经租房主须知——华新民写于2008年5月1日 

  现在全国正在进行土地登记。在北京，负责土地登记的工作人员也走进了一座座北京的四合院，要求产权人“指界”，即签字确认两个相邻的土地权利之间的界线。 

  有一些经租房（即1958年被房管部门强行管理，但产权至今没有做过转移的私人出租房屋）业主的私有自住房屋和私有经租房屋是在同一个院落里。听说有的负责土地登记的人跟这些经租房业主说: 地随房走！你先指了界，先把自住房这部分的土地证领了吧,等有了政策，还了你的经租房,自然会把跟经租房有关的土地证发给你。 

  然而这是完全错误的，是房随地走！因为我们是先有地后盖房的，我们的祖上或者是买了一块空地后自己建了房，或者是从别人手里买了已经建好的宅院，而该宅院从根源上来讲也一定是先有地后有房的。这不单是法理，也是普通的常识和明摆着的事实。 

  另外，再看现有的法律是怎么说的。比如有１９９０年４月２３日国家土地管理局的国土（法规）字〔１９９０〕第１３号文：“我国１９８２年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。”这里说的很清楚，我们在1982年以后对自己的宅基地自然享有的“使用权”来自1982年以前原属自己所有的土地，而非来自房屋。 

  还有，我们的权利是对整个宅院的土地的权利，而非宅院里某些房屋下面的土地的权利。我们在文革前由现政权做的房地产登记（大部分在五十年代初期，小部分在六十年代）是以整个宅院的宗地面积登记的，每一块宗地都有一个私权权属的地籍号，写在当时发的“房地产所有证”（文革中在红卫兵的逼迫下交给房管局保管）上。而近年来已发给部分四合院主人的“国有土地使用权证”上（注：此证的颁发是根据当年的登记），也有这个针对整个宅院宗地的地籍号。 

  说到被经租的房屋，要知道当时的“经租”是以房屋说事儿的，没有涉及到土地，更没有涉及到院子里房屋以外的空地。比如北屋和东屋始终是自住的，西屋和南屋是出租后变成经租了，那么院子呢？从来也没有提到过院子由房管局“经租”即代为管理啊！

  实际上，对于这种自住和经租混合的宅院，除非依据当年的登记承认整个宅院的私有性质，否则无论土地登记人员想怎么瞎做，他的想法都是于法无据的，也是非常荒唐的。如果院子中间是空闲的，他不能撇开这块地不管；如果院子中间填满了文革后房管局陆续盖的临时房屋，因是在市民有私权的宅基地（见上面所说的来自私人土地所有权的“自然享有”的“使用权”）上建的“侵权房屋”，所以非但不能为这些所谓的“公房”下面的土地做“土地登记”，而且应该拆除这些“黑”房屋（至于如何补偿和安置这些“黑”房屋里的居民，那应该属于政府“拨乱反正”的工作内容，和前些时候在北京进行的“标准租腾退”一样）。 

  现在，作为进入上述相关宅院里的土地登记人员，为了实现他的“想法”并完成他的工作，便必须有假设的邻居（即住在“自住屋”里的真正宅主）在他虚拟的那条界线上签字确认。我听说大家最初都是拒绝的，但最近有人有点担心了：不“指界”的话，那我连自住的私房都拿不到土地证了，万一哪天拆迁，会不会影响补偿金的数额呢？ 

  对此我觉得大家应该有一个正确的认识。首先，我们向土地部门要土地证应该是为了维护自己的财产权利，即自己的财产不受侵犯的权利，而不是为了维护遭到侵权之后人家所给的那点“恩赐”（即所谓“补偿金”）；其次，在那些已经经历过拆迁的人群中，我也从来没有听说过谁因为有土地证，就比没有土地证的多得到“补偿金”，对这一点大家可以自己去做一个小小的调查。在调查做完之后，可以自己来判断一下，为了一个没有根据的担忧，是不是就愿意放弃了对整个宅院的已登记（现政权在五六十年代做过的登记）的合法土地权利？ 

  实际上，现在正在进行的土地登记，对处于上述情况的经租房业主来说，是维护权利的大好机会，是半个世纪以来第一次能够手握主动权，所以千万不要犯糊涂。

  另外还有整座宅院（但不包括院中原空地，同上）都被经租的情况。这种情况就暂时稍微难办一些了，因为你没有住在院里，谁也不去找你签字，而且法院至今无理拒绝你的起诉。对于这种情况，在司法的大门打开之前，业主自己首先应该先把相关宅基地的法律关系弄清楚，尤其是要了解关于地籍变更方面的法律规定（“土地登记规则”、 “城镇地籍调查规程”、“关于变更土地登记的若干规定”和“上海市房屋土地调查工作程序”等，均可在网上找到）。通过学习这些规定你会发现，在变更宗地界址时是需要原权利人和现权利人的共同签字的，而你从来没有签过字。

  1992年，房管局的拆迁处处长对我所认识的一位老宅业主说：现在要进行的是一场土地财产革命。十几年过去了，这场“革命”似乎正在接近“成功”，但在最关键的时候，也就是现在——2008年，“革命者”不得不需要“被革命者”的帮助了，前者希望后者签字认可它的“革命”，你认可吗？ 

  别看满城的废墟，别看满城的高楼大厦，宪法是和你在一起的，只要你不放弃你自己的权利。 

  宪法说：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。”这“住宅”当然是包括宅基地的。“自然享有的土地使用权”实质上仍是私人宅基地的所有权，它当然不可能包含在82年后归在“国家”名下的城市土地中。但即使我们暂时先不去讨论宪法，即使这土地权利暂时被叫做“自然享有的土地使用权”，那也足够了。足够让任何人尊重我们的权利了。 

  问题是你自己是否珍惜自己的权利。只要你珍惜，只要全家人团结，只要坚持原则，就会保住我们的祖屋，就会保住我们的四合院，就会让这场正在进行的“土地革命”最终失败。就像潘石屹在前门鲜鱼口的失败一样，他为什么没有吃到“快煮熟的鸭子呢？”（有关土地于今年1月28日被挂牌出让，一月31日撤牌），不就是几个仍有产权的祖宅业主拦了他的口福吗？ 

  你是弱小的，但也是强大的，只要你保持清醒，保住家园和财产的胜利就在眼前。