文：李欧
美国投资房的延税策略除了传统的1031 Exchange，还有1031的变体。（大纪元制图）
在美国有投资房地产的人，应该都有听说过1031 Exchange，这是一个投资房地产中非常重要的一个延税工具，可以避免缴交高额的增值税。但是，DST1031 Exchange更是把1031 Exchange证券化了，让投资人轻松找到下一个目标，也能跨足更多样的商业房地产。
去年9月，我曾经邀请美国“多元投资顾问”负责人周威宇（Rex Chou）先生来解释这项非常有用的投资工具，这次同样请到Rex来进一步分析DST1031 Exchange的更多优势与实际案例。（相关阅读：一种方式出租房出售免缴税、赚佣金）
问：DST1031 Exchange到底有什么优势？
Rex：善用1031 Exchange来达到延税的效果是非常的重要，那么我们可以把DST想成是1031 Exchange证券化之后的一个私募基金。所谓DST的全文就是德拉华州的法定信托（Delaware Statutory Trust），它是在国税局（IRS）所核准的一种延税的税务策略。
DST它是在德拉华州的法律创立的法人实体，作为信托它拥100%的不动产的权益，那么投资DST的投资人，也会获得这个信托的实质权益，并对这个标的资产承担有限的个人责任。
它允许投资者在出售他原来的投资房之后，并购入类似的房产来完成1031 Exchange，达到推延资本利得税，还有折旧回收税的效果。
DST1031 Exchange有多项优势，但也有缺点。（周威宇提供）
问：DST有没有什么缺点？
Rex：DST1031因为它是交给法人来管理，所以你没有办法自行决定投资房出场（售出）的时间。因为它投资的是一个大型的物业，比如说公寓、店面或者卖场，投资人只是持有一个单位数，所以你不能自己决定，我什么时候要卖掉那个房地产，必须由原来的地产商来决定什么时候来出场。所以，你持有的时间就必须有5到10年的时间。
如果你自己做1031 Exchange，去买一个投资房，那你自己可以决定什么时候再把它卖出去。但是在DST的情形，你是跟大家共有，所以自己没有办法决定出场时间。
美国投资房 DST这个延税方式一定要知道！｜1031变体｜DST投资房地产延税、免缴税｜投资等级商业地产｜美国地产热点第157集
可是相较于传统1031 Exchange，因为DST是属于专业的机构在管理，所以个人不需要烦恼这些房产上的管理，还有你可以分散投资，参与法人等级的投资物业，这不是我们一般投资人可以参与的。就像刚才讲的大型公寓、学生宿舍、医疗机构或者是仓储物业⋯⋯这些都是可能动辄好几千万美金，一般的个人投资人根本没办法投资。
但是，参与DST你可以用一个比较小的金额，可能几十万美元，就可以参与到这样的一个高平等的物业投资，而且你也可以分散到不同的区域，跟不同的产业。
另一个情况是，你卖掉投资房，买下一个投资房，或许你的金额不是刚好一样的，譬如你卖100万美金，可是你买的下一个投资房，只有90万、80万美金，那么你就要再补一点税。假如采用DST的话，它就没有这个问题。
投资人在上一个房产上卖的金额，可以全额投入DST，不会有投资金额不对等的麻烦。
问：请问谁可以符合投资DST？
Rex：刚才我也提到DST等于1031 Exchange证券化的私募基金。那所谓私募基金，它通常是给特定人，我们称为Accredited Investor（认可的投资者），所以必须符合以下某个条件：
基本上分成自然人跟法人，假如你是自然人的话，那你的自住屋以外的资产必须超过100万美金，这是一个条件；第二，从收入来看，假设是个人，那你的年收入每年要超过20万美金，连续两年，这样也符合资格，如果是夫妻两人，年收入超过30万美金也可以；还有一类是专业人士，就像我这种持有执照的，比如说Series7、Series82、Series65，这种持有专业执照的人也可以投资。
参与DST1031 Exchange需符合特定条件。（周威宇提供）
再来就是机构法人，主要是三大类：一种就是专业的投资机构，像是银行、证券商、投资公司这些都是可以的；还有就是一般所谓的信托，比如说不可移转信托、可移转信托，可移转信托就像我们平常常用的Living Trust这种方式，如果是不可移转信托，你的资产必须要超过500万。
如果是像我们一般投资人，常用这个Living Trust的话，你可能要符合三个的其中一个规定：一个是你本身生前信托的资产就超过500万；第二个，你是Trustee专业投资机构；第三，本身Living Trust的设立人（Grantor）就是被认可的投资者，是符合刚才讲到的自然人资格。
问：要成功投资DST，有哪些步骤呢？
Rex：我觉得很重要的一个，就是说当你有打算要做1031 Exchange，或是DST的时候，你必须要在你卖掉房子之前，就要开始准备，不能等到卖掉房子，拿到款项以后才想要做，这样已经来不及了。
要成功完成DST1031 Exchange大概有几个步骤，首先当然最重要你必须是符合被认可的投资人，那么再来就是你在卖房之前，要找到合格做1031 Exchange的中介机构，我们称为QI（Qualified Intermediary）合格中介，这个很重要。
