“南宁，天下民歌眷恋的地方！”，这是个令人神往的城市,作为中国＿东盟博览会的服务城市，享誉国际的民歌节举办地，南宁的城市建设势必大发展，旧城改造房屋拆迁不可避免。然而，历时一年多的广西南宁市沙井街片区“澳门街”商业开发建设项目的拆迁，致使被拆迁人的合法权益，饱受了官商勾结的“澳门街”特殊利益集团的不法侵害，侵权行为的违法手段骇人听闻，被拆迁人无不怨声载道，特殊利益集团的贪婪和枉法行径，使这座美丽的南国名城为此蒙羞。

在2005年南宁市第一期国有土地出让公告中，标明了出让的南宁市沙井街片区国有土地使用权是经营性的“商住混合用地”，而且还非常罕见地规定竞得该地块使用权者负责对被拆迁人的“土地房屋”进行安置补偿。挂牌出让起始价是每亩1万元土地纯收益金，最后由唯一的竞买人澳门城（中国）投资发展有限公司以每亩1.5万元纯土地收益金竞买得该地块的使用权，在此处兴建一座大型的集商贸、娱乐、住宅一体的商业城“澳门街”，由其属下的广西澳门街房地产开发公司负责拆迁。沙井街片区地处南宁市的一级商业黄金地段，具有极高的房地产开发投资价值，依据国家标准《房地产估价评估规范》的相关规定评估，此处的每平方米土地使用权估价可达2万元，房屋的评估价每平方米也可高达6000元以上。然而，沙井街片区的被拆迁人并没有因为身处这样的风水宝地得到好处，相反却因此招致万劫不复的一场灾难！

经“澳门街”特殊利益集团谋划，南宁市人民政府及相关行政管理部门与拆迁人、拆迁实施单位、估价机构甚至居委会串通，搞暗箱操作，“澳门街”这样一个纯粹的“商业开发建设”项目，居然变成了一个“公益性的城市道路建设”项目！（有行政裁决受理前听证会记录等为证），被拆迁人应得到的拆迁补偿标准由此发生了根本性的变化。如果是商业开发建设，根据法律及政策的规定，拆迁补偿计算是以“澳门街”开发建设后的收益为基准，其计算方法有市场比较法、假设开发法以及收益法等（假设开发法是应当选用的一种方法）；如果是公益性质的建设，因其没有投资收益，拆迁补偿应选用重置成本法来计算。“澳门街”第一期涉及的建设资金达1.5亿以上，按照常规，如果是从农民集体所有土地刚征用来的建设用地，即行业中所称的“生地”，其拆迁补偿资金应占建设资金的20%到30%，而对于象沙井街片区这样的地处南宁市繁华成熟商业地段的街区，即行话所称的“熟地”进行拆迁，拆迁补偿占到建设资金的30%到40%是很正常的。如按30%计算，“澳门街”第一期建设的拆迁补偿资金不低于4500万元，如按40%计算，则高达6000万元，而“澳门街”到位的拆迁资金只有3000万元，也就是说，在拆迁正式开始时，至少有1500万元以上的拆迁资金早就不知去向。不容置疑，被拆迁人应得到的土地使用权补偿被侵吞了，房屋补偿中包含的土地使用权补偿也被侵吞了，因为给被拆迁人的房屋拆迁补偿才每平方米2300多元，根本就不可能包含有土地使用权补偿（在限制竞买人的情况下，该地块的挂牌出让标定价就达每平方米6000多元以上），要求土地使用权补偿则被斥为“狮子大开口”的不合理要求。沙井街片区约有一百户文化不高见识少的被拆迁人，因被“坑、蒙、恐、骗”与拆迁人签订了这种每平方米2300多元包含有“6000多元”土地补偿的拆迁协议，拆迁安置补偿协议包括拆迁人、被拆迁人、拆迁实施单位“南宁市建和兴宁旧城改造有限责任公司”三方当事人。正是这纸拆迁协议暴露了是谁侵占沙井街片区被拆迁人的合法权益，在南宁市，众所周知，“南宁市建和兴宁旧城改造有限公司”的实际控制人包括自治区、南宁市的现任及前任党政主要领导、兴宁区四大班子现任及前任的主要领导、市建委及市、城区拆迁办负责人等与“澳门街”开发有利益关系的权势群体。用“澳门街”拆迁项目部经理覃＊先的话来说，就是“从北京到人民东路居委会都有人从“澳门街”拿到了好处。”沙井街片区的被拆迁人也确实看到了这样一些丑恶的现象：一向经费拮据的人民东路社区居委会，居然能在高档的“太阳岛广场”C座6楼604号购置了豪华奢侈的复式写字楼；2006年春节前人民东路社区居委会分得奖金20万元，黄金周还去澳门旅游赌膊。建和公司一个负责动迁的业务经理梁＊龙，一口气在南宁市安吉大道斥资45万元（超过半数被拆迁人，每户的补偿款都没有达到45万元）购置数百平方米的商铺来出租获利。这些特殊利益集团的底层成员在“澳门街”拆迁中竟然如此暴利，那些有权有势的特殊利益集团的高层成员从中得到的好处绝对触目惊心！。难怪南宁市拆迁办的一位姓朱的工作人员就对坚持要求土地使用权补偿的被拆迁人说，你们这是在虎口里夺食，比登天还难！事实上这笔由兴宁区政府拆迁办监控的并不足额的3000万元拆迁补偿资金，依法应全额补偿给被拆迁人，却只有三分之一左右补偿给被拆迁人，其余全部由官商勾结的“澳门街”特殊利益集团瓜分。如此本未倒置的拆迁补偿，在中国谁能出其右？！

