中共央行近日宣布将5年期贷款市场报价利率（LPR）下调25个基点，但分析人士认为，此举产生的效果将微乎其微。图为上海一家银行一捆百元人民币。(Johannes Eisele/AFP)
中共央行日前宣布5年期贷款市场报价利率（LPR）下调25个基点，创历年最大单次降幅。经济分析人士表示，中共大幅降息的举动意味着中国当前的经济形势极为严峻，已经到了必须出大招的地步，而其产生的效果可能微乎其微。
2月20日，中共央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR维持在3.45%，保持不变；而5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个基点，此前为4.2%。
此次的LPR下调在预期内，但幅度之大超出市场预期。中共此前曾经进行过8次5年期LPR的下调，但一般下调幅度在5至15个基点之间。而此次一次性下调25个基点，创下了中共历史上有记录以来降息最猛的一次。
中共自2019年实施LPR改革以来，LPR已经成为中国商业银行贷款的定价基准。其中，5年期以上LPR是绝大多数个人住房贷款利率的定价“锚”。上一次5年期LPR下调是在2023年6月，当时下调了10个基点。
此外，这也是自2022年5月以来首次在不下调中期借贷便利（MLF）利率的情况下下调5年期LPR。
台湾总体经济学家吴嘉隆认为，这次超过预期的降息举措表明，中共已经察觉地产市场问题极为严峻，已经到了必须出大招的地步，并期望通过此举产生显着的效果。
2月24日，吴嘉隆在接受大纪元记者采访时表示，这次的降息是针对借钱买房者而来，但目前房地产市场不景气，很多人想脱手，卖压沉重。在这种情况下，房地产危机的本质是供应过剩。如果业主面对失业和收入不确定性，他们可能会采取预防性储蓄措施，储备资金以备将来的生活需要或医疗支出。因此，购房需求可能会受到抑制，或者被推迟。在这种情况下，从需求端进行刺激，在失业危机下估计无法产生政府所期望的效果。
曾在中国公司任市场部高管的旅美政经分析人士陆远行也认为，中共大幅降息的举动意味着中国当前经济形势的严峻性。
陆远行于2月23日对大纪元记者表示，此前中共采取过小幅度降息，却未能在市场上产生明显效果。他形容说：“就像一个休克的病人，不是仅仅给予点氧气就能使其康复，而是需要一次强力的电击才有可能唤醒他。但是中国经济的实际状况远比媒体报导的更为严峻。”
他表示，大幅降息这类措施在经济正常的国家可能会产生相当大的效果，但在目前中国经济环境下，只能说是杯水车薪。因为首先整体市场容量在疫情后已经萎缩了；其次有购房需求的人很多收入在下滑，手里没钱，想买也买不起；再者降息后每月所能省下的金额通常仅为一两百元，对于想买房、每月要供款数千元的人来说，几乎没有什么实质性的影响，远不如房价下跌带来的实惠大。
中国媒体报导称，此次LPR调整后，在全中国，购买首套和二套房的最低贷款利率分别降至3.75%、4.15%，进一步接近历史最低点，部分城市房贷利率已降至历史最低水平。
中国大多数购房者的房贷年限都在5年以上。如以商贷额度100万元（约13.9万美元）、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供减少144.8元（约20.1美元），累积30年月供减少5.2万元（约7,223.5美元）。
美国华盛顿信息与战略研究所学者李恒青也对大纪元记者表示，目前全球以美国为首的主要银行都在实施加息政策，而中共已经进行了多轮降息，这是逆势而行的操作。中共之所以降息是为了刺激经济，这会产生利息的剪刀差。接下来，中共即将面对的是如何保持人民币对美元、欧元等货币的币值稳定，这将带来更大的压力。
他表示：“在这个时候，如果操作得当，当然有可能会取得良好的效果。然而，从中国的现实情况来看，我们看到的是中共不断的人事变动——换掉证监会主席、央行行长、财政部长，这些动作无异于在表达当前要饮鸩止渴。”
存量房贷下调仍需等一年
LPR调整后，购房者的房贷利率并非立即调整。中共官方媒体称，此次降息首先惠及的是新增购房者，可立即享受降息后的贷款利率。但对于存量的已经购房者而言，需等到贷款重新定价日。
存量房贷即已经存在的房屋贷款，是指银行已经发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。由于一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人到2025年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。
