中远两湾城（图源：网络）
这两天上海的这个小区又火了，你一定听说过它的大名，来自普陀的传奇社区中远两湾城
它是上海市区内环最大的小区，堪称一个巨无霸社区
东区+西区加起来一共1.2万户左右，103栋约50000人居住，这样的体量放在全国，都是非常惊人的，社区治理就像管理一个“小县城”
也因此，中远两湾城天生被关注，一度被称为上海最魔幻、最乱、最多人群租的小区等等
最近，中远两湾城又一次成为全国业主眼中的焦点，还有了另一个更传奇的江湖封号，上海最牛业委会
巧的是，我们曾多次探访这个二手小区，上次中远两湾城换物业的时候，我们还有幸采访到了业委会主任
我想，大家对这个业委会的好奇，肯定不只在它如何追回业主的4000万
这个小区命运改变的起点，也不是从这里开始的，而是业委会改组换届后，把老物业公司赶下台开始的
今天，我想再次带大家看看，这个“别人家”的业委会，是怎样炼成的
01
作为房龄20年，小区150万方以上的超大盘
和上海很多老小区一样，中远两湾城的过去，并不像现在这么有序美好，甚至很糟糕
这里以“乱”出名，曾经是上海群租、二房东、贫民窟的代表小区，还曾因为群租引发斗殴，总之就是各种鱼龙混杂
（来源：东方早报，2007年治理群租）
两年前的中远两湾城，换届改组成立第三届业委会，就是为了想尽办法要让老物业下台
这也是两湾城业委会和老物业的第一次交锋
当时，我们也是有幸走进社区，采访了中远两湾城业委会主任韩主任
从他的口中，我们第一次了解到，要换掉老物业到底有多难
第一步，要最大程度摸清民意，否则即便是召开业主大会，也无法通过三分之二以上的同意
所以，为了真正了解每一户业主的意见，业委会选择重建楼小组体系，用以楼道为单位的业主代表体制，摸清民意
每个楼道选择3-5个业主代表，每个负责摸底30-50业主，最后结果反馈出来业主们都认为：老物业必须换掉
正因此，后来在业主投票中，12000户业主，只有800多户业主反对，支持率超过92%
第二，制定一套合适的新物业选聘方案
摸清民意后，业委会立马起草了有关新物业选聘的方案，进行15天的公示
这个方案是业委会花了十几天，由多个人共同完成的，整整有一本书那么厚
这还不算，除了新物业公开招标的方案，比如物业公司参与竞标的条件，有管理30万方以上小区经验的方可入选、物业服务人员必须是45岁以下、物业费不涨价等等
最后，还要保证每一步合法合规
中远两湾城第三届业委会，开展之前都要和街道、居委反复商量，保证合法合规，每一步行动都很谨慎
终于，在2020年10月31号的业主大会上，中远两湾城通过了原物业的解聘协议，和原中远物业解除了合同
中远两湾城自身体量大，154万方，居民户数1.2万，不论是年收费和商业规模效应，都非常可观
所以，即便中远两湾城在1.7元/方/月，物业费一毛不涨的前提下，同样有五家物业公司报名竞聘，最终成功引进万科物业，带来管家式的服务
两年前，这个曾经以乱出名的二手小区因为成功换掉物业后，便成功转型，成为上海业主治理小区最好示范
而中远两湾城，所有的命运转折点，就是从换掉老物业开始
02
换掉老物业就完了吗，还没有，曾经的坏账，业委会还要一笔一笔算清楚
炒掉中远物业之后，业委会便开始着手20年物业费、停车费、各种公共收益的审计工作
一笔一笔的算出来财务漏洞，收集证据，并对簿公堂，最后还胜诉了，法院判决中远物业公司返还业主4000万
我们先来看业委会追回来的这笔费用，主要包含了哪些
这应该也能为其他小区提个醒，小区里哪部分费用，最容易产生寻租空间
通过普陀区法院的判决书我们看到，这次中远物业返还业主的4000万
主要是由物业管理费、地下车库停车管理费、小区公共收益、地下车库新增划线车位收入组成，其中物业管理费和小区公共收益占了大头，光着两项费用就占了90%
其实也很好理解，中远两湾城年缴纳的物业费就可以高达两三千万，20年下来，就是好几个亿的物业费，还不算停车费，小区公共部分的收益等等
