图为北京一建筑工地。
在2020年8月，中国贷款买房者全部经历了一次重大历史事件，即为自己的房产选择浮动利率或固定利率。据央行统计数据显示，2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元，此举意义不可谓不大，而由于中国对于此次选择做出的特殊设置，但其背后的意义很可能是深远的。
关于浮动或固定利率的选择，在一般国家是个非常普通的选择，而且在贷款期间是可以转换的。而在中国，此事变成了非常严肃的抉择。因为，大家只有一次机会。
根据国内财经新闻的报导，近几个月以来，1年期LPR报3.85%，5年期以上LPR报4.65%。伴随着大量软文宣传，其结果不言而喻，大多人毫无顾虑的选择了浮动利率。新闻报导也证实了这一点。“存量浮动利率贷款定价基准转换已于今年8月末顺利完成，转换率超过92%，其中个人房贷转换率为94%。”也就是说，中国现在有92%的房贷现在是终生浮动浮动利率，只有8%选择了固定利率。
看似大部分人都选择了便宜的利率，难道不对吗？现在看是对的，但当加上“终生”二字时，就很可怕。为什么？假如在下一个定价周期，房贷利率加息到5%、8%或者10%，请问该怎么办？背房贷的人还有出路吗？
有人说这不太可能。那就来分析一下。
首先，不管可能不可能大幅升息，一旦选择“终生浮动”，则已经形成了“人为刀俎，我为鱼肉”的危局。一旦真的加息，除了卖房，还有别的解法吗？而92%的房贷都是浮动，一旦大家都因为加息受不了开始卖房，会是什么局面呢？
其次，分析一下操作的可能性。
根据官方消息，此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化，由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。LPR的全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月对外公布一次。
也就是说，日后的房贷利率和国家的基准利率脱钩了，国家可以维持一个较低的基准利率，而商业银行可以自行制定房贷利率。这种解绑，实际上免除了国家对于房地产的道德义务，日后任何因为加息引起的地产危机责任都可以甩锅到商业银行名下。另一方面，在中国的体制下，商业银行并非完全市场化运作，而是可以执行政策任务。那么在国家的操作之下，可以通过商业银行对房地产实行隐形调控，必要时自然可以利用利率问题“定向爆破”。
再次，分析一下动机。
中国政府有没有动机去定向加息引爆房地产？这个问题估计每个人都有自己的判断。但我认为，是完全有可能的。
现在中国在疫情和制裁的局面下，缺少出口创汇的渠道，如何才能吸引资金流入中国得到所需的外汇？中国的外债有数万亿之多，外汇储备名义上可以覆盖，但据报外储中有很多资产难以变现用来偿还债务，此外还有一些不实账目。
很多人都明白，吸引外资，股市是一个大的途径，一旦股市暴跌，外国游资就会进入抄底，带来大量的外汇。同理，房地产也是一样。一旦地产崩盘，外国游资同样有动力进入，同样可能带来大量外汇。那么，中国政府主动内爆房地产引入外资，是不是可能呢？有人可能相信政府不会出卖老百姓的利益去换取外汇，那么可以看一下中国的共产党政府的真实历史，看看类似事情以前是否发生过。注意，以史为鉴，前提是能看到真实的历史。
最后，从技术层面看。
在一般国家，在选择固定利率和浮动利率的时候，通常大家都有个感受，所谓“买的不如卖的精”，算不过银行。比如，固定利率3%，浮动利率3.5%，当人们选了几年的固定利率之后，发现在固定期之内，随着央行降息，浮动利率降到的2.5%，自己好像没有得到什么便宜。
其实背后的因素就是银行的“利诱”。通常银行比贷款人有更多的信息，能更好的预测未来利率走势。之所以提供一个3%的固定利率来“诱惑”大家买固定产品，是为了迎接日后的降息，挣到更多的利润。所以，有个土办法去选择浮动或固定：如果固定利率低于浮动利率，则选浮动并期待降息；反之如果固定利率高于浮动利率，则选固定并期待加息。
反过来，看一下中国在“一生一次”的抉择时期的利率：1年期LPR报3.85%，5年期以上LPR报4.65%。也就是说，在当时选择浮动利率更有利。那么银行会做亏本生意吗？银行为什么要将5年期定的比1年期高呢，为什么不去引导大家选固定利息呢？无非就是意识到未来5年之内会涨息，早早做好圈套，等着日后收网。所以从技术角度讲，这样的“利诱”动机是非常明显的。中国浮动利率很有可能会迎来上涨。
看到以上分析，希望能让大家意识到中国房地产的危局，谨慎思考可能面临的加息局面。同时要注意92%的份额都是终生浮动利率，所谓覆巢之下焉有完卵，一旦开启加息，人人都面临危机，可能是非常可怕的局面。至于如何摆脱这一危局，唯有自己思考和决断了，获取真实的信息，明白政府的意图是非常重要的。
