一季度上海房地产信贷分析报告显示，在楼市成交低迷的影响下，上海一季度房贷逐月萎缩，不良贷款率上升。但外国人和外地人的房贷余额以及新增量却双双走高，远超上海本地居民的贷款需求。

　　此前，央行上海总部4月10日曾发布报告显示，3月份中资银行个人住房贷款出现17个月来首次减少，如今涵盖中外资银行的调查报告也显示个人房贷萎缩，透露出由于市场观望气氛浓厚，消费者的购房意愿已经大幅回落，但房价仍在持续上涨，上海楼市未来走势难料。

　　一季度房贷逐月萎缩

　　《新闻晨报》报道，上海银监局公布的房贷报告称，一季度，全市各中外资银行严格贯彻“第二套”房贷政策，切实抑制了投资投机购房贷款需求。数据显示：个人房贷增量在今年一季度呈逐月萎缩势头。至3月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1%。分月度看，1—3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和-7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。

　　上海银监局分析认为，近两年上海住房市场走势呈现“一季度萎缩、二至三季度复苏、四季度调整”模式，一季度个人房贷增长趋缓、增量萎缩是季节性因素和多种组合政策调控共同作用的结果。

　　值得关注的是，住房开发贷款在一季度出现恢复性上涨。至3月末，全市中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.14亿元，比年初增加105.37亿元，增长5.1%，比整体房地产贷款增速高2.6个百分点。以中资行为例，2007年一至四季度，住房开发贷款增量分别为12.75亿元、-44.21亿元、-74.64亿元和-67.60亿元，今年一季度住房开发贷款扭转了持续下降的趋势，新增67.08亿元。

　　“两外人士”房贷成新增主力

　　在个人房贷增速整体趋缓的背景下，“两外人士”（外国人和外地人）贷款余额占比却反向走高。至3月末，中外资银行“两外人士”个人房贷余额达129.08亿元，比年初增加22.47亿元。其余额占全部个人住房贷款的比重为42.6%，一季度增量为66.2%。1—3月，“两外人士”每月新发放贷款金额占比分别为42.3%、45.3%和48.6%，呈逐月递增趋势。该比例的连续走高，说明在调控政策连续出台、贷款需求整体下滑的情况下，“两外人士”比本地居民具备更强的资金成本承受能力，其购房贷款需求被抑制的程度要明显低于本地居民。

　　上海银监局提示，个人住房不良贷款在一季度有所上升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71%，比年初上升0.03个百分点。房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注。一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16%；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86%。这两类贷款余额占比仅为2..3%，而不良贷款占比却达到55.2%，是房地产贷款的高风险区。

　　上海银监局负责人透露，近期将有选择性的对相关贷款增加较多、不良贷款暴露较快的银行进行检查或调研，着重分析上海居民二手房贷款质量和中小型房地产开发商的资金链及还贷情况，督促银行建立全面完善的风险监测和处置机制。

　　上半年楼市将持续观望

　　上海楼市在房价持续上涨的背景下，成交量表现持续低迷，作为楼市风向标的“五一”假日楼市成交量更是暴跌六成，虽然市场上回暖声音不时响起，但全球房地产顾问公司仲量联行10日发布《上海第一季度房地产市场报告》就表示，一季度上海楼市成交并非真正回暖。

　　仲量联行进一步预测，至少整个上半年，上海楼市将一直处于观望氛围中，成交量不会出现太大幅度增长。不过，仲量联行中国研究部总监何恩凯表示，下半年如果没有新的宏观调控出台，上海市场将会因为供不应求而出现反弹。

　　另外，该行看好上海的高档住宅销售，虽然今年一季度高档住宅市场价格与上季基本持平，但预测今年的预售面积将超过去年。从去年年底开始，仲量联行、戴德梁行等全球五大房地产顾问公司纷纷预计，浦东写字楼租金在今年将会出现下降。不过，仲量联行称，一季度浦东写字楼并未下降，反而上涨了3.2%，全市甲级写字楼的租金则上涨了3.1%。

　　去年底，各家房地产顾问公司对市场的新增供应的预计表明，今年，上海将有84.5万平方米新增供应量。其中，60万平方米集中在浦东特别是陆家嘴区域，并将给浦东写字楼租金的增长带来很大压力。