各级政府表态：不为高价房托市
中共中央和地方各级政府近期相继表示：不会为高价房托市。
据中广网报道，目前全国多个城市相继出台了房地产行业救市方案，与此同时，北京、上海、深圳、南京等房价偏高的一线城市，地方政府都明确表态：救市不会为高房价托市，而是要稳定市场、促进消费。
上海市市长韩正就表示：今年上海住房消费以居住为主，以普通商品房为主。韩正说：“我们也不希望房地产大起大落，在上海GDP的贡献中间，今年不会有提高，应该是平稳的。”
从去年下半年以来，商品房的销售量呈现萎缩，然而商品房的销售价格变动不大，与普通消费者的收入相比依然偏高。
城建部副部长齐骥则强调：只有以合理价格进行销售才能释放需求。齐骥说：“随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房消售。”
今年，深圳将投资46.27亿元新建保障性住房2.57万套，上海将继续安排400万平方米的经济适用房建设，北京则计划新开工建设和收购政策性住房850万平方米。未来3年，我国将新建600万套保障性住房，平均每年投资超过9000亿元，每年可拉动投资6000亿元，创造200万到300万个就业岗位。
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楼市进入焦灼期 北京救市力度空前
在地方第一轮救市过程中颇为中庸的北京似乎变得激进了。1月23日，北京市9部门印发了《贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》，该意见涉及4个方面15条相关政策措施。除了“购房抵税及入户”外，此前多数楼市限制政策均得到不同程度的放松及取消，特别是“取消限外及放松二套”更在全国首开先河。
据《21世纪经济报道》称，救市新政短期对北京楼市成交的影响，暂时从数据上还无法体现，但业内人士普遍认为，新政对刺激成交量恢复，促进行业恢复景气等方面具有重要意义。
成交刺激作用尚未体现
北京新政发布后，港股已经率先反映政策利好。由于香港和内地开市时间不同，已经可以看到香港内房股对政策的积极反应。内地房企核心股票平均上涨达8.88%，富力地产、合生创展、绿城中国、首创置业等股价被绝对低估的公司以及远洋地产、雅居乐地产销售相对景气的公司上涨幅度居前。
成交方面，北京市房地产交易管理网系统节日期间停止使用，所以政策短期内的成交数据尚无法从官方渠道获取。从节后的市场成交来看，政策尚未对市场产生明显效应，仅部分楼盘反馈称初四后看房人数有所增加。
二手房方面，21世纪不动产高级分析师孟奇表示，据21世纪不动产监测，春节期间(初三到初六)，相比节前一周看房人数以及房源挂牌量等均有小幅下降，环比下降9.3%和10.5%，买卖成交量与去年春节略有下降。
“随着政策效应逐步释放才可能对市场产生成交产生持续利好，因为信心重塑需要一个较长的时期，不会仅依靠政策带动，预计北京楼市成交量在未来几周将达到节前正常水平。”亚豪机构副总经理任启鑫说。
亿城集团股份有限公司总裁鄂俊宇则强调，现在楼市已经进入焦灼期，还在逐渐休整，政策的强心剂作用减弱，市场总觉得还有几只靴子没有落地。除非宏观经济背景能重建消费信心，购房人也已经确认楼市底部或是性价比已经很高，否则新政对成交支撑并不大。
不过，去年11月末《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》后，市场成交的止跌回稳，显示出了政策的积极导向作用，北京、上海、深圳等一线城市成交量普遍加大。
不少业内人士还认为，北京新政中对二套房的松绑是最大利好。
“二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市场中的主体依然是自住性需求，但二套房松绑再加上贷款的低利率，能够有效刺激改善需求的释放，对于市场的回暖会起到非常明显的作用。”孟奇说。
有数据显示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成之间，也即7成以上的购房者是改善型需求。
任启鑫也分析，北京二次置业者以从大家庭裂化成的小家庭为主，外埠留京工作人士的改善性置业为辅。松绑二套房贷，减少购房总成本必然能够激发部分因高房价暂缓购房的需求释放，但从二次置业群体的共性需求特点来看，可能会对东、北四环以及西、南三环以外，总房款在100万以下的项目销售产生促进作用。
