牛刀：中国楼市炒家心理已经崩溃

最近有两件事，在业内引起争议。一件是山西煤老板包机去北京购房，而且是购买300万至1000万的别墅，随后就被媒体暴光说，没有一个煤老板；另一件是温州炒房团重回上海，看了四个楼盘，准备下周下单，意向成交金额几千万，也就是说，现场没有一套成交，后被媒体曝光说，温州人来上海是想向买房人或开发商放高利贷的，很显然，温州人很聪明，在目前市场形势下，放高利贷比炒房子赚钱。

这个时候去寻找楼市炒家，真的比登天还难。炒楼大军的群体构成极其复杂。在山西炒楼团里，主要是15万吨以上煤窑的老板，这些人比一般的煤老板文化素养略高，更懂得投资的重要；在温州炒楼团里，主要是温州一带甚至包括金华、丽水、台州等周边地区的民营企业主、官太太和银行官员的沾边亲戚，人员众多，构成复杂；而红极一时，最为庞大的炒楼大军是深圳炒房团，其构成人员更加复杂，不仅有民营企业主、港台韩日在深人员、潮汕一带老板、全国各地官员和银行高管的太太和儿女，还有一群港台老板和内地高官的二奶，相当于国际热钱和黑钱的买办。可以说，有一段时间，深圳炒房团每到一处，立马就是房价暴涨，一个城市的房价居然操纵在炒房团手上，可见他们的资金实力是多么雄厚。

现在的情形是，煤炭价格像原油价格一样，已经跌去了50%，煤老板哪里还有心思去炒楼。温州的中小企业老板，正在经历企业转型时的阵痛，即使炒楼再赚钱，他们也不会放弃本行，在本行自顾不暇时，他们哪里还有心思去炒楼。至于官太太们，已经放风说，五年不会再炒楼。我原来写过一篇：中国楼市炒家至少要准备被套五年，就是和他们交流后写的。至于二奶炒家，他们的资金来源已经枯竭，有的甚至正在回流。

现在在一线城市还在炒楼的，只有数额不多的职业房产投资人，大多是长线的，目前基本转向做商业地产和写字楼。不管行情如何，这些职业房产投资人已经练就了一整套房产投资模式，他们的理念很简单，只要中国的房地产开发模式不变，房地产的投资机会是永远存在的，关键是看投资什么样的产品。不过近日人民币贬值，中国不动产业面临着和全球不动产一样的局面，价值正在重估，也就意味着，所有不动产价格都要下降，不仅仅只是普通住宅，还包括他们正在投资的商业地产。这个原因，让他们出手非常谨慎。

所以，2009年，中国楼市不是没有机会，而是炒家群体已经分崩离析，在短期内不看好楼市。中央政府强调市场信心，其实很大一部分是说给他们听得，但现时已经让他们听不进了，因为市场信心来自对市场的良好预期，对楼市炒家来说，今天买的房子，明天就能赚钱，才能给人带来信心，如果今天买的房子，明天就缩水一半，让他们怎么可能有信心去投资呢？何况，许多人手头上已经有多套房子被套，有的炒了两三年所赚的钱全部赔进去不说，还面临银行逼债。

回到前面，所有的关于山西、温州炒房团，只是一种对市场的假想，实际上已经不适合做任何楼市投机。严格来说，2009年，中国楼市已经没有炒家，因为他们的投机心理已经崩溃。

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万科恒大楼盘降价大甩卖 南京物价部门立开罚单

2008-12-17 09:36 　　 来源: 每日经济新闻

“南京开发商降价2000卖楼房管局处罚或紧跟其后”追踪

◆每经记者刘春香发自上海

开发商降价售房已是楼市的常态，但因降价引来了物价部门的查处却很少见。

令南京的开发商们痛苦的是，在努力熬过“地产业寒冬”的过程中，他们不但要与挑剔的购房者“斗智”，依靠降价促使购房者尽快结束观望；另一方面，降价降狠了或许还要面临物价部门、房管部门的价格查处。

近日，恒大和万科在南京的楼盘因为降价引起的相关问题，将要受到物价部门和房管部门的处罚。日前，南京市物价部门已经向南京万科发出《价格行政处罚预先告知书》，对南京恒大还在调查中，但是，“查处是不可避免的”。