根据建设部和南宁市的相关文件规定，由沙井街片区被拆迁人代表在兴宁区拆迁办组织下，抽签选定了南宁市信达友邦房地产评估有限公司，作为沙井街片区“澳门街”拆迁房地产的估价机构，并且按南宁市的有关规定，由拆迁人广西澳门街房地产开发有限公司代付估价费用（拆迁人仅预付了部分费用）。这家房地产评估机构无视《城市房地产开发管理法》第三十三条的规定，没有客观、公正地对沙井街片区被拆迁的房地产进行估价，擅自篡改了国家规定的估价原则、估价计算标准和计算方法，而且还炮制了一种张冠李戴的“收益法”（有100多份评估分户报告为证），按照国家标准《房地产估价规范》2.0.13规定，收益法是“预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”，但从由该评估公司房地产估价师卢＊铭、蓝＊燕签名的评估分户报告来看，评估结果是根据房屋市场交易修正单价、朝向修正系数、平均楼层修正系数、房屋重置单价、房屋建筑物成新系数等这些历史价格和生产该评估对象所投入的成本来计算得来的，这与“收益法”的原理和规范截然不同，这明明是用“成本法”来冒充“收益法”。按《房地产估价规范》5.1.7规定，“成本法”仅适用于没有投资收益，而且使用市场比较法、收益法、假设开发法都不能计算其估价的情形，而且该评估分户报告还故意漏掉“土地使用权价值”的评估。沙井街片区的被拆迁人对这样严重损害其合法权益的分户评估报告理所当然地予以抵制。

但是，沙井街的被拆迁人作为被评估对象即被评估房地产的所有权人，评估委托关系的真正委托人对这样不法的分户评估报告却无法拒绝。南宁市建委认为，只要是信达房地产评估公司出具的分户评估报告，无论如何被拆迁人都要接受。尤其恶劣的是，对人民东路25号被拆迁人提出的异议，南宁市建委组织的所谓专家鉴定早于被拆迁人异议时间23天就作出来了；沙井街三巷22号左、中、右进三户被拆迁人书面明确要求“重新评估”，评估公司误解为“申请复核”，南宁市建委认定“重新评估”就是“申请复核”。在南宁市建委的干预下，拆迁人、被拆迁人及评估机构平等主体之间的民事法律关系，被扭曲成为了管理与被管理的关系。由此，在行政裁决程序中(约有100户被拆迁人收到行政裁决受理前听证通知)，南宁市建委根本就不听取被拆迁人的意见，以“评估报告”为根据，以南宁市“有关文件”为准绳，（建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第四条规定：“行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。”）作出行政裁决书，裁定与拆迁人达不成协议的，被拆迁人在规定期限内自动搬迁，否则强制拆迁。除在诉讼期间不停止执行外，南宁市建委裁定书还自我授权“在行政复议期间”也不停止执行。再利用如恐吓某些被拆迁人如果不与拆迁人达成拆迁协议就终止其低保待遇；如果不与拆迁人达成拆迁协议，不交出房产证、土地使用权证就不能办理换发第二代居民身份证等行政高压手段，迫使约90户被拆迁人与拆迁人签定了拆迁协议。由于行政裁决书确认事实不清，适用法律依据错误，有10来户被拆迁人依法申请行政复议或向法院提起诉讼，南宁市人民政府在这些案件的法律程序尚未终结的情况下，违反《城市房屋拆迁管理条例》第十七条和地方法规《南宁市城市房屋拆迁管理办法》第十五条的规定，责令（南府行决字［2006］11、15、16、22、27号）兴宁区政府执行拆迁，兴宁区政府组织城管、公安等部门以及建和公司的员工，不顾这10来户被拆迁人（其中沙井街二巷25号是低保户）的强烈反对，强行拆除他们的房屋。在此居住了近百年的沙井街三巷22号左、中、右进、沙井街65号、71号、人民东路23号、25号等等几十户被拆迁人，其先辈购置下来的房地产躲过了清末民初的军阀混战、日本侵略者的掠夺、内战的兵荒马乱，挺过建国后的多次天灾人祸及“文革” 浩劫，却在党中央倡导构建和谐社会时期，没有获得合理补偿情况下，毁灭于这场只许州官放火，不许百姓点灯的“澳门街”拆迁。

