世界政局巨变、政府抗疫无方、本土社会动荡，皆令经济陷困，港人对前景骤失信心，早有民调估算，约5个港人就有1个想移民！事实上，首季二手楼市已录得至少逾50宗移民卖楼个案，当中不少业主为求尽快套现，不惜低市价，甚至蚀让沽货。业界直指，由于经济去向未明，资金外流寻找出路，中产移民劈价卖楼，楼市注定“无运行”。
地产代理认为，不少港人的主要资产来自自住物业，若要移居外地，首要沽楼套现，今年初淡市期间，二手放盘量反而增多，原因之一是新增不少移民卖楼盘源。为求加快沽楼配合移民申请，部分蓝筹屋苑或新楼业主，更会自付楼价10%辣招税出货。
近期马鞍山大型屋苑新港城R座一个中层两房单位，实用面积约503方呎，原业主2019年才以735万元买入，因赶移民，放盘仅一个月，即劈价近百万元，以785万元售出，呎价约15,606元，低市价4至5%，连同楼价10%额外印花税及其他使费，实际需蚀逾70万元。
即使购入新盘的业主，为求套现都蚀住走。今年初才收楼的将军澳LP6第1座低层两房单位，原业主计划移民，相信单位在“未住过”下，即劈价至776万元卖出，连辣招税及使费料蚀让数十万元。
港岛蓝筹屋苑鲗鱼涌太古城华山阁一个低层三房户，原业主有意移民，早于去年中开价1,450万元放盘，直至上月累劈190万元，以1,260万元沽出。由于单位于2019年时曾转名，卖楼即要付逾百万元额外印花税。中原赵鸿运指出，该项目去年中约有490个放盘，估计当时占约5%为移民放盘。该屋苑近3个月虽录逾120宗买卖成交，但放盘量仍增至近510个，料移民盘占比增至7至8%，其中一个金星阁两房则王同类放盘，现时连租约叫价1,200万元。
同属港岛蓝筹盘的鸭脷洲海怡半岛，现时有约10个移民放盘。香港置业邓惠豪表示，其中21座一个海景四房大单位，实用面积约871方呎，现时开价1,550万元，由于业主拟移民，料再有议价空间。据悉，有大型银行对单位的网上估价比开价更高。
事实上，不少移民盘都以平价吸客，做价往往低于市价。屯门二手楼向来是上车指标，置安居苏永耀指出，该行近期促成的买卖中，占约20%为卖楼移民，现时放盘亦占近两成。该类单位议幅有时可达5至10%，早前就有一个慧丰园移民盘，原先开价670万至680万元，最终减至628万元沽出，但同类型单位做价近日已逾700万元。
其他地区都因移民潮而出现跌价个案。荃湾荃德花园A座低层单位，实用面积约306方呎，早前减价20万元，以425万元转手，呎价约13,889元，低市价7%左右。即使千万元居屋旺角富荣花园都有平卖，该盘17座低层三房单位，在已补价自由市场只售850万元，近来同类型单位楼价罕见低于900万元，低市价至少5%。
回顾香港民意调查在本月15至18日期间，成功在网上访问5,697名年满12岁的香港居民，发现多达21%受访者表示有计划永久离港。以此推算，即高达150万人将会移民。
【中价物业唔上唔落难出货】
市场人士相信，中价物业会因移民个案增加而受到较大压力，目前楼市并非想像般健康，价格无可能再次大升。
前补习天王、资深投资者吴贤德认为，有能力移民的人多属35至50岁的中产阶级，持有价值约2,000万至3,500万元的中价物业，这类单位既非顶级豪宅质素，新买家又难承做按揭，故出货有难度，个别要大幅劈价才有承接。他指出，移民潮是楼市其中一项负面因素，现时移民人口虽不足以令楼市崩围，但会对市场产生心理影响。香港物业市场已开始由商人主导，逐渐转为政府话事，其政策要稳定市场，自然不容许楼价被炒高。
他认为，目前经济欠佳、失业率高企，以及疫情反复，皆不利楼市发展，而3、4年前售出的新盘，在辣招松绑后沽货，大多数无钱赚甚至蚀让，反映楼价已无机会出现大升浪。
资深投资者伍冠流则称，社会上甚么取态的人都有，亦有听说朋友正办理移民，但与1997年前的移民潮不同，当时大多数人“连根拔起”尽沽物业，今次“人移楼不移”的情况较多，留下物业作为回流后路，相信不会引发大规模移民卖楼个案。伍氏表示，自己没有移民打算，若假设需要移居，也不会将物业全数出售，至少保留一半收租或回来自住。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚指出，有部分业主对香港失去信心，选择移民急卖楼，甚至啃辣税蚀让离场。若回顾1997年前的移民潮，当时市民离心虽很大，但又难以断言决定是否正确，以投资角度来看，楼价之后确实累积了很大升幅。
他续称，香港人口出现净流出，移民仅是原因之一，非事实之全部。有不少原先在本地居住的外来劳工或专才，在疫情期间未能回港， 大陆人士入境亦需隔离，部分会决定返回 大陆居住。虽然市场有移民减价盘，但始终有承接力，反映有人去，也有人留。
【租值挫一成纳米单位最危】
除了酝酿移民潮外，香港楼市还受到租值下挫、挞订、蚀让及银主盘频现等夹击，长远走势实不容乐观，特别是承接力欠奉的纳米单位。
物业应课差饷租值可谓楼市好坏的指标，目前形势是新财政年度大部分豪宅洋房，以至纳米单位租值齐齐转跌。例如山顶Mount Nicholson1号屋，过去数年租值都企稳不变，但最新数据按年大幅下挫约14.9%至约673.44万元。至于早已步入跌浪的纳米单位，租值更连年下挫，其中港岛西营盘AVA128一个实用面积约177方呎中层户，新财年租值约10.66万元，按年跌约14%。大埔岚山8座实用面积181方呎单位，下年度租值亦挫约10%至约8万元。
事实上，纳米单位早年兴起是因高楼价下，迁就市场购买力而衍生的产品，由于居住环境极为狭窄，无论市况如何都没有投资价值，单位抗跌力疲弱，不时出现蚀让买卖。例如本月成交的黄大仙钻岭中高层F室，实用面积约198方呎，开放式间隔，作价365万元，较2015年9月购入价贬值逾23.2万元。
即使近期大卖的一手新盘，也有不少买家最终决定放弃入市。据本报统计，年初至今全港新盘的交易告吹数量超过100宗，较去年第一季“爆疫”初期录得的数量，更多出超过一成，单计3月就有30宗同类个案，其中以将军澳日出康城LP6占10宗最多。
同时，市场屡现银主盘成交或新增个案，反映不少业主财务出现问题，令单位沦为银主物业，个别开价较原业主购入价还要低。近期新增的何文田加多利轩单位，实用面积约267方呎，银主以约630万元放售，原业主2018年以近710万元入市，相比之下叫价低近80万元。
