01非限购区首付降至20%
新《三国》电视剧中，马谡请缨扼守街亭，结果居然把军队驻扎在一座孤山上。司马懿看着这一幕，感叹了一句，“我从来不相信别人说什么，只看做了什么”。
当下的楼市亦是如此，不要迷恋各个城市宣传的楼市回暖消息，而要看他到底在做什么。做什么，才能体现出这个城市的真实状况。
以这篇文章要说的合肥来说，表面上的宣传，楼市已经在回暖，但它的做法，却与回暖的宣传大相径庭。
在不久前放开了庐阳区大杨镇、三十岗乡，蜀山区小庙镇，包河区淝河镇、大圩镇限购后，合肥又传来了一个大招。
4月24日，一则合肥市非限购区购房，首套房首付降至20%，二套房降至30%的消息在网上热传。
安徽当地媒体大皖新闻进行了采访调查，结果发现尽管多家银行表示尚未收到通知，但是目前多家银行在非限购区给与的贷款政策，救市按照20%的首付执行。
由此可以推断，合肥采取的是“打枪的不要，偷偷地进村”策略，只做不说。
安徽此前的限贷措施是，首套房首付比例不得低于30%。二套房，如果首套房贷款结清，则首付比例40%，如果未结清首付比例则要50%。
现在直接将非限购区的首付降至20%，二套房首付降至30%，这是在给楼市加杠杆，目的当然是为了加快买房。
02合肥总是一鸣惊人
在非省会城市中，重庆、东莞此前都祭出了20%的首付大招。东莞今年1月6日发布消息，首次购房（无房无贷），首付成数最低2成。
但在省会城市中，合肥貌似是首个降首付的城市。
合肥总是这么得出其不意，一鸣惊人。
在去年楼市大萧条期间，合肥就曾发布了让所有城市大跌眼镜的做法，允许企业购房。
现在又发起了降首付加杠杆的大招。
合肥楼市不是回暖了吗？怎么还要如此疯狂地救市？关键在于，从3月份开始，合肥楼市成交量就已经表现出了乏力之态。
根据安徽楼市数据统计，2023年2月合肥市区商品住房共网签备案3749套，环比上涨106.8%，同比涨幅2.18%。二手房卖了4976套房子，同比涨26%，环比涨48%，这是22年8月份以来单月成交的最高数据。
但是，进入3月份局面完全变了。在成都二手房创历史新高，在杭州、西安二手房成交量均冲破万套的背景下，合肥的二手房却出现了各区全线下滑局面。
滨湖下滑11.58%，政务下滑11.11%，庐阳下滑20.12%，长丰县更是下滑41.59%。
更为关键的是，这都是在二手房降价的局面下发生的。
根据链家网披露的最新数据显示，当下合肥的二手房挂牌量已经高达117582套、而3月中旬合肥二手房的挂牌量是112231套，一个月时间里增加了5351套。
另外根据诸葛找房研究中心披露的数据显示，当下中心城市整体二手房挂牌量中，有80%的房子在降价。
其中合肥方面，超过80%的二手房在降价。
可见，大多数炒房客都想借助小阳春这波行情降价出货解套，可惜没有多少人来接盘，降价也卖不动。
同时，新房方面，进入2023年，合肥核心区的政务区、滨湖区、高新区等热门片区虽然出现了部分摇号热盘，但非核心区的新房去化仍堪忧。
像肥东县、肥西县有楼盘去化率甚至低于10%。
如此局面，怎能让合肥不着急。
着急的不只合肥。
进入2023年楼市依旧低迷的厦门，不久前放松了限购，岛内户籍的单身人士可以购买第二套住房，厦门户籍二孩以上家庭可以购买第三套住房。
3月份成交量开始下降的郑州，二环外取消限购。也即限购范围为航海路以北，桐柏路以东，农业路以南，中州大道以西。
此外，沈阳也在不久前宣布，外地户籍本就可以无门槛购房，只是限购了套数，但是沈阳继续放松，放开了二环外限购，也即二环外不再限购套数，户籍和非户籍随便怎么买。
而3月份下旬就开始乏力的杭州，一方面降低了落户，35岁以下大专生即可落户；另一方面，放松了钱塘区的限购，外地户籍居民只需1个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房。
此外，深圳、北京这几天也传来了调整措施。深圳虽然要求中介严格执行二手房参考价，但是银行放贷不再按照参考价执行。北京方面，正在酝酿一区一策的放松模式。
不知不觉，中心城市新一轮救市已经开启了。
03楼市依旧充满着不确定性
从宏观经济数据来看，后续不确定性仍非常大。
一季度GDP上涨4.5%，超出预期，同时消费、出口的增长也超出预期。
但是根据财新网最新报道，工业生产、投资表现低于预期，房地产投资降幅再度扩大，居民人均可支配收入实际增速低于经济增速，加之部分数据之间并不匹配，市场普遍认为近期出口、消费、房地产改善的可持续性存疑。
此外，美欧刚刚经历一场银行业危机，经济可能还会面临一定向下的压力，“尤其是在4、5月之后，中国出口再次下降的可能性不小”
尤其是我们的青年失业率，创下了6个月来新高。
楼市复苏，需要依赖信心、收入和就业，而目前，这三者仍充满着不确定性，尤其是就业。
在出口预期走弱之下，国内的工业生产可能会更加的不确定，就业是最大的民生，这个问题已经成为了当务之急。
所以，在最近连续召开的两次国常会上，稳出口、稳就业成了最关注的话题。稳出口，其实就是稳经济、稳就业。
商务部最近到18个省市开展调查、研究，分析外贸企业诉求，会同人民银行、海关总署等有关部门制定相关政策，主要有三个方向：
一是努力创造贸易机会，二是稳定重点产品贸易，三是稳定外贸企业。
还是那句话，楼市已经告别了黄金时代，进入了白银时代。在人口见顶、城市化速率进入低速阶段、大多数城市供大于求的背景下：
大多数中心城市的房价将进入滞涨阶段，没有力量再上涨了。至于更多的人口流失的三四线城市，则会进入漫长的调整周期中。
