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房地产老板:我是如何战胜通货膨胀的

我的策略很简单实用。我建造全新的多户房产,或收购现有房产,这些房产具有很大的增值空间,从而保证租金上涨趋势。当我评估一个潜在的收购或新建项目时,我总是一丝不苟地审查各项数字,以确保每个月都会有充足的现金流。租户支付的租金总额,作为每月的收入来源,必须超过每月的所有支出。物业支出包括我们在某个月的所有支出,包括抵押贷款、房产税、维修费和管理费等。我把所有的消费项目都分门别类地列出,无一遗漏,甚至包括物业经理办公室里的回形针。

2021年10月4日,一名顾客在加州旧金山(San Francisco)市的Safeway连锁超市购买肉类食品

通货膨胀来了,而且来势汹汹,正在打破历史纪录。目前,美国的通货膨胀率为7%,是40年来的最高值。这个飙升是经济因素强劲风暴的结果:大量现金流入我们的经济活动,加上对消费品的高需求和持续不断的供应链问题。

早在20世纪80年代初期,那时经历了与如今类似的高通胀困境,时任总统罗纳德‧里根(Ronald Reagan)就说过:“通货膨胀像歹徒一样暴戾,像武装强盗一样可怕,像杀手一样致命。”对于这个观点,我举双手赞成。在高通胀时期,光是保持你的资产不贬值就是一个大挑战。即使是把资金存入银行也无法安全抵挡通货膨胀。即使大多数人认为银行利息提供适度而稳定的资金增长,然而通货膨胀实际上抵消了任何利息。事实上,把余钱放在银行账户里无异于一个典型的赔钱方式。

根据美国联邦存款保险公司(the Federal Deposit Insurance Corporation)提供的数据,全国储蓄账户的平均利率为0.06%的年百分比收益。换句话说,如果你在银行账户中存入100,000美元,一整年后你获得的利息只有60美元。而另一方面,假设这一年的通货膨胀率保持在7%。10万美元在你的储蓄账户中存放一年后,其购买力将下降至大约93,457美元,直接损失了六千余美元。从本质上讲,你把钱存在储蓄账户里就是为了失去它。

如何抵抗通货膨胀

好消息就是,你并不需要完全被动接受通货膨胀的摆布。三十多年来,我一直在投资出租物业,亲眼看到了出租物业如何成为对冲通货膨胀的绝佳工具。

我的策略很简单实用。我建造全新的多户房产,或收购现有房产,这些房产具有很大的增值空间,从而保证租金上涨趋势。当我评估一个潜在的收购或新建项目时,我总是一丝不苟地审查各项数字,以确保每个月都会有充足的现金流。租户支付的租金总额,作为每月的收入来源,必须超过每月的所有支出。物业支出包括我们在某个月的所有支出,包括抵押贷款、房产税、维修费和管理费等。我把所有的消费项目都分门别类地列出,无一遗漏,甚至包括物业经理办公室里的回形针。

读者诸君可能会感到惊讶,我为什么要把房产抵押贷款列入每月支出清单?你们可能会问,我们谈论的是如何对冲通货膨胀,为什么要涉及举债问题?这可能看起来令人惊讶,但在我看来,债务也是战胜通货膨胀的一个方法。值得关注的是,债务是固定的支出。抵押贷款是最大的月度支出,年复一年地保持贷款支出一致是战胜通货膨胀的一个主要因素。

尽管我的债务相对固定,然而通货膨胀持续不断地推动住房成本上升。这在过去两年尤其明显,住房价格的增长远远超过了我们的想像,不再是之前我们习惯看到的温和增长。疫情期间在家工作导致了史无前例的居住迁徙。大量就业人口逃离消费水平高的大都市,进入博伊西(Boise)、图森(Tucson)和丹佛(Denver)等小一点的城市,导致这些小城市的房价都呈现两位数同比增长。事实上,在2021整年,很难说出哪个美国城市的房价没有出现大幅提升。这些小城市的房地产经纪人亲身见证火爆的房市,多个现金报价和竞价战,以及房子在前院草坪上挂出“待售”牌子的当天就进入签约程序,这些现象都成为常态了。目前在美国,大约有524万套房屋供应短缺,比2019年有明显增加,当时的缺口约为384万套。

这种住房市场供不应求的现象在公寓租赁中产生了连锁反应。由于需要五百多万套住房来满足居住需求,所有这些无法购房的人不得不选择继续租房,直到他们买到住房为止。在亚利桑那州凤凰城(Phoenix),过去几年每年都会吸引数以万计的外来居民。根据房产交易网站Zillow观察租金指数,当地的平均月租金从2020年9月的1473美元增加至2021年9月的1787美元。如果你认为这个增长幅度过大不合常理,那么请回顾一下2016年,当年凤凰城的平均公寓租金约为1100美元,那时房租增幅甚至更大。作为一个出租物业的业主,你本来靠月租1100美元即可实现盈利,那么试想一下,如果租户每个月多付给你近700美元,你的利润会有多大。凤凰城并不是一个孤例。在全美范围内,2021年一房一厅型公寓的租金同比增长了21.3%,而两房一厅型公寓上涨了16.7%。

大多数经济学家预计,这些失控的房价和房租不会继续以同样的年度增幅增长,但保持上涨趋势是毫无疑问的。自2000年以来,全国房屋租金中位数每年平均增长4.17%。对于出租物业的业主而言,这些房租年度增长将明显提高他们的现金流,尤其是在他们的债务保持固定的情况下。现实情况是,无论通货膨胀率是高是低,如果你收取适应市场价值的房租,你将永远领先于通货膨胀,立于不败之地。

作者简介:

肯‧麦克罗伊(Ken McElroy)在他的整个职业生涯中一直活跃在房地产领域。他合伙创立了房地产投资公司MC公司,处理了总价超过10亿美元的房地产交易。他热衷于通过播客(podcast)、油管(YouTube)频道、畅销书和公开演讲等形式,与公众分享他的财务自由理念。

原文:How I’ve Beaten Inflation刊登于英文《大纪元时报》。

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责任编辑: 江一  来源:大纪元 转载请注明作者、出处並保持完整。

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