01
历史辉煌并不能掩盖现实困境。
上周五，地产大佬潘石屹的公司SOHO中国发布了暴雷预警，说公司收到北京税务局的通知，要求他们北京望京写字楼赶紧还欠下的20亿税钱和滞纳金，但他账上只有6个多亿，还不起。
除了这20个亿，另外还有一笔42亿的银行贷款也还不上了。
民企暴雷已经不是什么新闻了，但这次SOHO中国让我惊讶的，就是它暴雷可一点都不遮掩，光明正大的先发个公告预告一下。
能够这么义正言辞，也是很少见，公司为什么这么坦白，主要就是潘石屹人跑了，资产也在美国了。就算他国内公司死了，对他也没什么影响，他一家人照样在美国吃香的喝辣的。
SOHO中国是干商业地产的，2007年赴港上市，上市3年后，营收升至182亿。潘石屹也因此被称为中国最会赚钱的那个人。
但从2010年开始，SOHO中国开始“转售为租”，并且放弃住宅和二三线市场，坚持做商业地产，坚持做一线城市。
这一决定后，SOHO中国营收急转直下，到2022年，SOHO中国的营收只有17.75亿，相当于高峰时的十分之一。
这期间，老潘夫妇在干嘛呢？
资产腾挪，把国内的资产卖出去，去买美国的资产。
潘石屹在美国的资产最多的就是配置在地产方面，多年来他们夫妻陆续在美国买了大量的物业，包括商场、写字楼、豪宅等等，买的都是纽约曼哈顿核心地段的写字楼，现在老潘手里美国资产已经达到300多亿。光是租金每年就有不少收入。
2014年后，潘石屹开始抛售国内物业，6年的时间大概套现370多亿。
2020年，潘石屹准备把北京上海的物业打包卖给黑石集团，但后来市场监管局阻拦下来就没有卖成功。
这两年也还在卖，今年老潘试图以“七折”的价格把SOHO中国在北京上海仅剩的九个项目卖掉，但还没听说谁要接手。
这些写字楼现在其实都已经被抵押了，而SOHO中国现在总负债是315亿，就算把他这些高端写字楼全卖了，也只能卖两百多亿，也还不完这些债，去年潘石屹夫妇就已经辞职走了，SOHO中国实际上已经成了一个空壳。
钱都成功出去了，老潘有什么好着急的呢，哪怕SOHO中国资金链断裂，也影响不到他的美国资产。
这次公开宣告国内债务还不起，等于是他摊牌了。
02
SOHO中国在国内的剩余资产基本只剩北京和上海的写字楼，暴雷了反正对我们个人倒是没啥影响，不存在烂尾楼的问题，但通过这次暴雷，有一个现象值得我们去关注。
就是他的写字楼都是高端写字楼，但这两年出租率和租金收入都在大幅下滑。
2022年，SOHO中国的租金收入17.45亿元，物业平均出租率76%，卖房收入0.3亿元；
2021年，租金收入17.42亿元，物业平均出租率85%，卖房收入没写，实际就是0元；
今年上半年也没啥好转，租金收入8.19亿，物业平均出租率79%，租金也还在下降。
连续几年的不好卖，租也不理想，结局，好像就只能是烂在手里。
但这背后，传递的信号可能更危险。
大家想想，北京、上海这些顶级写字楼的租户都是些什么人呢？为什么这些顶级写字楼的出租率会连年下降？
对写字楼有需求的是企业，写字楼出租率下降，实质就是企业的需求减少了。当然供应也是原因之一，不过核心地段的顶级写字楼早就建起来了，这个原因占比很小。
2021年高力国际统计过一个数据，北京商办市场里，全年5000平以上的成交以互联网科技类企业为主。
这个数据，你可以理解为过去北京写字楼市场出手最阔绰，对办公楼需求最大的金主是互联网企业。
但这两年，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米，爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平……
所以到了2022年，北京中关村写字楼空置率达到11.1%，是近15年之最；望京酒仙桥空置率同比上涨超20%，达到28.7%。
别以为只有北京这样，上海、深圳、广州的情况也非常类似。
只不过上海、深圳、广州对应的写字楼大客户不一样，但各细分类别的行业对写字楼的需求也都降了。
比如深圳，深圳甲级写字楼需求比较大的是金融和专业服务类企业，证券、保险、律所这些还是占主流，但TMT行业（科技、通信、媒体）对写字楼的需求这几年明显降了很多。。
甲级写字楼市场如此，其他写字楼现状估计更差，这是写字楼市场的困境，但更是经济下行带来的企业困境。
现在企业的融资环境倒是宽松，但不是借到钱就能增产扩能的，经济好不起来，销路问题没解决，问题就还是在。
照此趋势，写字楼市场还是难，而且会越来越难。
