2024年3月29日，万科发布了2023年财报。报告显示，2023年营收4657亿、同比下降7.56%；归母净利润298亿，同比下降43.1%；经营活动现金流净额39.1亿，同比增加42.2亿。营收降幅不算大，利润缩水但毕竟没有亏损，但真正让投资人担心的是销售持续低迷和债务风险。
万科能否“活下去”，主要取决于房地产市场的复苏。其次是看手里有多少底牌。
最大的忧患是销量持续低迷
疫情冲击下，2020年Q1万科合同销售金额仍达1379亿，同比下降7.7%；Q2降幅收窄至1.1；Q3、Q4增幅分别为22.7%、36.2%。2020全年，万科合同销售金额7041亿，同比增长11.6%。
2021年，万科的“好日子”只有三个月：Q1合同销售金额1795亿，同比增长30%；Q2同比下滑4%；Q3同比下跌28%，Q4跌幅30%；
2022年Q1-2023年Q2，合约销售连续六个季度稳定在1000亿以上；
2023年Q3、Q4有些松动；2024年Q1合同销售金额580亿，同比下降43%。
面对行业不景气，万科没有马上实施降价：2021年Q3、Q4，销售面积下降36.5%、38.6%，但销售均价分别上涨13.9%、14.5%。估计是基于这样的判断：潜在购房者有“买涨不买落”的心态，降价效果不见得好。
2022年下半年，单价开始松动，Q3、Q4先后降至1.54万元/平米、1.48万元/平米。降价只是止住了销售面积环比下降的势头。
2024年Q1，合同销售面积391万平米，同比下降37.5%；
2022年Q1，合同销售面积同比下降42.7%；2023年Q1，销售面积同比降幅仅为1.1%，似乎稳住了阵脚；不料2024年Q1，销售面积同比下降37.5%，约为2021年Q1的三分之一（2021年Q1，合同销售金额、面积分别为1795亿、1104万平米)。
万科困境的关键不是内因，而是房地产行业持续低迷造成的资金周转不灵。2024年1-3月，前100房企权益销售总额6029亿，同比下降48.1%。
回首往事，“刹车”晚了？
1）没在第一时间刹车
今天土地储备的多寡决定着明天的合同销售规模。拿地节奏赤裸裸地反映房地产公司的激进程度，童叟无欺。
2017年，万科新获项目权益面积达2770万平米；2018年、2019年分别为2490万平米、2480万平米；2019年末，万科土地储备达峰——在建权益面积、规划权益面积分别为6170万平米、3360万平米，总计9530万平米。2020年，万科土地储备横盘于9510万平米。但在建工程权益面积增加了211万平米，说明万科“外松内紧”，加紧建设；2021年，万科获取新项目的力度明显放缓，全年新增权益面积1900万平米，年末土地储备微降至9340万平米；2022年，万科新增项目权益面积锐减至404万平米，年末土地储备降至7520万平米；2023年，新增项目权益面积仅333万平米，年末土地储备5810万平米（其中在建工程3730万平米）；2020年“820座谈会”提出“三线四档5%”。2021年，万科拿地规模仅略微回落至1900万平米。
直到2022年才开始大力刹车，新增项目权益面积仅404万平米；2023年也只有333万平米。
回过头来看，万科“刹车”是有些晚，但误判的原因是什么？
2）误判的原因
“三条红线”指：调整总负债率不大于70%；净负债率不大于100%；现金短债比大于1.0。
2019年末，万科净负债率为33.9%，现金短债比为1.8，宽裕度很大、可谓从容达标；只有总负债率一项超标，为76.5%。
总负债率：
2020年总负债率下降4.8个百分点，年末为71.8%，略高于红线。2021年末，总负债率达标，为69.8%。2022年，总负债率微降至68.6%；2023年，总负债率63.3%。
净负债率：2020年末，万科净负债率仅为18%。此后，由于现金、有息负债都在下降，但现金流失更快，净负债一路冲高到2023年末的54.7%。但仍远低于第二条红线的要求（不大于100%）。
只踩到“半条红线”，且达标难度不大。万科认为没必要急刹车，或许还想着“危中有机”呢。
在最近的投资者关系活动中，万科的反思是：“在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整”，“意识到高速增长终将结束，但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性”。
万科栽在“刹车”晚了，而且“没踩死”。不是没钱盖房，而是把“活”的钱变成“死”的房。