此外，孟奇表示，在全球性金融资本市场疲软现状下，加上外资购房本就不占主体，短期内并不会引起外籍人士购房的热潮，对成交影响不会很显著。但自2007年开始执行“限外”政策以来，北京高端住宅产品出现滞销，所以限外暂停还是利于促进北京中心城区特别是CBD区域的高端住宅产品销售。
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财政部并未叫停 重庆购房退税仍存变
关于重庆购房退税政策的消息，近来一直是公众聚焦所在，关于地方政府是否有意托市，及个人所得税的减免附带的公平性问题被炒得沸沸扬扬。而与公众激烈的情绪相反，重庆市地产界对此却反应平淡。重庆大型地产开发企业金科集团副总裁李战洪说，购房退税政策并不会在多大程度上刺激楼房销售，开发商对此不会寄予厚望。
据《21世纪经济报道》表示，目前重庆官方仍未在公开渠道回应这一信息，它能否继续推行，也是未知之数。而1月19日，财政部和税务总局联合下发了《关于坚决制止越权减免税 加强依法治税工作的通知》，其中指出，一些地区以应对国际金融危机、促进地方经济发展为名，违反国家财税法律规定，擅自出台减免税、缓缴税和豁免欠税，或返还已缴纳的税收等政策，这种做法破坏了税制的规范、统一，扰乱了正常的财税秩序。
不过，重庆市政府决策咨询中心财政金融所副所长何清认为，在当前特殊时期，国务院极可能允许地方进行相应的试点，因为这是稳定房市可采取的有效途径之一。
事件始末
2008年12月18日，重庆市政府推出《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》，该意见第七条规定，从当年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。
今年1月20日，重庆市又出台了《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》(渝府发[2009]9号文)，为“稳定房地产市场，促进住房消费，发挥房地产业在扩大内需中的积极作用”，提出了16项促进房产发展的举措，其中一条为“抵扣个人所得税”。
相关条款规定，2008年12月1日后，在重庆首次(含改善型)购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息，可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。具体操作细则由市财政局、市地税局、人民银行重庆营管部另行制订。这个意见涉及的调整税费政策还包括减免部分契税，营业税，交易税，同时放宽主城区购房的入户限制等等。
这十六项政策的执行期为一年，截止到2009年12月31日。
于此同时，今年春节期间，重庆原来低迷的商品房市场实现了久违的开门红，在一周内创下成交400多套的成绩，在全国居于第一位。
随后的2月2日，有公开报道称，重庆有关部门收到国务院下发的紧急通知，要求该市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。
此消息引起公众广泛关注。赞成的观点认为，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费，因此重庆的尝试无可厚非。
反对的声音认为，地方政府这种试图阻止房价自然调整的做法，背离了民意，也严重违背了基本的经济规律。
重庆政府没有在公开渠道对此发表评论。但有重庆官员称，只是财政部来电质询，对重庆购房退税政策表示关注，并未明确提出反对意见，而重庆市有关官员已专程赴京，向财政部做解释。
地产界反应平淡
不过在重庆地产界，业内人士并不如公众反应这么强烈。
有部分开发商对此表示了赞同，他们认为购房退税的效果，甚至要高于降息，可以直接刺激地产市场。
尽管具体操作细则还未出台，但重庆财政局一位负责人在公开场合介绍说，初定的方案为个税当月抵扣，个税地方留成比例为40%，假如某人每月的个税为1000元，政策实施后，购房者可凭银行按揭单据，每月缴纳600元个税即可。
“整个过程地方政府是非常好操作的，因为不涉及中央的部分。”多位税法专家表示。
