2023年9月8日，加利福尼亚州圣塔克拉里塔（Santa Clarita）市一处住宅区的鸟瞰图
世世代代以来，居者有其屋一直是美国梦的基础。居者有其屋也一直是一个通过努力可以实现的愿望，它使资本得以积累，财富得以保存。
传统上，拥有住房有助于房主安享晚年，也有助于他们为子孙提供教育和其它物资，并将财富传给后代。事实上，工薪阶层和中产阶级的大部分财富都来自住房资产，没有任何其它经济领域能像住房一样对他们产生如此大的影响。
然而，近些年来，越来越多的美国普通工薪家庭的购房梦想变得越来越遥不可及。
美联储公布的数据显示，自2013年以来，房屋销售价格中位数上涨了52.7%，即每年上涨4.3%。这几乎是同期名义工资增长中位数的两倍。目前，相对于收入而言，住房的可负担性比以往任何时候都要低。
近年来，典型房贷的利息成本增长了一倍多，从2021年的低于3%增至如今的约7%。目前，房屋的中位数价格接近42万美元，这个增长意味着每年要多支出1.5万美元，相当于美国家庭收入中位数（7.5万美元）的20%。在包括能源、食品、交通、医疗保健和教育在内的所有其它成本也在无情上涨的环境下，这种情况是难以承受的。
通胀已经持续了三年之久，而通胀的“基数效应”（base effects）意味着自2020年以来，所有这些类别的成本都以两位数的速度上涨。尽管美联储在努力，华尔街在鼓动，主流媒体也在保证，然而通胀并不是短暂现象，而是持续的、顽固的高涨状态。
通货膨胀不会很快消失。1月份的总体消费价格指数（CPI）与一年前相比增长了3.1%。
这个数字大大低估了住房成本的上涨。1月份，住房消费价格指数分项的年增长率为6%，几乎是总体消费价格指数的两倍。
回顾从2020年1月COVID-19疫情封锁前夕至今，住房成本（房租或业主的每月住房支出）上涨了21%以上。
这还不包括房主保险或上门维修等项目成本的两位数增长。当然这也不包括家庭使用的能源，自2020年以来，燃油和燃气的成本分别上涨了80%和30%。
华尔街挤占了主干道
在过去十年中，导致房价快速上涨的最重要因素之一是机构买家（institutional buyers）进入独栋住宅市场。
私募股权公司、养老金机构和保险公司以及对冲基金拥有数百亿美元的资金，并能随时获得比个人购房者更优惠的融资条件，因此能够为住房支付更高的价格，导致整体房价上涨，购房者的选择减少。
自2008—2009年全球金融危机以来，华尔街资本已在美国购买了数十万套住房。近年来，机构购房在市场中所占比例已从微不足道增长到近20%。据估计，到本世纪二十年代末，机构买家可能拥有40%的独户住宅。
究其根源，正是美联储的宽松货币政策催生了这种环境。金融危机后，美联储试图支撑严重受损的房地产市场，然而流动性过剩的意外后果是重新吹涨了房地产泡沫。
不负责任的货币政策降低了普通美国人的住房支付能力，并让那些曾在金融危机期间被美国政府通过使用纳税人的钱并最终偿还的方式从破产中拯救出来的华尔街公司腰包鼓了起来。
最终的结果无异于使美国工薪阶层和中产阶级陷入困境，他们越来越多地被迫从这些富裕的企业和机构业主那里租房居住。
传统上，住房一直是美国家庭积累资本的主要途径，然而由于无法获得负担得起的住房，年轻一代的储蓄越来越少，未来的财务风险也会越来越大。
我最近曾撰文指出，我们正处于投机泡沫（speculative bubble）之中。这包括房地产市场。当泡沫破灭时，正如所有泡沫最终都会破灭一样，房地产市场也将破灭。
这将再次惩罚工薪阶层和中产阶级，至少是那些尽管面临我在上文概述的所有挑战，然而近年来仍然设法购置了住房的工薪阶层和中产阶级。目前唯一的希望就是，房地产市场的低迷可能会给年轻的千禧一代和Z世代提供进入房地产市场的机会。如果华尔街的巨头公司继续与年轻人竞争这一杯羹，那么年轻人拥有住房的前景将更加暗淡。
作者简介：
迈克尔‧威尔克森（Michael Wilkerson）是一位战略顾问、投资人和作家。他是风暴墙顾问（Stormwall Advisors）公司和风暴墙网站（Stormwall.com）的创始人。他的最新著作是《为何美国重要：新例外主义解读》（Why America Matters: The Case For a New Exceptionalism，2022）。
原文： Rising Housing Costs Punish American Families刊登于英文《大纪元时报》。
本文仅代表作者本人观点，并不一定反映《大纪元时报》立场。
