淀区上班,你就必须住在北京市近郊区以内。

假设你挣得钱不足够多,你需要租一套房子解决你的上班问题,上班距离的远近及居住的质量,取决于你愿意支付的租金。

假设你的钱够买房子,我相信你更愿意买房,因为你可以拥有房屋的产权和房产增值的收益。而买房子的大小,品质,离你上班的远近,取决于你手中的资金和你对未来收入的预期。

买房问题很象是中国的上学问题,而且简直是异曲同工。

假设你家附近有个重点中学,教学质量很好,考大学几率很高,而其他的学校你觉得不理想,你肯定希望无论如何自家小孩也要上这个重点中学。

上重点中学凭什么?我们简单的剥离掉其他社会因素的影响,可以认为想上重点中学就要凭好成绩,小孩努力考到前多少名,就可以上重点中学。这与努力赚钱买房是一个道理,有钱的出高价就能买到好位置好环境的房子。

我们再加入社会因素的影响,比如某大人物看到这个中学很抢手,很可以赚一笔,于是就设计了加分项,谁给自己送的钱多,就给谁加分,于是小孩要上重点中学不但要考高分,还要送钱加分。

同理,当好位置的商品房成为稀缺资源,各类炒房客的出现是必然的。

如果说炒房客加高价给最终住户的行为会产生泡沫,那么重点小学和公立幼儿园高昂的择校费应不应该也叫做泡沫?

尽管炒房和公立幼儿园加价成为普遍的社会现象是令人痛心的,但它们不以刚需人群的意志为转移的存在着,且与泡沫无关。

最被提及与泡沫有关的是以下两点:

第一,中国的房价甚至高于某些发达国家的房价。

其实,众所周知的是:不光房价高于某些发达国家,石油,高速,教育,医疗,税收等费用都远远高于某些发达国家。

而且中国的精英人群尽管所占比例不大,但是绝对数量足够大,而且精英平均收入甚至远远高于某些发达国家的收入水平。

第二:租售比问题

这个问题不用过多解释,使租售比更合理的方法不是只有降低房价一种,还有一种更靠谱的:房租大幅度上涨。而且已经在行动中。房租长期保持低价就像1990年以前的和田玉长期保持低价一样不可能。

3、房价上涨造成物价上涨,人民生活变得困难

这个问题其实也不用多解释,懂经济学的该明白自然会明白,不会轻易被忽悠,不懂的解释半天也不会明白。

简单的可以这样说,物价上涨是经济过热,钞票印多了的后果。而房地产因为稀缺性和易保存比较吸金,所以吸收了大量的钞票,以至于大家光看到了房地产的飞涨。

其实如果房地产交易量下降,不再具有吸金功能,那么农产品等生活必须品以及房屋租金等等就会大幅上涨。这是因为多出来的大量钞票总要有个流向,如果不被房地产吸收,就会被大蒜,绿豆,姜,及全部生活必须品的上涨来吸收

事实也证明确实如此。2010年房产调控后,物价上涨的势头非常迅猛。

那麽是不是房地产就没有泡沫呢?

这个问题谁也不知道,因为到现在政府拿不出一份权威的数据来说明房地产到底有无泡沫。

但是房价高了就有风险,政府从感性上还是有清楚认识的。

注意,我们前面啰嗦了很多,现在才开始接近这次调控的真实意图。

防范金融风险?不错,你说的很对,但是没这么简单。

辨别利益是看透一切事物真相的武器。

高房价谁是受益者?