对于这次事件中，有重庆地方政府是否存在越权减免税率之争，分析师表示，个人所得税是一个共享税种，地方对其享有部分，有处置权，当然，要经国务院财政部的批准。
但更多开发商对此政策效果看淡。有业内人士称，“这个政策基本上表达了政府的一个积极态度，但如果整个市场没有全面好转，这个政策是救不了的。而那些不能自救，靠政策生存的开发商，是迟早要退出的。”
另外有业界人士称，“关键是市场，市场火的时候，政策再打压，房子照样卖得火，市场不好的时候，政策再扶持，也没有用。”这一观点也得到大多数地产商的认同。
该救还是得救
尽管房地产界认为购房退税并非当务之急，但对于地方政府，却是一个拉动经济有效手段。
1998年，上海市政府为启动楼市消费，在全国率先推行购房退税政策。按照当时出台的系列文件规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人，可享受有关个人所得税的扣除。
去年6月，为了促进灾后的房地产市场，成都也出台了“购房退税”的救市政策。
对于重庆政府来说，作为重庆支柱产业之一，房地产投资总额占到全市GDP的4%到5%之间，同时还关联50多个行业，对地方经济有着重要影响。
去年12月，据重庆市工商联房地产商会向市工商联递交的一份调查报告显示，重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机，相关高利贷金额在100亿至120亿元之间。调查显示，重庆本地上规模的代表性房地产公司，都不同程度地卷入高利贷借款中。部分借有高利贷的地产商已遭逼债，企业生产经营受到严重影响。
商会希望政府出台相关政策，支持开发企业渡过难关。
但另一方面，2008年重庆商品房的价格却一直呈上涨趋势。据统计，2008年重庆全市建筑面积成交均价为4064元/平方米，较2007年上升22.56%。不过重庆官员多次表示，重庆楼市是一个健康的市场，其价格一直在中西部都处于较低水平，并不存在泡沫，即不存在政府要维持高价房之嫌。
该市房管局一位不愿公开姓名的官员表示，应该看到，重庆扩大内需出台了很多政策，并不单单针对房地产。
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易宪容：工行是被政府“逼”的
工商银行在2月4日通过网站宣布称，此前工行发生变数的“利率优惠”政策，将于2月10日起统一实施。对于工行态度前后态度的变化，经济学者易宪容表示，“工行是没办法，被政府‘逼迫’的。”
据观点地产网报道，易宪容认为，工行本身是并不愿意执行这个政策的，因为自身的利益受到损失。而且，房贷政策对目前的房地产市场影响不大：“那一点点利率根本起不了作用。”
首先，这个政策没有考虑买不起房的人的利益，仅仅是照顾到小部分能买得起房的“富人”的利益。其次，就算不考虑民生问题，单说靠个人所得税的减免来鼓励大家买房的话，还是起不到作用的，因为房价太高，大部分人还是买不起。
另外，易宪容表示，2009年的房地产市场已经发生了根本性的变化，而这种变化的核心就是2009年的房地产已经完全成了是“以住房消费者为主导”的市场。既然房地产市场已经成为消费者为主导的市场，房地产市场发展与繁荣，用老的办法、老的方式、老的政策、老的论调，甚至老的舆论想改变目前房地产市场态势是不可能的。
“政府不要管它，开发商就会主动降价，政府不应该再出台更多的所谓优惠政策鼓励老百姓买房了。” 易宪容说。
而对于重庆的“购房退税政策”，易宪容认为完全是重庆市政府在越权救市。“地方政府的政策本身是错误的，他根本就无权决定是否退个税。”
不过在其看来，购房退个税对房地产市场本身影响也不会太大。“有些地方政府总是以为，只要给住房消费者一点蝇头小利，或以往十分见效的方式就能够让消费者进入房地产市场。但是，这些地方政府就是没有想过，对于这种蝇头小利，消费者就没有能力来识别吗？”因此，“所有政策都没用，只有房价下跌才会有效果。”
“所有价格都跌下来了，为什么房价不能下跌？”易宪容认为，如果房地产市场价格合理，消费者有支付能力购买，消费者又有意愿进入这个市场，那么房地产市场的交易才得以进行及完成，如果消费者感觉到房地产价格过高、房地产市场是一个没有信任的市场，或房地产市场秩序混乱，那么大多数消费者就没有愿意进入这个市场。（即使）有支付能力也是如此。
