2022年1月6日，中国北京，一名工人在中国恒大集团一个项目的施工现场。(Andrea Verdelli/Bloomberg via Getty Images△)
在债务爆雷、断贷风暴阴影下，销售额又直线下滑，2022年上半年的财报数据公布，中国房地产业界再现“活下去”的呼号。除了卖地求生、不拿地、裁员，业界没有招？要等政府救吗？专家认为，中国房地产处于泡沫破掉的收缩过程中，问题的根源在于中共的制度劣势。
中报出炉房企再喊“活下去”
“目前中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化”，在2022年的中期业绩会上，60岁的江苏房企中南建设公司董事长陈锦石表态称。这句本是万科董事会主席郁亮在2018年的万科秋季内部例会上首次喊出来的口号。
“中南建设”2021年销售额达到1973亿元，陈锦石身家一度超过70亿元。但2022年上半年，公司销售额却直线下滑至330亿元，净亏损达33.8亿元。为维系公开债务的按时偿还，中南被迫卖出了14个项目股权。
腾讯新闻“棱镜”9月6日发表的文章写道，“中南建设”只是行业整体暗淡失色的一个典型缩影，“活下去”已然成为房地产行业眼下最为真实的写照甚至目标。
国金证券研报统计称，64家样本房企上半年营收同比下滑11.5%，这是自2017年来首次为负，归母净利润降幅高达47%，这一降幅已与去年全年相当。
据乐居财经统计，169家上市房企披露的2022年半年报业绩中，归母净利润呈现同比下降的有129家，占比高达76.3%；有55家房企归母净利润为亏损状态，合计亏损超595亿元。仍保持盈利正向增长的仅有40家房企。
值得注意的是，恒大、融创、世茂、奥园、佳兆业等多家债务违约房企，财报至今难产。
“棱镜”分析称，背后原因是，前些年买的高价地进入结算周期，房企们试图降价促销换取销售规模，或低价卖资产项目，这就导致资产可回收金额明显低于账面价值，运营等销售成本却相对提高，缩表出清后，净利润水平无疑被拉低。这一趋势已从去年下半年延续至今。
克而瑞统计称，2022年上半年，百强房企全口径销售额为34706亿元，同比降幅50.3%。TOP30强房企中整体同比降幅达42.64%。仅有广州市属国企越秀地产一家的销售额维持正增长（+3.2%）。其中，世茂、中南的降幅皆超70%。
纵向对比售价涨跌幅来看，“三四线之王”的碧桂园楼盘单价从2021年上半年的7994元降至今年上半年的7458元；聚焦一二线的龙湖，则从17272元降至16549元；艰难还债的雅居乐则直接从15539元降至12848元；爆雷的阳光城从15067元降至14332元……
专家：泡沫破掉之后一路收缩
台湾总体经济学家吴嘉隆9月9日对大纪元表示，中国房地产现况类似泡沫破掉之后的一路收缩。
“在泡沫破掉的收缩过程里面，资产在收缩，所以大家会等更便宜再来买。观望的结果就是价格继续跌，因为买方不来，卖方只好再杀价，恶性循环。结果就让降价的预期变成自我实现的预言。”
据“棱镜”报导，陈锦石的女儿、中南总经理陈昱含诉苦称，在“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，企业获得的有效支持还不够。比如增量融资的口号喊得很响，但很难落地，要以牺牲更多的资产或者流动性来实现“饮鸩止渴式”的融资。
中海董事局主席颜建国则表示，问题的解决主要取决于两个方面，一是宏观经济的整体走势，二是出险房企遇到困难的解决进度。
另外，停贷潮后，相对于此起彼伏爆雷的民企引发的交付信任危机，此次中报业绩会上，央国企开发商则强调保交付，试图提升品牌安全度。央企中海行政总裁张智超说，“在当前形势下，保交楼对我们不是问题，反而是一个竞争优势。”
美国南卡大学教授谢田9月8日对大纪元表示，中国房企的年中报表显示，房地产市场的形势越发紧张，预计其滑坡的趋势会在下半年更加显着。而中共出台的一系列政策看来于事无补。房地产企业想活下去，可能是一种奢望，因为他们自己都不知道活路在哪里。