“澳门街”房地产建设项目，从土地出让开始就游离在法治轨道以外。因为“澳门街”特殊利益集团，与开发商的关系非同寻常，所以，就没有依据《城市房地产管理法》第十二条规定，采用招标、拍卖方式出让沙井街片区国土使用权，而是专门为开发商量身度体地出台了一个只有其才符合参与挂牌出让报价的规定（详见挂牌出让公告［二］），“澳门城（中国）投资发展有限公司”，作为唯一符合规定条件的报价者，堂而皇之的以非常奇特的低价格取得了沙井街片区国有土地使用权。按国家有关规定，只有一个报价者的挂牌出让结果也是准许的，但是，专门设置前提条件只允许一个报价者参与挂牌出让，肯定违反国有土地使用权挂牌出让有关规定，这是假借挂牌出让，实质上是协议出让本来有条件、必须招标、拍卖的国土使用权。《南宁市城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况公示表》清楚表明，截止2006年8月3日，“澳门街”仍然没有缴纳4177.1280万元的土地出让金（“澳门街”序号15）。行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。”在2005年3月14日至2006年8月3日这么长的期限内，“澳门街”没有依法全部缴纳土地出让金，南宁市人民政府既没有解除合同，也没有请求违约赔偿，如此不作为合法吗？4177.128万元的土地出让金究竟落入谁的腰包？“澳门街”特殊利益集团虽然设计导演了一出挂牌出让国土使用权的闹剧，那不正是此地无银三百两的不打自招吗？

在“澳门街”特殊利益集团权势成员的庇护下，“澳门街”有关建设规划的行政许可及审批，在不合法的情况下一路“绿灯”：2005年4月8日，南宁市发改委核发《广西澳门街项目审批意见表》批准广西澳门街房地产开发有限公司为项目业主的立项；2005年4月12日，南宁市国土资源局在“澳门街”并没有交清土地使用权出让金的情形下，核发“南国土资让字[2005]10号”文件，批复其受让土地使用权；国务院国办发[2004]46号文件规定“严禁未经拆迁安置补偿，收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件。”，2005年6月17日，南宁市建委才公告“澳门街”拆迁，2005年4月15日，在尚未经拆迁安置补偿的情况下，南宁市规划局给“澳门街”核发了（2005）第0092号《建设用地规划许可证》；国务院国办发[2004]46号规定“政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，”，2005年5月16日，政府部门核准《澳门街项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置》方案、2005年6月17日，南宁市建委核发“拆许字[2005]第兴字03号”《房屋拆迁许可证》等有关被拆迁人重大利益关系的事项时，既没有事先通知被拆迁人，也没有依据《行政许可法》第四十七条规定，告知被拆迁人有要求听证的权利，听取和征求被拆迁人的意见。因此，在被拆迁人被剥夺知情权、申辩权的情形下，“澳门街”仅凭自己的意愿提供3000万元作为拆迁补偿金，使被拆迁人至少损失1500万元以上，南宁市政府行政机关的这些行政行为，完全违背了国务院《全面推行依法行政实施纲要》关于“必须把维护最广大人民的根本利益作为政府工作的出发点”的依法行政的基本原则。

