今年以来，我脑子里最近经常浮现一句话，叫回望2015。说得更具体一点，叫做：回望2015：假如没有房地产去库存，没有棚改货币化。
我曾经多次讲过，过去的二十年是一个以房地产为中心的时代，整个社会都是围绕房子来转的，无论是整个国民经济，还是人们的生活，都是围绕这个东西来转的。所以过去的二十年，可以说中国的经济很大程度上就是跟着房地产、跟着房子走过来的。
对于过去20年房地产中的是非功过，人们会有许多不同的评说。中国在20年的时间里，解决了大几亿城镇人口的住房问题，当然，在这个过程中，也造成种种问题，比如经济结构的扭曲，一定程度的房地产泡沫，老百姓的支付和消费能力被耗干等等。
在这样情况下，特别是在住房问题已经解决得差不多的时候，适时地将房地产边缘化，将经济转向实体经济和民生，就成为一个必须解决的问题。
从这个意义上说，2015年，特别是2015年年底，是一个重要的转折点。
实际上，到了2015年年底的时候，从全国的情况来看，房地产已经处于这样的一种状况：全国绝大多数地区房价，包括经济发达地区的房价，已经基本保持平缓状态。比如，江苏的苏州、广东的中山，在2015年之前大约有五六年的时间里，可以说房价基本上是纹丝不动。苏州大体上就是在一万块钱上下，中山差不多是七八千块钱。而且在我们身边也可以发现，那时谈论房价的人、关注房价的人已经越来越少。
或者换句话来说，在房子这个问题上，当时中国已经开始逐步进入一个正常的状态。
但就在这个时候，发生了两件重要的事情，使得房地产，从而使得整个中国的经济和社会生活发生了翻天覆地的变化。这两件事情，第一件就是房地产去库存，第二件就是棚改货币化。
先说第一件。从2015年年底开始，房地产去库存的政策陆续出台，降低首付的比例，在贷款的利率上给予优惠，这是普遍的做法。甚至在一些地方实行零首付，有的地方鼓励大学生买房，当时沈阳鼓励大学生买房零首付曾经轰动一时，引起很多人的关注。有的地方对于收入比较低的群体，包括农民，买房还给予一定的补贴。
这些措施对于房地产市场重新热起来，对于房价的新一轮上升起了重要的推动作用。一时之间，一二线城市，特别是一些经济比较发达的二线城市，房价迅速翻了一番。也正因为这样，由于房价上升过猛，一些地方开始在中央的督促下不得不采取调控措施。
就在这个时候，第二件事情发生了，那就是棚改的货币化。对于所谓棚改货币化，需要简单介绍一下背景。棚户区的改造可以说是一个由来已久的政策，是这些年一直在推进的，但是在过去相当一段时间里推进的速度很慢，一个很重要的原因就是地方政府没有钱来推动。就在这个时候，人们想到了一个办法，就是开设抵押补充贷款，从而开始实行棚改的货币化。也就是说你不是没钱吗，央行把货币发给政策性银行，然后政策性银行把棚改专项贷款发放给地方政府，地方政府用这个钱就去推进拆迁，把钱付给拆迁的老百姓。老百姓得到了现金，但是买房子还不够，那自己再添一部分，这样就形成了一个巨大的房地产市场。
从我接触的一些地方来看，不少城市棚改的货币化已经达到了百分之百。2016年，当时热点主要是在一二线城市，人们的注意力也在一二线城市，所以当时棚改的货币化对于三四线城市、五六线城市起的作用呢，还不是很明显。但是过了2016年，因为一二线城市房价涨的太多，政府频频出台抑制房价的政策，在三四线城市、五六线城市棚改货币化所开辟的这样一个市场就越来越明显，越来越引人关注。
于是就在一二线城市房价稍微平稳的时候，三四线城市、五六线城市、甚至七八线城市，房价迅速翻了一番。
所以总体来说，这两项措施，最后的结果是使得整个中国房价翻了一番，在有的地方可能一番都不止。而房价的上涨造成了多方面的影响，其中一个很重要的，就是耗干了居民的购买力，耗干了居民的消费能力。你可以想，过去这三年的时间里，如果不是房价翻了一番，老百姓就是买同样面积的房子就意味着少花将近一半的钱，居民由于购房增加的家庭债务就可以减少一半。
如果这三年时间里老百姓在购房上花的钱能减少一半、由此增加的家庭债务能减少一半，那么现在老百姓的购买力、消费能力可能就非常的不一样。
所以现在回过头来看，如果房价就稳定在2015年的水平，那时候的房价相对于居民收入水平确实也有点高，但如果以时间换空间，房价就稳在这个水平，过几年物价上来了，房价也就可以平缓着陆了。
如果再通过政策的引导，使得房地产逐步边缘化，使整个国民经济转向实体经济和民生方面，现在的结果可能就非常不同。特别是在中美贸易战发生，国际环境和外部市场发生很大变化的情况下，内需的状况，老百姓的消费能力，可能就会比现在好得多。
