【上海】卖家动作频频急套现 买家壁上观

上海楼市冷淡，上半年成交量仅去年同期的一半，因为资金链断裂，有些开发商已经开始降价，更有人不惜抛盘套现。虽然开发商动作频频，但买家购房欲望并不强烈，有调查显示，六成人表示将继续观望。

    网上房地产最新数据显示，六月份申城新楼盘再度集中上市，由于中高档房占了较大比重，在推高全市商品住宅成交均价的同时，成交量持续萎缩。

半年成交量仅去年一半

    《房地产时报》报道，据中房上海指数办公室最新调查显示，2008年5月，上海房地产市场行情在春夏之交中徘徊前行，买卖人气不很旺，成交量同比收缩较明显。今年累计新房成交量为736.5万平方米，与去年相比下降20.5%，与前年相比下降17.6%。与前两年相比，成交量呈明显下降。

    参考另一家房产研究机构的数据，今年5月上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。截至6月18日，今年上半年上海商品住宅在剔除动迁配套房后，仅成交493万平方米，是去年同期成交量的一半。

六成人表示将继续观望

    下半年楼市走势如何？据某网的年中楼市网友投票调查显示：44.62%的被调查者看跌楼市，认为今年下半年上海房价可能下跌；20.05%的被调查者看平，认为未来的购买力已经透支，下半年房价将保持现有水平；20%左右的被调查者看涨，但其中多数人认为房价将稳步上升，觉得房价加速上涨的仅占总比例的2.6%。

    从购买意向看，59.75%的被调查者表示将继续观望，暂时不会买房。认为房价偏高(占被调查总数的85.8%)但仍旧无奈加入购房大军的比例，约占被调查者总比例的26%。除了高房价的影响外，股市行情不好也是购房者观望的一个重要原因。42.69%的网友表示，资金被股市套牢，只能推延原有的购房计划。而在对今年下半年的上海楼市期待上，狠赚一笔的想法几乎已经绝迹(仅占被调查总数的2.49%)。

6月起新盘开始放量

    随着龙头企业1至5月销售数据的相继公布，房地产业今年以来的整体销售状况也渐渐浮出水面。虽然，万科、保利地产等企业在今年前5个月的销售金额同比实现增长，但环比增幅趋缓、销售面积下滑却印证了房地产销售整体持续低迷的现实。

　　数据显示，沪上6月上半月已推出新楼盘35个，加上下半月预告上市的新盘，整个6月开盘数量近50个，新增供应量将超过100万平方米，其中每平方米价格在2万元以上的中高档楼盘占了四成。由于中高端楼盘在全市成交商品住宅中所占比重较大，使本月第一周上海新房成交均价首次突破每平方米1.7万元。尽管成交均价走高，但新楼盘的成交量始终低迷。

　　新盘供应的放量，可能在一定程度上拉动一手商品住宅的成交量。但是，居高不下的房价也在很大程度上抑制了有意向购买住房的消费者的积极性。或许，在楼市的疲软和淡季的“滞夏”的双重效应下，开发商应采取更多的举措来积极争取有限的市场份额。

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【广州】成交量急转直下 近三成炒家亏损

广州楼市陷入观望，成交量急转直下，其中28.1%的炒家出现了亏损，平均每套亏损19855元。

广州老城区部分楼盘近期出现换手率下降的情况，尤其是商务区、商圈等成熟路段，高素质热租盘换手率下降趋势更明显，同时也促使这类盘源市场供不应求的状况加剧，为楼价向上带来潜在的支撑作用。

白云、海珠、天河：短炒最活跃

    《广州日报》报道，满堂红对广州2007年6月~2008年5月一年的买卖成交进行分析，同一套房子一年内重复交易2次或以上的比例占总成交的3.5%，比2007年初统计的2.5%高出1个百分点。去年“9·27房贷新政”出台成为广州短炒客盈亏的分水岭。如滨江西路某楼盘6楼单位2007年7月以110万元购入，同年11月以150万元卖出，账面赢利40万元。文德南路某楼盘15楼一个单位2007年9月以174万元高价买入，2008年2月以150万元卖出，账面亏损达24万元。