诸侯、开发商、炒房客。

独独缺了中央。

这时你是否猜到中央为什么要调控?如果还猜不到没关系,听我道来。

纵观古今,上位者最不能容忍的是别人受益,自己背黑锅。

大开发商,小开发商,大炒房客,小炒房客,地方政府都是收益者,但是风险却由中央来抗。这是一笔很不划算的买卖。

而房地产混战的局面,造成了国家队央企成员只有凭财大气粗高价拿地的份,钱花的最多,风险却抗的最大。

中央深深的感觉到要想国家队受益,要想控制风险只有做到两个字:垄断。

提高资金门槛,让小开发商,小炒房客,有点钱的小老百姓退出这个游戏。房地产很好玩,但不是小人物应该玩的。

先让市场冷静,彻底整顿,踢出那些个小角色,然后国家队出马,绝对垄断的市场,才能够统一定价,才能够控制风险,才能够利润最大化。

既然油价高于美国是合理的,那麽房价高于美国一定也是合理的,关键在于垄断。

不仅仅是房价的垄断,因为过高的垄断定价将会使交易量下降,国家队也需要资金周转。

真正厉害的,还是房租的垄断。公租房的推出是房租垄断进程的里程碑。

至于苦等廉租房的老百姓,不要抱太大的希望。

城市要建设,地铁,广场,政府大楼都要上马,钱从哪里来?不会无缘无故凭空出来。

想想小学就近上学,但是重点小学真的就近就能上吗?小学名额可以寻租,经适房,廉租房也是一个道理。

说到房产泡沫的问题,就不得说说官方的统计数据。

官方的统计数据从来是可以很雷,但不可以很真。

我们的统计原则基本就是:村骗乡,乡骗县,一骗骗到国务院。

不知道有人去市、县、乡、村进行过社会调查没有?

社会调查是怎么一回事?

我来告诉你,所有的关于人口、收入、田地、贫困户的数据都是官方统一编写,统一口径,如果胆敢有哪个小民对调查人员乱说,那是吃不了兜着走的。

你问了数据编来编去的意义在哪里呢?

意义很大,起码跟向上申请拨款是关系非常密切的。数据不假,钱从哪来?

统计数据无所谓是否真实并不重要,重要的是它是获得利益的重要手段。

假设官方想证明房地产不存在泡沫,那么一定拿的出不存在泡沫的统计数据作证。

反之,也一样。

好比,CCAV为了证明高空置率的结论,派出记者专门找偏远且刚刚完工的楼盘,进行了一次纯粹为了证明内部已事先得出结论的毫无科学依据的调研。

而地方政府为了证明刚需多么强劲,也立刻拿出了选择性失明的统计数据来进行回击。

无论是左还是右,同样都是不科学,都是现有结论,再有证据。

我们到底应该信谁

闲扯了一下统计数据

还是回到这次调控中来

房地产游戏的模式三个环节:地方政府卖地、银行贷款、开发商在二级市场销售

地方政府卖地之后,剩余的风险和收益都归银行和开发商

地方政府卖地的款则用于地方广场,地铁,公路之类的建设和权贵的挥霍。

地方政府只负责卖地,是无风险的买卖。当然还有人企图利用无知老百姓的群情激奋来进一步收取房产税来提高地方政府收入。

税收从来都是向下游转嫁的,政府多收出来的钱一定是通过最下游的房租来体现。

当然,也有很多明白人士大声疾呼反对房产税。

但是,政府是不会理会部分明白人反对房产税的呼声的。

真正对房产税的顾及来自于地方政府对土地出卖前途的担忧,真是鱼与熊掌不可兼得。

尽管无知群众的呼声很高,然而房产税征收一旦实际操作起来,就会变的不得人心,征收难度非常之大,实际效果难以预知。也就是说政府没有底。而如果房产税征收效果不佳,地方政府卖地收入再受到巨大影响,那就真正是得不偿失了。

就会变成赔了夫人又折兵。

这样的买卖,政府是不会轻易做的

房地产的现状是,商品房二级市场是由各种类型的开发商自由竞争的,一手房开发商之间的竞争,二手房投资客之间的竞争。

房价为什麽在一个自由竞争的市场上能够持续上涨?因为稀缺性。不是房屋的稀缺性,而是房屋所必须占用的土地的稀缺性。

有些群情激奋的群众立刻以6500万套房子空置的事情提出质疑,还有ccav的报道,那是要多煽情又多煽情。

我们无需说6500万套的真实性(明白人都知道非常离谱)和空置率的科学性。为什么不说,因为这种稀缺性跟空置率就完全没有关系。商品房的稀缺性是相对人民币而言的。人民币印多了,资金没地方去,商品房就涨价了。