而胜诉只是结果，为了这次诉讼，业委会投入的时间和精力也是无比巨大的
首先，要将整个小区，二十年相关的水费、电费、物业费数据获取分析，工作量非常大
从到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查小区，再到壹媒介数字科技公司调查，历年有关电费、水费、停车费的数据
然后在对中远物业提交的，历年单方审计报告中的破绽和矛盾之处，一一剖析，获取有力证据后，才最终胜诉
一个老小区，庞大的小区，有大量的租客，原始房东业主可能散布在全国各地，但是在业委会的努力下
让老物业下台不说，居然还做到了翻出20年的旧账，追回属于业主的钱
这事听起来似乎有些不可思议，但是中远两湾城业委会做到了
03
所以，这是一个怎样运作的业委会
其实中远两湾城第三届业委会，团队总人数也就15人，且多为退休老干部
对于一个5万人小区来说，这个由15个人组成的业委会，到底是如何管理小区的
首先，对于一个小区来说，成立业委会从来就不是一件容易的事
相关数据统计过，上海小区业委会成立的比例高达90%以上，但放眼全国，却仅仅只有30%左右，即便是深圳这样发达的城市，业委会成立的比例也不到50%
对于小区管理的各项事宜还要从业主中挑选出能人，比如资产审计、采购招标、工程管理、广告、停车、财务宣传等各专业人才，才能组成一支精干的业主队伍
还有，像中远两湾城这么大的小区，曾经一度拥有四个业委会，业委会数量太多实际上更加容易产生利益纠纷，最后选择合并成东区、西区
一个只有15人的业委会，工作如何落到一个5万人的小区里？
在韩主任的口述中，大概是这样的机制
一个金字塔结构
每个楼道有产生出3-5名业主代表，每栋楼产生1-3个业主代表，每位代表有固定负责联系的30户业主
（示意图）
每几栋楼又组成一个片区，进而产生3-5名业主代表，业委会只需要联系到楼栋的业主代表
这样自上而下的建立起信息沟通网，其实也就是我们前面说的业主代表体制
最后，如过涉及到非常重大的事宜，还需外聘专业团队打辅助
比如这次中远两湾城起诉业委会，就外聘了5个律师进行专业化的审计、上诉，才最后胜诉
而拥有了这样一个业委会之后，不管是换掉老物业，还是起诉返还业主物业结余费用
这些都会大大提升业主治理社区的积极性，这就是业委会存在的意义，他们就是社区自治的带头人
04
现在，中远两湾城开启了复兴之路，房价7万/㎡到10万/㎡
我们说一个好物业能够为房价保值，现在看来，一个牛逼的业委会也是背后守护小区的根本
拥有这样的业委会本身，让中远两湾城得以在小区管理上有序发展
整个小区的面貌从万科物业来到之后，不管是从物业管理上，还是社区服务上，都焕然一新
小区内部不论是水景，还是各种公共配套都维护得很好
当初散落在各个大堂地上的快递有统一的柜子装起来了
听业委会韩主任说，万科物业来到中远两湾城，前期整体维护的费用就达到了几百万，还带来了不少增值服务
前后最大的差异，还体现在房价表现上
它也是最近几年上海涨幅较高的小区之一，尤其对比其他超大盘更加明显
在2020年的时候，中远两湾城房价只有约7万/平，伴随着上海房价的一波大涨，换掉老物业等等一系列正面刺激
如今这个被称为上海最魔幻二手小区的房价已经突破了10万/平
（来源：链家）
这其中扮演重要角色的，当然是小区的业委会，说白了，在上海市中心，一个如此大体量的高层住区，又有着20多年的房龄
如果没有业主、物业、业委会、居委会的合力治理，小区后期很可能走入残破衰败的深渊
小区治理更是城市治理的神经末梢，中远两湾城业委会，也给到我们一个可借鉴的经验范本
最牛业委会的背后，往往有着一群最齐心团结的业主们
我们看到过硬怼丰巢不合理收费的中环花苑，以及疫情期间仁恒业主的自救指南等等
这次中远两湾城的再次出圈，也是一次提醒
作为业主，我们要充分重视自己在社区管理中和义务和权利，积极参与积极治理，当然也要按时缴纳物业费
也相信，上海内环这个巨无霸社区，会一路逆袭，越来越好