完成DST1031 Exchange的步骤。（周威宇提供）
另外，在你卖房的时候，你的销售合约中，就必须加入一个条款说你在未来要做1031 Exchange。当你卖房后，拿到款项不要先进到自己的账户，而要先进到中介机构保管，然后在45天内，去找你要的标的物。这时候，你就要赶快找到合格的投资顾问，协助你去寻找适合你的DST。
DST作为私募基金，它一定有一个所谓的PPM（Private Placement Memorandum），用来揭露所有这个投资标的风险、权益的相关文件，投资人务必要详细阅读。
另外，要特别注意你原来的投资房是有没有贷款？贷款的比例是怎么样，比如说你是贷款50%，我们称为Loan to Value（LTV）的比率。通常你做交换的时候，你要找到同样LTV比率的DST。比如说你是贷款50%，那么你也应该是去转换到同样是贷款50%的DST。
你找好了标的以后，就必须要跟你属意的DST的Sponsor进行联系，然后完成他们的销售合约，之后DST的Sponsor会联系你的中介机构，请他们把钱汇过来，然后这个Sponsor再给你相关的权益单位数，你就可以顺利的完成DST投资转换。
整个过程最重要的就是，在卖房之前就要提早寻找合格的投资顾问来做咨询，协助你完成这个交易。
问：DST能投资哪些项目？
Rex：DST可以投资的就是商用不动产，大概有八大类，像饭店、大型公寓、医疗中心、仓储、店面、学生宿舍，还有厂房或者是办公大楼。这些都是属于DST的投资标的，由于金额很大，都不是我们一般普通百姓可以买的。
我用最近我经手的实际案例，给大家做一个说明，讲其中两个产业。
第一个就是属于最多人投资的多家庭房（Multi-Family），这个是在德州达拉斯的大型公寓，位在距离达拉斯大概20英里左右的小城市。有415单位的大型公寓，建物在2020年盖的，现在的出租率已经达到93%，有相当稳定的租金收益，目前第一年投资的话，租金收益大概是一年4.25%，随着每一年它的租金往上调涨，几年后租金收益就会超过5%，未来还有5到10年后，当这个大型公寓卖出去，还有一个潜在的资本利得。
它有一个最大的优点，就是它在一个相当好的位置，周边的就业机会有12万个，是一个不错的适合投资出租房的地区。
位在德州达拉斯附近的投资公寓。（周威宇提供）
第二个案例就是属于零售，就是店面。我们到Shopping Mall购物时会说：这店面都是属于谁的？其实很多店面，都是属于像这种机构法人的DST，这些东西它才是真正的房东。
这个案例中，DST它持有三个店面：Daybreak Market、Tractor Supply，还有Double Tree。它每一年的租金回报是5.15%。
但是，大家最近会担心说，现在不是听说店面不太安全吗？会有点担心。不过，这都是经过慎选的，大家如果去看它的租约细节，你会发现这三个店面，它的租约都是超过十年以上，比如说Daybreak它的租约到2043年，也有到2034年，都是十年以上，非常长的租约。那长租约就是确保你的租金，可以在未来持有五到十年之间，持续稳定。
此DST持有3个零售店面。（周威宇提供）
而且，因为是属于triple net（三重净租赁），就是基本上所有的房产税、保险，所有的管销费用都是由租客来负担，所以基本上没有什么成本，就是等着收房租而已。那当然你还要担心公司本身，你的房客营运是不是好？会不会倒？当然DST所选择的房客，都是属于投资级别（Investment Grade）的公司，就比较让人放心。我们如果要去投资公司债的话，我们就非常注意说，投资的公司债是不是Investment Grade。
那它这些房客的母公司，或者是它本身都是属于投资级别的，也就是说基本上不大容易破产倒闭，它有能力可以承担租约十年的情形。
所以这是很简单的两个范例，让大家了解，你可能会是投资什么样的东西，这种参与的机会，都不是我们一般会去做的投资。
问：谁适合投资这个DST呢？
Rex：首先你想要做103 Exchange，想要延税，又不想自己管投资房，这个我想是最重要的。
很多人是做103 Exchange，但是又买到另外一个投资房，头很痛。如果你不想再管，就可以考虑用DST，把钱交给专业的法人来帮你管理，又可以把它分散到不同的州、不同的地产物业。
还有，DST有一个很重要的功能，你可以把它当成资产传承，因为这个税可以会一直延下去，直到哪一天投资人过世以后，投资房的成本才会升上去，如果这些成本都在遗产免税额以内，没有超过，那基本上都会抵掉所有的赋税，继承人就不用缴税了。
最后，其实房地产经纪也能使用DST来帮助你的客户，假如客户不想再管理投资房，就能靠考虑帮客户卖掉房产后，转成DST，帮他解决管理的麻烦。或者，房地产经纪也能把DST当做备用方案，比如说你帮客人卖了100万的房子，那你找的下一个投资房，可能只有80万，这时你可以考虑再额外买20万的DST来补足这个差额。这都是一个很具体务实的好方法。◇#
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