吴嘉隆则认为，当局真的要救房地产，或许可以套用之前中共救国有银行的模式，就是由人民银行还有几个大行出钱成立一个资产管理基金，然后由这些基金去承接比较好的资产。比如要撑住恒大，把资产打包卖出去，由这个资产管理基金接盘侠，把资产活化，但可能要二十年、三十年慢慢去处理。在短期内先让房地产企业撑过去。不过他认为中共现在国家资金也没有了。
“现在问题一方面是供给过剩、投资过度，盖了太多的房子。还有中国的人口在收缩，对房地产的需求在下降，房地产企业是注定要收缩的。再加上整个经济情况不好，目前的房地产泡沫要破掉，基本上是没有救。”
他认为中国房地产的问题也不只是民企的问题，由国营企业来做房地产也许可以减轻某些眼前的困难，但是从长期来看不是解决之道，是因为房地产业当初没有制约，没有做选择性的信用管制，全国靠房地产撑GDP的增长，这条路本来就走不通。中共的经济对策一直是用基础建设投资、固定资产的固定投资推动经济，结果是把大量的资金和资源用在房地产行业，行业供过于求，是结构性、长期性的。
不拿地和卖地求生分析：土地财政是制度劣势
外部融资不畅的背景下，开发商们几乎只能依靠卖地、卖物业续命。
以正艰难还债的雅居乐为例，其宣称上半年经营活动现金流为43亿元，这较2021年末的9.3亿元有大幅攀升。但对比去年上半年斥资105亿拿下22宗土地，2022年上半年，掌舵者陈卓林不仅零拿地，还通过出售公司权益、物业、厂房及联合营公司等，获得33亿元的收入。此外，公司楼盘销售均价也同比下降了近2700元/平米，并在一年内裁掉了11139名员工。
就在9月1日，大幅收缩的雅居乐公告透露还要继续卖地，以6.8亿元出售济南两个项目的股权。
另一方面，开发商特别是民企，开始不拿地，或避开三四五线城市。
克而瑞数据统计称，截至2022年6月底，50强房企中，仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城，这一比例超过半数。国企、央企是拿地主力军，占比高达74%，包括中海、华润、招商等。民企则近乎隐身，拿地金额占比仅有25%，且集中在龙湖、滨江等少数企业中。
与此同时，即使拿地，房企们也开始集体聚焦一二线城市，三四五线市场似乎正在被抛弃。截至6月底，百强房企投资金额的83%集中于22个重点城市，22城以外仅占17%。
大陆房地产业内人士王女士9月7日对大纪元透露，他们公司拿的地也不多，现在裁员也很多。
“现在最大的问题是地产不保值，尤其是很多三四线城市，它的房地产的降价很厉害，所以我们都希望拿一二线城市地皮，现在拿地挑选会更严格，不会贸然地去拿。不像在2019年、2020年或者之前，随便拿块地，只要拿到地就赚。现在大家都在抢一线二线城市的地。”
王女士说，一线二线城市地的资源比较少的，但如果不拿地、不储存地，结果就是马上极度萎缩，整个生命线会停止。
王女士说，“最近大家都在做的事就是裁员，我们又开始疯狂裁员。”
她说，大家都觉得这是很危险的行业，都在走下坡路，都在寻求转型。“本来大家想往商业地产去走，但是疫情对于商业地产，像一线城市，像上海的商业的空置率又很高，所以大家现在也在摸索到底该怎么走。”
克而瑞数据统计，目前三四线城市房产库存高企，45个非重点城市2021年末广义库存6.64亿平米，需要5.25年消化。克而瑞研究中心高级研究总监谢杨春在7月份曾表示，现金流紧缺也是房企在三四线城市投资收缩的导火索。
台湾总体经济学家吴嘉隆对大纪元说，中国房地产问题的根源在于，当初共产党来的时候，取消私有产权，土地收归国有。后来因为财政的压力，要靠卖土地批地取得财政收入，搞土地财政。房地产企业其实算是权贵白手套。
“但是人们买的都不是所有权，是使用权而已。到最后因为房地产做不下去了，地方政府批地大家不敢批了，开发商批个地盖好房子卖给谁？整个产业过度投资、过度开发。所以这条路走不下去了。”
吴嘉隆说，房地产危机反映出中共目前不得不面对的一个制度的劣势。就是它考核地方官员是用GDP成长率，不只是吸收外来投资、吸收台商的投资，还包括能够批出多少土地来取得财政收入。它整个行政考核跟土地有关，一直搞到最后撑不下去、整个经济泡沫破掉为止。
