楼市再起波澜，在上半年楼市数据本已疲弱的基础上，近期的几个消息再次给楼市蒙上一层阴影。
楼市最近怎么了？
字少事大，这次又是房地产。这几天楼市有三个消息值得我们关注：
1、中原地产研究中心数据显示，2019年7月1日以来，超过20家房企发布美元融资计划，共涉及资金高达170亿美元，刷新历史纪录。同时房企的融资成本自7月以来快速上升，7月美元融资平均利率已经高达8%，最高甚至达到了15%；
2、截止7月18日，2019年已有265家房企申请破产；
3、近日，开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，决定取消新建商品住房3年限售期。
政府调控楼市的思路开始从过去简单的压制“面包”的价格（需求端），转为压制“面粉”的价格（供给端，即开发商融资和土地）。
显然，资金对于开发商来说是命根子，融资成本上升、中小房企破产、三四线城市放开限售，都在说明一个问题：楼市调控已深入核心，楼市和房地产行业的分化、洗牌，似乎比我们想象的要更快，更残酷。
中小房企扛不住了
公开资料显示，截止7月18日，2019年已有265家房企申请破产，而去年差不多450家左右。原因这一栏，“资金链断裂”几个字非常显眼。同样是收紧融资，为何倒霉的总是中小房企呢？
1、房企负债率高企。《2019中国房地产上市公司测评研究报告》数据显示，2018年上市房企资产负债率均值同比上升3.04%至68.09%；净负债率均值同比上升2.65%至92.52%。
这还只是上市房企就已经非常高，那些一大把没上市的，负债率更是高得惊人。高企的负债率，意味着只要银行的贷款和楼盘销售回款稍稍出点问题，资金链就立马断给你看。而中小房企本来资金实力就不强，对于这种高杠杆的玩法，没两把刷子肯定扛不住。
2、融资渠道有限。其实，不少中小房企和其他实体经济企业的命运一样，资金来源没有银行的大力支持，只能靠民间借贷。他们不可能像大型房企那样发行海外债，如果融资收紧，没有新的资金来补漏洞，最终大多中小房企也是死在民间借贷上。
不过大型房企的日子也好不到哪去，即使面对高昂的资金成本，依然要硬着头皮融资。7月17日，佳兆业集团发布公告称，发行2023年到期的3亿美元利率为10.875%的优先票据，平均利率高达11.3%。
目前房企的外部融资渠道，比如银行贷款、股权债权和非标已经全面受限，海外和民间借贷成本又高，所以剩下能做的要么促销加快回款，要么攒点现金抱团取暖。
说到房企加快回款，我在之前的文章中说过，未来三四线楼市大概率会出现部分降价促销的情况，从目前来看，早已经有好几个城市已经“按捺不住”了。
又一城松绑，三四线楼市“按捺不住”了
限购是因为房子火热，人多抢着买，政府才会出台限购政策进行调控。而限售，意味着投机资金较多，资金不看好，赚了一把都想跑。因此，限售的也以三四线城市为主。
说到三四线城市的楼市，棚改一定是逃不掉的话题。作为棚改大市的菏泽，仅2017年，菏泽就改造了18.2万户，涉及接近70万人，到2020年还有25万套的棚户区改造任务，涉及100万人。创造出如此巨大的购房需求后，“限售”似乎显得有点“不太合适”，为什么？
限售的目的在于稳房价，但对于、菏泽开封这样的三四线城市来说，冻结了房地产市场，就意味着冻结了地方财政。这些城市如果陆续放开放开限售，我想很大程度上是为了消化棚改带来的负面效果，一方面，拆的房子多了，补贴多了，想买房的人也就多了，而这里存量房子又不让卖，无疑会推高新开楼盘的价格；另一方面，限售本意是好的，但时间过长也冻结了市场的流动性，反而把房价冻结在高位。
而对于此次开封的放开限售，也只是广大三四线城市楼市的一个缩影，一方面是为了消化之前棚改带来的购房需求，另一方面二手房源的增加也有助于稳定当地房价，而更重要的是迫于财政压力，把房地产卡的太死，财政压力也大。
不过，每一次调控收紧后，都是三四线城市楼盘维权、烂尾楼的高发期，所以正如上面所说，遇到资金回款困难的中小房企，外部融资被掐断，内部现金又不够，除了促销回款，似乎没有别的办法。
其实，三四线楼市真正进入上涨期是在2017年，可没想到屁股还没坐热，2018年就跟着一二线一起进入了调整期，而这其中一定有许多在高位拿地的房企，虽然扛过了2018，却倒在了2019。
资金总是来了又走，房价涨了又跌，但不管是谁推高的房价，最后受伤的还是刚需。从这次开封放开限售，以及中小房企破产潮和融资成本抬升可以看出，楼市调控的基本原则没有变，但却在微调，未来还会有更多的城市会推出不同的楼市政策。当然，最重要的是，楼市最残酷的时代已经到来了。