万科、恒大南京大降价

万科在南京的“万科光明城市上域”的出售过程中，因为降价被指“涉嫌价格欺诈”。最新的消息称，由于仍处风波之中，该项目的12栋、13栋至今还未出售。

今年4月，南京万科光明城市三期12栋、13栋的团购价格是7000~8000元/平方米。而相邻的同样是万科开发的金域提香均价为15000元/平方米。被认为是该小区中最好的景观房却贱卖，于是南京万科光明城市三期业主开始维权，要求共计高达8000多万元的赔偿。

恒大地产旗下的南京恒大绿洲花园的毛坯房售价为4600元/平方米左右，精装房5700元/平方米，被指为“低于成本价”销售。

遭遇价格查处

据南京房地产业内人士透露，近日，《价格行政处罚预先告知书》已经由南京市物价部门发送至南京万科公司。

《每日经济新闻》记者获知的一份函件中，物价部门称“该案（指南京万科光明城市三期业主索赔）我们于12月初进入价格行政处罚程序，价格行政处罚预先告知书已经于上周（12月1日~12月5日）送达”。

物价部门称，“该公司现已销售的光明城市花园住宅商品房，超过了核定的基准价浮动幅度，违反了政府指导价规定，且该公司提出的新增建设成本依据不足，市物价局将按照价格行政处罚有关规定进行处理。”

恒大绿洲花园，也被南京市江宁区房管局局长周久耕称为“低于成本价格销售，属于不正当竞争”，将联合有关部门对其进行查处。

昨日，万科、恒大对此事均未表态。

查处引发争议

南京市有关部门对房地产价格的管制一直饱受争议。从去年5月开始实施的“一房一价”政策，到今年的种种促进房产销售的优惠条件。此次对低于成本价销售的恒大或将进行查处的消息，更引发了广泛争议。

政府部门到底该不该查处低于成本价销售的开发商？周久耕公开表示，“查处不是为了处罚开发商降价亏本卖房子，而是担心其造成的后果，避免烂尾房出现。”

“购房者当然希望房子越便宜越好，但是他们也没有完全领会周久耕的意思，”南京房地产业内人士称，相关部门查处的目的是为了防止烂尾楼，而网友则认为是他们不让降价。

昨日，上海复旦大学房地产专家称，房产商的行为属于企业行为，在如今的经济环境下，降价促销是企业回收资金的重要手段，这个时候政府进行干预有些不妥当。

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北京开发商为何不降价？媒体：坚信政府会管

截至12月15日，北京尚未销售的新建商品房加上现房，还有35.7745万套房子没有销售出去，其中住宅15.1664万套。根据国家统计局的数据，今年1~10月全国商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都位居全国主要城市榜首，也就是说需求正急剧萎缩。但与此同时，北京房价却基本保持不变。

　　《广州日报》刊登署名刘涛的特稿文章指出，多数开发商不肯以降价来带动销售量，是造成北京房地产市场成交量下调、房屋滞销的主要原因。按业内人士的说法，北京开发商之所以这么“牛气”，是因为他们坚信“政府不会不管楼市”。但这似乎无法解释为何近半年来国内许多城市房价都在下调——按道理，若政府一管楼市就灵的话，其他城市的开发商也完全可以顶住不降价。

　　可惜事实并不支持这一判断。以天津为例，今年第三季度天津商品住宅成交面积为104万平米，较第二季度环比下降低28%；均价则较第二季度下降了5%。显然，对北京楼价坚持不降应该还有更为合理的解释。

　　出于对房地产市场持续低迷的担心，最近几个月来，各地政府确实出台了五花八门的维稳政策。例如提高房贷公积金上限、给予货币补贴，个别地方甚至不惜以户口相赠；同时，从国内整体宏观政策环境来看，也越来越趋于宽松。

　　应当承认，这有助于部分城市房地产市场人气回升，如长沙和南京等地周末看房、逛房展会的人数有所增加。但需要指出的是，这些城市大多数是二三线城市，房价本身偏离大众心理价位的情况也不算太离谱，加上价格适当回落和地方政府出台激励措施，问津者自然会日渐增多。

　　而北京房地产市场的问题在于：在价格远远超出购房者心理价位的前提下，丝毫不考虑通过让价格理性回归来激活市场，而完全寄希望于政府干预来逆转大势。其荒诞的程度丝毫不输于当众多上市公司陷入危机时，以为政府出台一两个政策就能让股市重新回到6000点以上。

