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70年的房子能用多少年?

打印版【阿波罗新闻网2006-06-28讯】作者：翁醉　梁粉宁

　　建设部原副部长、中国建筑学会理事长宋春华指出，随着资源节约活动的开展，节地、节能、节水、节材的经济政策将相继出台，水价、热价、电价的调整及物业税的征收，将对居住成本产生一定的影响。那些性能低、品质差的住宅将处于高成本运行的劣势，这些住宅要在牺牲舒适度和加大消费支出之间做出选择，可能是新焦点。因此，全面迅速地提高住宅品质，将更加突出地摆在住宅产业的面前。

　　建筑短命原因多样

　　有数据显示，欧洲国家的住宅平均寿命在80年以上，美国住宅平均使用年限为44年，而我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍，北京尤其明显，平均不到30年，仅为设计寿命（50年到70年）的一半。
　　由于经济高速发展、城市规模迅速膨胀、人口大量迁移、社会急剧变迁，东亚地区的住宅均呈现生命周期为30～40年的短寿命型现象。
　　究其短命原因，日本的调查表明：建筑的老化原因占47％，改善设备占7％，其他的经济社会原因包括改变使用性质、提高土地效益、城市改造、扩大空间等　约占一半。这说明，被拆除的建筑有一半是结构、设备本身不堪续用，拆除是无奈之举；而另一半则是非物质原因，是消费观念出现误区和变态的社会需求所导致。
　　我国房屋建筑寿命较短，除了与住宅本身性能差有关以外，与近年来高速发展的城市建设中大拆大建也是分不开的。在这些短命建筑中，相当一部分是由于结构安全性和其他质量问题，造成了安全威胁和不宜居住的局面；还有一部分是由于规划调整、住房改造、缓解交通压力等方面的需要，使众多建筑中年殒命，大大缩短了建筑的平均寿命，造成很多的资源浪费！
　　但是，我们不得不正视：在被拆除的短寿命建筑中，有相当一部分是由于结构安全性和其他质量问题。从以人为本的观点看，拆除是必定无异的。由此可见，住宅的长寿命必须以高品质为前提。
　　随着人民生活水平的提高，对住宅综合性能的要求也越来越高。既有较高的居住舒适度，又有可靠的安全度，既有良好的经济性，又有高品质的宜居住的全寿命住宅被提上议事日程。如何提高住宅品质、延长住宅寿命，摆在住宅产业的面前。环节抓起促成"三高"
　　目前，住宅的安全性、美观性在一定程度上已经得到了保障，而体现人文关怀、绿色环保、科技创新、舒适、经济等内在元素的高品质住宅成为当前住宅建设的新主题。因此，具有高科技含量、高技术集成、高效率管理为支撑点的"三高"内涵成为衡量现代化住宅标准和人居品质的新指标。
　　宋春华表示，住宅的短命现象，特别是大量处于设计使用年限的建筑被拆除，不符合可持续的科学发展观价值灭失，不能做到物尽其用，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除过程要消耗可观的人力、物力、运力，同时产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染；拆除意味着新建，要补充和输入更多的资源，而能源大量消耗的后果是二氧化碳排放总量的增加。可见，保证住宅建筑的设计使用年限，并获得较长的全寿命周期，对缓解新建住宅所需要的大量资源，提高资源利用率，减轻环境压力负荷，实现人居事业的可持续发展是有益的，也是重要的。
　　专家认为：提高住宅品质，一方面要从市场反馈的薄弱环节，即用户最不满意的地方抓起，另一方面要理性地从全寿命高品质的基本要求出发，解决好关键的质量要素。这就是：布局的合理性、建筑的可靠度、功能的均好性、空间的舒适度。在建筑的可靠度方面，除了保证建筑结构的安全性、耐久性之外，各类设备、管线、门窗及其他部品也有个使用年限的问题。
　　住宅的全寿命和高品质，是需要依靠住宅产业链中的各个环节以及完整的产业体系来实现的。其中涉及住宅的技术保障体系、建筑体系、部品体系及质量控制体系等。
