美国人保罗·塞特尔（Paul Settle）希望靠出售出租房产的收益来退休，但他指出，白宫提出的提高资本收益税的建议使他的计划陷入困境。
塞特尔拥有五栋砖砌公寓楼，他在27年前买下了这个建筑群，此后几乎每天都在整理场地、修理垃圾处理器和收取租金支票。现年64岁的塞特尔先生每年给自己支付约75,000美元。他的想法一直是有一天把房子卖掉，然后靠所得的钱退休。
但现在他的计划被搁置了。拜登政府的税收提案将增加塞特尔在出售公寓时要支付的资本收益税，他预计公寓的价格将超过200万美元。塞特尔的税务顾问估计，在还清抵押贷款后，这些变化可能使他的税后收益减半，降至约40万美元。
他告诉《华尔街日报》说："我正处于迷茫之中"。
拜登的计划将把收入超过100万美元的人的最高资本收益税率从23.8%提高到43.4%。在此前任何一年中，只有一小部分纳税人需要考虑最高税率。根据税收政策中心对国内税收局数据的分析，在提交D表（报告资本收益和损失的表格）的纳税人中，只有2.7%的人在2018年的调整后总收入达到或超过100万美元。
虽然世界上许多最富有的人都在这个群体中，但其他人更接近于塞特尔。他们的收入通常低于100万美元，但出售财产或业务的资本收益仅在一年内将他们推到该门槛之上。
据税务基金会对1999年至2007年国内税收局数据的研究，大约有四分之一的百万富翁因资本收益而只在一年内属于最高税率类别。
"我和每个人都在谈论这个问题"。塞特尔先生说。"昨天，我和经营地毯公司的人谈了这个问题。"
在附近的法兰克福高中毕业后，塞特尔先生在全国各地的酒店连锁店工作，直到30多岁。出于思乡心切，在没有任何退休计划的情况下，他决定在他长大的地方投资公寓。他说："我想，'它们除了升值，什么都不会做'。"
1994年，塞特尔先生在肯塔基州用抵押贷款以130万美元买下了凡尔赛地区（Versailles）的公寓，当时这些公寓已经建成七年了。该公寓坐落在一个安静的住宅区的一个大公园旁边，那里有独栋别墅。它离他父亲成长的前孤儿院不远。
他将公寓命名为"定居者湾"，并设想有一天拥有一个以自己名字命名的当地建筑的小帝国。塞特尔先生的父母曾拥有酒店，他在这些酒店中工作过。他利用这些技能，成为大楼的物业经理和唯一的雇员。
塞特尔说："我最喜欢的是人，我最讨厌的是人"。一些租户已经成为朋友；一个人甚至求助于他来接她去做结肠镜检查。但他的手机随时都会接到电话。有些住户是有问题的，比如一个住户在家里囤积了400个比萨饼盒。
虽然塞特尔从来没有得到工作场所退休账户的税收优惠，但拥有房产也有其他好处。多年来，他花了大约50万美元用于资本改进。他能够在纳税时扣除这些支出的大部分成本，以及建筑物的折旧。
这份工作使塞特尔先生在60多岁时仍保持着活力。他每天都会到公寓去，在维修前先扫一下洗衣房，然后吃一顿快餐。当租户搬走时，他仍然亲自打扫每个单元。当新的混凝土铺好后，他就坐在旁边的椅子上，等它干了以后，防止孩子们在上面写字。他很友好，但对违规行为保持警惕。
虽然它从未发展成他曾经想象的帝国，但定居者湾如他所愿升值了。这些700平方英尺的两居室公寓现在的月租金为625美元，并且有一个潜在租户的等待名单，这些人经常在附近的马场工作。
塞特尔从未结婚，也没有孩子，在他父亲去年100岁去世后，他开始更认真地考虑出售房产。他喜欢公寓的生活方式，但越来越多地想要搬到拥有文化景点和主要机场的亚特兰大地区，并在那里享受退休生活。
今年春天，他在电视上看到了一个关于提高税收资本收益率的提议的片段。他认为这可能对他不适用，但还是给他的税务顾问打了电话以确定。投给拜登总统的塞特尔在得知这一税务改革对他的打击程度后，感到非常震惊。
塞特尔开始为公寓寻找买家，希望他能在年底前出售，避免可能的高税率。一个当地的联系人提供了大约230万美元。
根据目前的税率，塞特尔先生的税务顾问估计，根据拜登的税务计划，塞特尔先生的这笔交易将额外多欠约39万美元的税款，据他的税务顾问估计，他将收益约40万美元。
拜登计划的许多技术细节仍不清楚，因此很难确定塞特尔先生究竟会多欠多少钱。《华尔街日报》联系的其他四位税务专业人士估计，他将欠下约22.5万美元至34.5万美元的额外税款。
在与潜在买家交谈后，塞特尔发现拜登政府希望更高的资本收益率能够追溯到2021年4月的交易记录。如果那样的话，他打算无限期地持有该房产。他说，这样规模的资产不足以让他退休，特别是如果他继承了他父亲的长寿。
现在，塞特尔继续他的日常巡视工作。"我有40个租户，他们是我收入的来源。但我还没有达到富裕的程度，"他说。"百万富翁只是一句老话。"
