中国的房价最近两年并没有开展大跌，总体呈现的是有价无市。
下降的是商品房交易量，2020年交易量18亿平，21年15亿平，22年14亿平，23年预估会降到13亿平。这个数据会继续下降到12亿平，然后守住平衡。
中国建成在使用的房子有500亿平，按目前城市更新速度，理论上每年有2%的迭代，也就是10亿方，再加上一些结构性需求约有2亿方，所以这个12亿是真实的需求量。并不用担心会跌破到10亿、8亿，因为不管从建筑量还是投资量的角度去讲，市场会平衡到这一点。
那为什么价格没跌呢？
是因为房企不想跌价，“地方zf”不想跌价，银行也不想自己的抵押物贬值，买了房子的老百姓呢，更不想跌价！
大家都不想跌，那么价格会跌在哪里呢？谁来打破的呢？
是法拍房，当大量房企或个人业主资金还不上，老百姓会起诉他，债权人会起诉他，银行也会起诉他。起诉以后就变成法律纠纷，房子成为法拍房。法拍房总是打8折、7折，甚至要到5折，要以卖掉为主，它价格是螺旋性下跌。
未来房价如何，关键就是看法拍房的数量，法拍房数量多了，房价就会下跌。2020年法拍房只有20万套，21年就到了50万套，22年已经超过150万套，23年可能会达到400万套。
400万套法拍房，平均100平就是4亿方，等于全社会一年实际交易量的30%。法拍房只有城市交易房产的10%以下，那法拍房和市场房是两个价格体系。一旦法拍房超过一个区域流通交易量的30%，法拍房价就决定并成为了一个区域的房价。
23今年深圳出现了个别楼盘跌了30%，上海也有个别跌30%，但不能说上海整体房价跌30%.到了24年，如果法拍房多了，下跌就成了普遍性，整个城市的房价甚至会跌30%。这个时候“地方zf”就要出手，如果不出手，跌了3成的法拍房，会继续跌至5成，造成房价腰斩。
“地方zf”要在打6、7折的时候出手，拿出大量的资金把房子收了。房价相当于回到15年，这时候收房也不会亏钱，可以改建成公租房、廉租房等保障房。
本来一个国家至少要有30%的保障房。香港保障了480万人，新加坡保障房占比更是70%，而国内保障房占比只有5%。
在这个时候，“地方zf”拿资金买进这些6、7折的法拍房，趁机把商品房库存降下来，让房企回笼资金，一方面房企能结算上下游施工欠款，另一方面会还给银行贷款。这样既帮助房企度过难关，又减轻了社会性债务压力。最终收购完毕，中国的保障房体量可能会达到20%，是一举多得的措施。
另外有两点
第一：老百姓买房按揭首付款一般是30%-40%，价格跌了3成，资产还没转负，继续下跌房子就会成为负资产，会破坏社会稳定性。
第二：房价下跌成3成或5成后，会大肆增加银行坏账，最后房地产变成了金融黑天鹅，演变成系统性金融风险。
所以“地方zf”一定会在房价普跌到30%～40%时候出手，采取措施进行楼市的托市和救市。
其实这并不是我的观点，而是黄奇帆在近期的一次内部讨论的阐述。
作为原重庆市市长，黄奇帆一直有着最懂经济市长的称呼。
所以你觉得24年的房地产市场会是什么样的格局呢？
— 甲基强的松龙 (@Kaylee32253879) January 25, 2024