垄断的市场是没有风险的,土地是完全垄断的,所以地方政府完全没有风险。

而商品房是自由竞争的市场,是具备风险属性的,尽管由于大量印钞造成了商品房的飞涨,但随着房价的高涨,风险也在积聚。

地方政府土地垄断没有风险,完全可以置身事外。

可是银行呢?属于国家的银行。

银行正在承担自由竞争市场房价高涨积聚的风险。

这是中央不允许看到的,地方政府受益,而风险全部甩给中央。

既然垄断的市场是没有风险的,那还是让房屋和土地一起垄断好了。

垄断还可以解决一个问题:社会稳定

常被媒体和群情激奋群众所提及的一个重要问题就是:房价收入比。

大量印刷的人民促成了房价高企(因为商品房实在是具备了大资金需要的所有投资品属性),可是那些个巨额的资金普通老百姓并没有见到。

路人甲:我们一个月就挣2000多块钱,干一辈子买不起房啊。

路人乙:我一个月上万都买不起房。

媒体:一个家庭不吃不喝22年买一套房

大量的疯狂印刷的人民币在哪里呢?

在精英手里。

我们在回顾一下开篇,中国目前奉行的是精英社会,丛林法则,金字塔式收入结构。

人民币再多,也不可能流到金字塔的底端

地方政府垄断卖地也就让百姓们发发牢骚。

而炒房客,开发商赚的盆满钵满就让生活在中下层的老百姓眼红和不能容忍。

不患寡而患不均啊。

垄断,国家队的垄断,可以解决眼红问题,也就是社会稳定问题

还有一个最重要的问题:银行和民营开发商之间,是官与民之间的问题。

而银行和国家队央企,是左兜和右兜的问题。

土地是垄断的

然而房屋垄断并不是一件容易的事情。

因为民间百姓手里是存在大量二手房的.当然这也是为什么调控的板子只打在二套房、投资客、炒房客身上的原因。

同样,房租的垄断也并不是一件容易的事情,因为民间百姓手中的大量二手房都具备出租的特性。

俗话说,问渠哪得清如许,唯有源头活水来。

要垄断,必须抓住源头。

源头在哪里?

在一级市场,而不是二级市场。

房地产的垄断就是要国家队从一级市场做起,从一级市场开发着手完成对商品房开发的垄断。

一级市场,那是一个高高的门槛,民间资金,就让他该干嘛干嘛吧,房地产不是你玩的。

一级市场包括的内容是一般开发商无法参与的:

城市规划,城中村改造,旧房拆迁,城市综合体开发。

可以说从规划、改造拆迁、开发、到二级市场销售,一条龙服务。

一级市场开发的最大特点就是可以创造需求:你不是有房子吗?我拆掉你的房子,看你有没有刚需!

国家垄断控制风险的意义还在于:需求可以拆出来!

以后的路,民营开发商的日子将变得越发艰难。

土地是地方政府的,商品房开发是央企和国企的。

处于金字塔下层的40%家庭,如果还没有一套自己的房子,那么买一套自己的房子就越发的变得不可能。

商品房将逐渐往金字塔的上层积聚。

处于金字塔下层40%的无房家庭将只能以租房来解决居住问题。

租金的快速上涨期即将到来,政府已经盯上了房租这块巨大的蛋糕。因为房租的收益比房产税更靠谱,更具有操作性。

公租房,呼之欲出

政府的公租房要想租出好价格,有两种方式

1)减少市场可出租房源(北京就这样干了,拆迁廉价城中村)

2)提高竞争房源的成本。(所以我认为推出房产税是大概率的事情,

因为政府的公租房是不需要交房产税的)