    满堂红有关人士对重复交易物业作进一步分析后发现三大特征：一是投资者多青睐面积小、总价不高的住宅；二是转手快、收益有高有低；三是地段集中，次中心地带较频密，其中白云区占了35%，海珠区占了22%，天河区占了13%。

    短期内重复交易的住宅平均每套总价46万元，面积为70平方米，短期投资者青睐面积小、总价不高物业的特征较明显，说明这些投资者大部分比较谨慎，同时也说明中低价小户型市场需求最大。这类短炒物业转手速度非常快，其中有六成在三个月内转手，在半个月内转手的也不在少数。

    由于转手速度较快，这些物业的收益总体不算太高，平均每套物业收益为40455元（未计算税费），但也有部分收益较为理想。由于楼市由热转冷，成交萎缩，部分卖家降价套现，如果算上税费支出，接近3万的卖家是亏本出售。从地域看，这种物业高度集中在楼市交投较活跃的区域，如白云、海珠、天河等区域的次中心地段。

天河、越秀：保值性强

    据分析发现，荔湾区、白云区短炒物业亏损比例最高，分别达到38%与31%，而天河、越秀物业最为保值。另外，番禺的物业价格也比较稳定，由于缺乏了市场基本面，花都投资物业全部出现了亏损。

　　由于广州楼市进入调整期，一手楼纷纷降价促销，对二手楼产生了压力。白云区一手楼盘降幅较大，比二手楼还要便宜的一手楼已不鲜见，对白云区二手楼压力相当大，由于成交量大幅萎缩，不少投资者降价销售。荔湾区出现亏损的物业主要集中在芳村地区，2007年芳村在“西联”带动下受到买家的关注，不过成交并未如预料的活跃，楼价上涨幅度并不大，而临近楼市冰点，投资客宁愿割肉也想早早离场。

越秀和天河区内物业的保值能力相当强，经济、交通、教育、配套等都是区内物业价值的重要保证。不过从满堂红近期成交数据看，天河、越秀两区的二手楼均价都在9000元/m2左右，像珠江新城、天河北、环市区、东风东等板块素质较高的二手物业均价都在15000元/m2左右，这些物业对于投资者来说价格太高，风险也较大，因此短炒现象并不多。

优质物业保值力凸显

    合富置业专业人士分析，近期换手率有所下降的楼盘主要集中在原东山、越秀、荔湾这些发展成熟的区域，土地紧缺、一手高素质楼盘推货量相对较少，市场需求加剧直接带动区内高素质二手楼保值力显现。如环市东板块的广怡大厦、东风东板块的东风广场、锦城花园以及上下九板块的恒宝华庭等，近年楼价走势强，给市场带来坚实的信心支持。

    如东风东板块的锦城花园、东风广场，拥有东风东路小学“名校效应”支持，二手价格从2003年7000~8500元/m2持续稳步上扬，目前二手价14000~15000元/m2左右。业主以自住居多，换手率下降，盘源紧俏。不少家长除看中名校优势外，也看中楼盘的升值与保值性，需求量越来越大，促使供不应求的市场状况更加突出。

三高物业业主不舍放盘

    除自住客占主导的高素质楼盘换手率出现下降趋势外，部分管理素质高、租值高、租客素质高的楼盘也出现换手率下降现象。据分析，这些楼盘一般位于商务区附近，拥有较佳的物业素质，租金普遍在50元/m2/月以上，租客群体以高端白领和外籍人士为主，租期以1~3年长租为主，能为长线投资者带来较高回报收益。

　　如环市东商圈附近的广怡大厦，租客以附近工作外籍客为主，物业素质和物管素质较高，深得投资者青睐。去年10月前，换手率保持高位运行，经过楼市调整期该盘楼价仍保持稳中有升态势，给业主带来较大的信心，再加上该盘租金达60元/m2/月，现时买卖市场价达15000元/m2水平，很多业主打算长线出租，因此导致该盘换手率有所下降。