　　对于开发商和部分投机者而言，还有一个没说出口的理由，那就是对北京特殊地位的膜拜。作为中国的政治和文化中心，北京无疑集中了全国最好的教育资源、医疗资源和政策资源，就连政府部门、外企总部和国有银行提供的就业机会之多，在国内也无出其右者。这令不少人迷信，皇帝的女儿不愁嫁，就算其他城市房价降了，北京房子不降也总归能卖出去。

　　不可否认，在正常年景这种假设或许成立。但开发商似乎对这场百年一遇的全球金融危机及其引起的严重后果缺乏足够认识，以为咬紧牙关扛一扛就能扛过去。在全球经济陷入衰退的情况下，多数经济学家认为，明年中国经济能完成“保八”任务已有相当难度。而仅仅“保八”并不足以支持北京购房者继续承担如此高昂的房价。

　　对于大多数普通购房者而言，买房买车在经济繁荣时期意愿较高。而未来一年，能够保持家庭名义收入不下降已属幸运，又何来余力继续给开发商埋单呢？更何况，全球经济何时复苏？一年、两年还是三年？没有人说得清，这就必然要求民众尽量增加储蓄，以备不时之需；而不是贸然投资，特别是投资在明知道会贬值的房子上。

　　显然，不肯降价的后果将是房地产市场需求进一步萎缩。当越来越多的楼盘滞销时，将导致价格下行压力不断增强；而购房者看清楚这一点以后，将更趋于保守。最终，在市场“预期自我实现”力量的推动下，房价将以更快的速度下滑。这或许是有远见的开发商所不愿意看到的吧。

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房地产市场投资增幅连续5个月下跌

国家统计局16日公布了今年前11月的城镇固定资产投资数据。1—11月，城镇固定资产投资127614亿元，同比增长26.8%。和其他一系列不断下滑的经济数据相比，固定投资保持了相对的平稳态势。

　　相比于固定资产投资数据的亮眼表现，同时公布的房地产投资数据却显露了房地产行业的不景气现象正在更加恶化。数据显示，房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%，已连续5个月增幅下降。在今年9月份开始低于固定资产投资平均增速之后，房地产的投资与固定资产投资差距已经越拉越大。

　　第一产业投资增幅最大

　　上海《东方早报》报道，统计局的数据显示，国有及国有控股完成投资53365亿元，增长21.6%；房地产开发完成投资26546亿元，增长22.7%。从项目隶属关系看，中央项目投资13124亿元，同比增长31.8%；地方项目投资114490亿元，增长26.3%。从产业看，第一、二、三产业分别完成投资1945亿元、57235亿元和68435亿元，同比分别增长57.4%、29.5%和24.1%。

　　国家11月份确定了扩大内需和促进增长的10项措施，主要内容为在2010年底前投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

　　分析师表示，1至11月份，中国城镇固定资产投资仍继续保持着较快增长，其中，除了第一产业投资增长加快之外，中西部地区投资增长快于东部，特别是新开工项目计划总投资增速达5.4%，11月当月新开工项目计划总投资同比增速达26.9%。因此，在“三驾马车”之中，投资很有可能将是最先复苏的拉动中国经济增长的引擎。

　　地方政府资金匮乏

　　值得注意的是，地产开发投资增长22.7%，明显低于1至11月中国城镇固定资产投资同比总增长26.8%。房地产投资增速自上半年1—6月达到33.5%的最高增幅后逐步下滑，今年1—8月房地产开发投资为18430亿元，增长29.1%，首次跌破了30%大关。但在今年9月前，房地产投资增速一直高于固定投资增幅。但到如今，房地产投资和总体投资增速差距已经越拉越大。

　　“虽然地产领域的销售近期已有改善，开发商将继续对投资新建项目保持谨慎，直至其库存清空。”摩根大通中国证券市场主席李晶称。

　　广东科德报告分析称，由于房地产投资占整个城镇固定资产投资20%以上，房地产投资增幅持续下滑，将给未来投资增长带来了较大的压力。与此同时，数据显示地方项目投资增速明显低于中央项目投资增速，这一状况显示了地方政府资金来源的匮乏，在这很大程度上是受到了地产市场的拖累。

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