倚仗“澳门街”特殊利益集团权势成员的保护伞，“澳门街”拆迁实施过程演变成鱼肉被拆迁人的大演出：南宁市信达友邦房地产评估有限公司出具漏洞百出的分户估价报告拒不改正，还强词夺理地把国务院法制办（国法秘函[2002]15号）规定的“货币补偿中包括对土地使用权的补偿”，等同于“在房屋补偿价格包含土地使用权补偿”。《房地产估价规范》对“房地产”定义规定：“土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。”从这个国家标准定义内涵得知，土地使用权是一种用益物权，房屋所有权则是一种物（不动产）的所有权，两者并不是同一种权利。建设部认定的所有房地产估价教科书教材中的教案，都是分别评估出房地产的“地价”和“房屋价”。评估公司的这种做法是拙劣的指鹿为马。南宁市建委作为主管部门，没有依职权查处评估公司这种违法行为，还认定此做法是合法的，反而认为被拆迁人的异议是无理取闹，被拆迁人自己的合法财产遭到侵害连申辩的权利都无法行使，这哪有公平、正义可言？甚至南宁市政府法制办负责人也将国法秘函[2002]15号的有关规定，仅作为“政策参考”，把与行政法规具有同等法律效力的法规解释，曲解为“政策参考”，真是无法无天。拆迁补偿纠纷是民事纠纷，但是，南宁市建委的行政裁决书，根本没有适用一条民事法律法规规章的规定，都是适用南宁市的“有关文件”，这些“有关文件”连个名称也没有，而且裁决“行政复议期间不停止执行”，南宁市建委的行政裁决行为成了终局性的。依据法律规定，只有国务院的具体行政行为才具有终局性，区区南宁市建委哪来的这么高的权限？在法治社会里，对于尚未发生终局效力的行政行为申请复议，是阻却行政行为生效的法定救济手段和最为正当的理由，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《南宁市城市房屋拆迁管理办法》第十五条都没有规定“行政复议期间不停止执行”。南宁市人民政府却在有被拆迁人申请并受理其复议申请的情形下，责成兴宁区政府执行拆迁。这两部法规都明确规定的是责成“有关部门”强制拆除，南宁市人民政府却责成“兴宁区人民政府”来强制拆迁，难道南宁市人民政府连《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》关于“政府”和“部门”的规定都不懂吗？这不符合《全面推行依法行政实施纲要》“行政机关实施行政管理，应当依照法律、法规、规章的规定进行；没有法律、法规、规章的规定，行政机关不得作出影响公民、法人和其他组织合法权益或者增加公民、法人和其他组织义务的决定。”的依法行政基本要求。兴宁区政府依法并没有强制执行力，于是滥用权力组织强制拆迁，这种不规范的强制拆迁加重了对被拆迁人合法权益的损害，如公证人员不到现场公证，造成人民东路23号被拆迁人数万元的药品及财产损失；擅自将周转房更改为更偏远的地方，加重被拆迁人的日常生活负担，如沙井街二巷25号是低保户，平时贩点小鱼虾，一天的收入还不够支付到周转房的来回公交车费，基本的生存都难以为继；从2006年11月16日至12月25日，对沙井街65－2号停水停电，12月22日晚起还动用警察封锁包围，禁止外面的人送吃喝，采取这种不人道的方法，终于逼迫被拆迁人签订拆迁协议……。为达到不法目的，“澳门街”特殊利益集团还干预司法审判，2006年9月27日，南宁市青秀区人民法院开庭审理，原告为沙井街三巷左、中、右进和人民东路25号的四户被拆迁人，被告为南宁市信达友邦房地产评估公司的房地产评估纠纷民事案件。开庭时间早就到了，仍未见法官开始审理，原来是市领导派人来。约四十五分钟后终于开庭审理，主审法官由刘＊换成了黄＊。奉命主审的黄＊在审理中不断的提醒被告，该案件法院是否有权管辖（被告从不否认法院的管辖权）。旁听的其他被拆迁人从主审法官的失常表现断定原告必输无疑，果然，青秀区法院（2006）青民一初字第1446、1447、1459、1460号民事裁定书，以“原、被告之间不存在服务合同关系，故本案不属于《民事案件案由规定（试行）》中规定的“房地产价格评估纠纷”。”为由，驳回原告的起诉。据称，市里有指示，涉及“澳门街”的起诉不立案，已立案的一律裁定驳回。由此可见，“澳门街”特殊利益集团为谋取不法利益，是多么的不择手段！同时也暴露了其在法律面前的心虚胆怯。

南宁市的城市房屋拆迁曾经有过不俗的表现，即使是利用世界银行贷款改造朝阳溪这样的公益性拆迁，都能对被拆迁人的土地房屋实行妥善安置补偿。却在强调以人为本科学发展观的新时期，南宁市的房屋拆迁反行其道：先是在2005年6月酿成兴宁区上海路围合区拆迁暴力冲突；今天在兴宁区沙井街片区又上演“澳门街”拆迁恶行。“澳门街”现正筹划将涉及法律争诉的沙井街片区土地使用权抵押贷款，经再次暗箱操作核发建设施工许可证后，“澳门街”已正式开工，这些不法行为，势必对被拆迁人造成进一步的祸害，制造更多的社会不稳定因素，危害和谐南宁的建设。

 

 

 

 

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