于是竞争房源的房租暴涨,政府的公租房也就可以羞羞答答的打个9折来

安抚一些底层了,反正所有的黑锅都有竞争房源的房东背了

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房产税的问题我觉得政府还是慎重的

1、如果采用不公平法则

公务员,垄断企业,事业单位的福利房不上税,权贵与利益集团购买囤积的大量商品房不上税,只有普通百姓上税,会加剧社会矛盾,而房产税会大幅提升租金,在公租房没有大量建起来之前,对稳定不利,维稳才是第一要务。

2、如果实行公平法则:

小产权房,福利房,权贵囤积房都要上税,执行难度太大,可操作性不强,阻力几乎难以逾越。

如果真的收房产税,采用不公平法则的可能性最大,普通的无房百姓生活将变得非常艰难

维稳问题其实最终还是吃饭问题。

房价上涨可以不买,如果房租价格不能控制,农产品价格不能控制。一旦大批群众吃饭出现了问题,维稳就无从谈起了。这个底线,政府或许还是要严守的。

说到公租房问题

首先还是要提到我们实行的双轨制

从某一方面可以简单的理解为统治阶级内和统治阶级外。

也就是我们常说的体制内,体制外。

体制内:公务员、垄断企业及医院高校科研院所等事业单位。

体制外:外资、私企打工者,个体工商户,农民,这里面也应当包括高层的老板和最底层的长期无业人员。

我们感受最深的就是涨工资的问题,一旦政府涨工资,那就一定是体制内涨工资,跟体制外完全没有关系。在金融危机的08年,大批企业关门,减薪,裁员,美国欧洲因为钱紧不得不降低公务员薪水。而这时,我们神奇的国家在干一件事:公务员普遍加薪,是“为了全国百姓着想”—刺激消费

还有保障房问题,这个也是我们感受最深的:保障房=公务员及垄断企业住房;解决住房问题变成了如何让领导干部住更多更大的房子,如何让体制内员工拥有足够舒适住房的问题。

体制外的群众,那是别想得到一点好处的。

公租房的推出,也要解决两个问题:

1、体制内的最下层(最下层也是统治阶级,也就是是古代官吏中的吏)员工的基本住房问题

2、向体制外被统治的小民稳定收钱的问题。

关于为何全民炒房?

一、资本不是傻子,一定会趋利,所以资本放弃了操心受累不挣钱的实体经济,转而投向房地产。房地产的调控,让资本又进入了黄金、农产品领域参与爆炒,反正就是不进实体经济。因为国家不给实体经济的环境做任何的改善。

如果实体经济有一个好的环境,有一个好的获利空间,大量的资金就不会撤出实体经济,没有资金潮涌般的投入房地产市场,中国的房地产将会是一个平稳的上涨趋势。(全民炒房房价暴涨,不全民炒房房价稳涨)

二、把80%民众死死压在底层的不是房地产,而是我们的保障体系。

因为保障体系的缺失,无论教育,医疗,养老,失业等社会问题,都成了个人问题,个人对未来的恐惧和无助,这才是中国消费不足的根本

所以我们发现中国的经济发展依靠投资推动而无法依靠消费拉动。凡是具有投资属性的商品都被热炒,而消费需求却很难有大的提升。

房产只是在诸多具备投资品属性的商品中最被广大群众认可的一个品种。如果货币没有超发,物价稳定,多数资金可能会趴在银行,就像几年前一样,用于教育,医疗,养老,失业的备用金。但货币泛滥和通货膨胀致使银行存款人间蒸发,使这些资金不得不进行大转移,恐慌性的寻找投资渠道,但对于邮市,木材,古董字画等投资品来说,需要较强专业知识,多数人无法参与,股市和黄金对资金容纳是有限的,且存在较高风险,因此房产成为广大群众投资与保值的共识。

三、如果解决房价问题,就要做到以下三点:

第一:国家承担公民的教育、医疗、养老。

第二:能够有效解决体制外失业问题。

第三:打破土地垄断,实行土地私有化。

但显然以上三条没有一样可以实现的。

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:天涯论坛 转载请注明作者、出处並保持完整。

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