　　目前，建设部推出的国家康居示范工程，代表了中国住宅小区开发的最高水准和发展方向，也为规范住宅建设制定了第三代住房标准。通过示范工程率先应用的新技术、新工艺、新产品、新设备，将引领现今住宅小区从粗放型开发向高品质、高舒适度、低消耗的集约型模式转变，并最终实现以康居工程为载体，带动中国住宅质量、生活品质的全面提升。性能认定保障监督
　　目前，在我国商品住宅中，质量好、价格适中、性价比合理、适合广大中低收入家庭使用的品种较少。对此，建设部副部长刘志峰说过，在推进我国住宅商品化过程中，建立商品住宅性能评定制度是核心内容。
　　住宅性能由适用、安全、耐久、环境、经济等5方面组成，分为1Ａ、2Ａ、3Ａ三个性能级别。通过住宅性能评定，可以客观、公正、全面地反映住宅综合质量，有利于消费者在购房时依据经济能力选择不同性能级别、不同标准的住宅，放心买房，买放心房。有利于引导房地产开发商建造精品住宅，也有利于净化和规范住房市场，提高住宅质量。
　　我国从1999年开始，已经初步建立了住宅性能认定制度，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、经济性能、环境性能等5个方面进行认证。从试行效果来看，基本达到了预期目的。
　　作为建设部全面推行的一项产业政策，宋春华指出，性能认定是住宅产业的重要组成部分，也是住宅质量管理的一项重要制度，对制造全寿命、高品质住宅是不可或缺的。
　　它可以满足消费者多元化的消费需求。开发商可以根据市场对不同性能等级产品的需求来进行策划开发，在规划设计上确定预期的目标。
　　也可以还消费者以知情权。住宅是高价耐用消费品，应该使这种产品的性能和品质达到最优，为消费者提供可靠的商品。
　　还可以维护住宅交易市场当事主体的合法权益。住宅交易的很多环节，比如评估、销售、转让、赠与、继承，包括出现矛盾后进行仲裁甚至打官司，都涉及对物业的性能评价、当事各方主体的利益等联系在一起。有一个客观、公正、科学的性能认定，有助于维护当事人的合法权益。
　　建设部住宅产业中心副主任童悦仲说，住宅性能认定制度的出台结束了中国对于住宅性能没有正式评价标准的历史，它不仅为购房者对于住宅性能的了解提供了可靠的依据，还在对商品房住宅性能进行监督的同时为开发商提高住宅性能提供技术指导，这一制度会使中国住宅性能得到大幅度提升。质量保险解除后顾之忧
　　70年使用权限，如果10年后购买的房子出现了质量问题，怎么办？
　　房屋是使用时间较长的耐用消费品，由于其复杂性和后验性，许多质量问题在买楼时往往并不能被发现，只有等到入住一段时间后才能渐渐地被发觉。虽然我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》规定了房地产开发企业应当承担的保修责任，但是房地产公司多为项目公司，存续期较短，有的只有一两年，往往是房子卖完后就消失得无影无踪。
　　一个住宅项目因工程质量出现问题时，其维修维护的费用动辄就会上千万元，即使是因为建设过程中造成的质量问题，赔付时也往往因为数额巨大而难以实施。更有甚者，当一个住宅项目开发结束后，该项目开发公司也随之解散，假如这个时候出现质量问题，购房者就只能自己承担损失。实施工程质量保险就可以将这种风险转移到保险公司身上。
　　目前在我国11个城市试行的建设工程质量保险，从实际出发，解决了住宅的后顾之忧。
　　从工程质量险的实施框架可以看出，该险种主要是针对住宅工程交工验收后提出的。工程质量险对于保护购房者的权益，特别是对住宅质量建立保修制度，降低房屋出现质量问题后的赔付维修的风险将起到积极的作用。对购房者来说，实施工程质量保险可以将房屋质量的风险转移到保险公司，将风险系数降到最低。
　　业内人士认为，住宅质量认定和保证保险制度对住宅市场健康发展的作用是不可低估的，它仿佛一道围栏，把质量问题限定在了购房人之外。一方面，购房人再也不用担心开发企业存续期的长短，只要手里有了保单，出现质量问题时找保险公司"说理"就可以了；另一方面，开发商用很少的钱把自己从纷乱的纠纷中解脱出来。

　　　　　　

责任编辑：郑浩中　　　　　　　　　来源：中国房地产报

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