因此，2009年房地产的发展问题，要看看其房地产产品的价格合理不合理，产品质量如何等。这才是检验住房消费者进入房地产市场的标准。
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万科促销 房企跟风打响价格战
从1月28日(正月初三)到2月9日(元宵节)，上海万科对上海几乎所有在售项目推出春节让利促销。这比去年万科掀起降价促销活动的时间提前了12天。而更为重要的是，与万科“携手并进”进行价格调整的房企和项目，已经越来越多。
据《每日经济新闻》报道，春节期间上海万科推出的名盘贺岁活动，主要采用迎春大礼送祝福、新年认购幸运奖、8大费用全减免3重好礼。据了解，这次活动几乎涵盖上海万科的所有在售楼盘。事实上，早在2008年12月13日开始，上海万科便展开了“暖冬特别行动”的促销。
一位业内人士表示，上海万科此次活动经费的总额可能将近2万元，尽管幅度不大，但也是对购房者一定程度的让利。与2008年元宵节上海万科9.5折促销相比，今年春节的促销力度确实有所下降。上海万科相关人士表示，上海万科不会像2008年那样再安排元宵特卖会。
今年春节的促销活动似乎没给上海万科带来良好的销售结果。易居中国分析师薛建雄表示，从1月28日到2月4日(正月初三到初十)，万科上海在售的10个楼盘共售出商品住宅6套。而2008年，上海万科元宵节特卖会当天便累计成交170余套，销售额2.57亿元。
同时，一位业内人士透露，在万科南京公司营销部经理离任后，万科上海公司的部分高层也有可能会调整，这可能会对上海万科今年的营销计划带来一定的影响。
房企跟风打响价格战
与去年房企不跟风万科进行降价的反应不同，自去年年底以来，不少房企都有意调整销售价格。
薛建雄表示，自去年底李嘉诚旗下的上海部分项目抛售后，上海不夜城板块的卓悦居、闸北大宁板块的嘉宁荟、长宁88等楼盘价格都打了8折。嘉宁荟项目原先预期售价20000/平方米~22000元/平方米，但最终以17000元/平方米的价格上市销售；卓悦居项目的实际售价也从25500元/平方米降到20500元/平方米；与嘉宁荟同板块的明园森林都市，报价也从17500元/平方米降到16000元/平方米，实际成交价则只有14000元/平方米。
资深分析人士顾海波认为，房企资金链相对紧张，从而促使企业降价销售，以求快速回笼资金。他说，大部分上市公司总资产周转率都在0.3以下，资产负债率60%以上，资金普遍偏紧；同时，全国商品房销售速度严重萎缩，房企受到资金链和销售萎缩的双重打压，将迫使企业加快推盘和降价销售。
凯弈投资拓展部总监赵炜认为，今年楼市前景还较难预测，乐观的话第二季度到第三季度应该会迎来一轮交易小高峰。同时，由于美国次贷危机以及金融危机的影响已经扩散到国内，亚洲乃至全球的经济不景气，购房者的收入和市场信心都有所下降，直接导致楼市成交量大幅下挫。
房价或将再跌3成
与此同时，住房供求关系对2009年楼市也是一大挑战。顾海波说，2009年囤房囤地现象会由于全球经济危机的蔓延而发生根本逆转。
据易居中国的统计，上海2009年预期可上市的新建住宅楼盘可达165个，2237万平方米，这不但远高于2008年1230万平方米的供应量，更是2008年907万平方米商品住宅销售面积的2.5倍。世茂、富力、万科、金地等龙头企业都在年报中宣布2009年的销售额要有较大的提高，而其背后是巨大的存量压力，今年上市的积压楼盘，世茂房地产达到30个之多，富力地产更是达到38个。
顾海波说，根据相关方面的统计，现在上海房产供应市场一、二手房的比例大约在1：5左右，现在上海平均一手住房竣工量在2000万平方米左右，市场的可供二手房大约在1亿平方米左右。从这个意义上讲，至少在5年内，中国土地和住房不会稀缺。供大于求，尤其是受最近政府将房地产营业税征收由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”刺激，大量获利丰厚的二手房涌出，房价的下行空间被打开。
薛建雄同时认为，春节后楼盘的价格战一触即发，个别楼盘的降幅有可能达到30%。他认为，经过这轮价格战之后，房价将触底。因为这轮价格战实际是在去除此前的泡沫。
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