陆远行对此表示，即使对于新增购房者来说降息政策立即生效，他们如果现在进入房市实际上也等于给自己套上了一把枷锁，因为中国房价的下跌幅度还远远没有到底，现在还不是抄底的时候。
他说：“从利息上省的这些钱和房价相比几乎微不足道。一个100万元的房产（约13.9万美元），总价下跌10%，你是实实在在的少花了10万块（约1.39万美元）。而利息省下的钱，30年不过也才五万多元（约6,945美元），分到月供上也就少付一百多，因此没有太大的意义。”
他表示，如果是市场走势向上或者相对平稳的情况下，这类刺激措施会吸引很多人涌入市场。但在市场下行时，稍微理智的购房者都会避免在这个时刻入场。房市一直以来都是追高杀低的格局，越是大势下跌的时候，市场就会出现“房价还会下跌，再等等买房和贷款”的观望情绪。
他还表示，中国的经济与银行都和房地产深度捆绑，几乎是一损俱损的关系。楼市崩盘所带来的影响非常严重，“地卖不出去，已经债务高企且高度依赖土地财政的中共地方政府就会财政更加紧张；银行大量贷款难以收回，这将给银行带来金融风险，导致金融危机出现”。
中国楼市持续低迷重点城市新房成交骤降
李恒青表示，中共此次在中长期贷款方面的降息确实会降低购房者和房地产开发者的利息成本和金融成本。然而，从长远来看，问题实际上更为严峻。
他说：“这依然是一个市场问题，整个市场都处于低迷状态。现在是纯粹的买方市场，所谓买方市场就是大家都持币待价而沽。在这种背景下，没有什么可能性能使中国房地产气温回暖，目前房子降价是个大趋势，而且还会不断低降，这是一个客观事实。”
在刚过去不久的中国黄历新年期间，中国的房地产市场相对于往年来说显得异常冷清。
中国媒体公布的数据显示，在2024年中国黄历新年假期（2月10日至2月17日），包括北京、上海、深圳、广州等10个重点城市的新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量较去年中国新年假期下降了13.58%，达到近五年来的新低。其中，北京、深圳日均成交量为2套；上海为5套。
2月10日至2月17日，25个代表性城市的新房日均成交面积较去年中国新年假期（2023年1月21日至1月27日）下降约27%。近半数受访者在接受中国媒体采访时表示，他们在中国新年期间参观了一些房源，但并未购房。
在新年周（2024年2月9日至2月15日），44个重点城市的新房成交面积仅为23.38万平方米，同比下降40%，较2022年同期降幅更是高达82%。
中国新年期间，房企的推盘积极性也普遍不高。受楼市低迷行情影响，房企多以顺销平销、去库存为主，多数城市在新年周近乎于零供应，结合新年前一周（2月2日至8日）累计两周的新增供应依旧不容乐观。
50个重点城市在新年两周（2月2日至15日）的新增供应量仅为396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降了53%。
今年1月，30个重点城市中有23个城市新房去化周期超过了18个月的警戒线，在售新盘普遍有货值可售。
卖地收入大幅下滑中共土地财政难以为继
中共自1994年进行分税制改革后，国有土地使用权出让收入成为地方基金的一部分，不再上缴中央，因此近30年来一直是中共地方政府的主要财政来源之一。然而，随着2022年以来房地产市场长期低迷，地方政府通过土地出让获得的收入大幅下降。
2023年前三季度，中国土地出让金同比下降20%，仅有浙江、北京、江苏、宁夏、天津这五个城市实现同比正增长。其中，浙江的增长率仅为1%，北京增长3%，江苏增长10%。
从前三季度土地出让金同比降幅看，青海、甘肃、新疆等地降幅超过50%；福建、山东、湖北、安徽、湖南、重庆、陕西、内蒙古、贵州降幅超过40%；吉林降幅超过30%，河南、辽宁、山西降幅超过20%。
在重点城市中，前三季度只有北京、上海、杭州这三座城市的土地拍卖成交金额超过千亿元，较往年相对较少。
中国经济学者任泽平在2023年6月发文表示，伴随人口转入负增长，中国的房地产大开发时代已经落幕，土地财政模式已经难以持续。
他认为，过去中共地方政府高度依赖土地财政，房地产的直接税收及土地出让收入贡献财政收入超三分之一，地价占房价六成左右。但是，随着中国人口见顶，房地产已处在下行拐点，土地财政长期可持续性较低。
全球投资银行高盛推算，中共地方政府的债务估计高达人民币94万亿元（约13万亿美元），占国内生产总值（GDP）的比例从2019年的62.2%急剧飙升至2022年的76%。
（记者宁芯对本文有贡献）
