“小陆,你看一下这份补充合同,如果同意的话签一下吧。”卢先生拿出的这份补充合同主要包括两个内容,一是约定一旦传说中的房产税开始征收,双方需重新协商房租水平。二是如果任何一方打算购房或者卖房,而终止当前合同,需提前两个月通知对方。
关于上海将征收房产税的消息已经流传多个月,尽管具体政策尚未出台,但大部分人已经确信,方案迟早会公布。跟许多房东一样,卢先生也在算账,若真按传闻中0.8%的水平征税及征收办法,他的这套房子一年起码要交5600元。
“负担太重啦,我可能会考虑把这套房子卖掉。”卢先生说。即使按照年租12%的水平缴纳房产税,也是一笔不小的负担。
事实上,在上海,不少房产中介反映,近来挂牌出租的房东大多希望提高房租要价,以应对可能即将开征的房产税。同时,也有不少房东急于在房产税方案公布前卖掉手头的投资房源。
目前的上海楼市,卖方恰似暴风雨来临前焦躁的蚁群。
二手房市场先起变化
随着信贷收紧以及房产税预期的加强,触觉最为敏锐的二手房市场先有所变化。
“从区域市场状况来看,手中持有多套房的业主会感觉压力更大。”上海汉宇地产联洋分行经理李雷告诉《第一财经日报》。在当地板块,一套联洋联华的三房物业,面积约140多平方米,原本以468万元的总价达成交易,由于此前银行信贷政策的急速收紧,买方因未能得到贷款批复而终止。“如今房东愿意降价至 430万元,且不含税,仍然无人接手。”李雷表示。
更极端的案例开始出现。在上海松江九亭,一个外地购房者集中的重镇。一套面积约228平方米的云润家园楼盘,房东居然报出了9000元/平方米的销售单价。而按照这一房源的周边市场价格,却已达到1.35万元/平方米。即使如此,仍然乏人问津。
“成交量的萎缩是必须重视的市场要素。”一家起步于长三角的开发商老总表示。他的担忧来自于5月新房成交量的震荡波动。上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示,当月上海商品住宅累计成交面积仅为30万平方米。与4月份相比,缩水幅度高达七成,创4年以来上海住宅市场单月成交最低纪录。
显而易见,在房产税是否具备“杀伤力”的后市判断上,买卖双方产生了分歧。不少中介门店表示,如果房东与客户价格能达成一致,成交周期较短,一般在半个月内即可完成交易。但双方心理价位无法匹配的话,成交则只能搁浅。
房东酝酿涨房租
一边是烫手山芋亟待出手,一边却是在耐心等待价格下行。买卖双方展开“拉锯战”的结果,是转售为租房源的增加。
在上海静安区上班的张小姐原本计划在去年年底将手中房源出让。只是迅速出台的宏观调控政策,使得这一意图不得不暂时搁浅。为了顺利过渡这段非常时期,她把自己的房子租了出去。
今年4月,她的租客主动提出,要求续约至6月份结束。在讨价还价一番之后,张小姐顺利将租金上提了100元。
一份来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示,新政出台前后,其租赁业务的确表现出升温趋势,出租套数同比增长33%。但与此同时,房租却出现了 10%~20%的增长。
“之前不知道这么抢手,我开价仓促了些,现在打算等这个租客结束之后再涨点租金。” 张小姐表示。
在租赁市场上,确实有不少房东在酝酿涨价转嫁可能到来的房产税。然而也有房产中介人员认为,从目前租客整体收入水平看,有些房源的租金已经快到极限了。
租客也有应对之道。近期,不少租房者主动要求续签合同,有些甚至一签就是两年,以免房东届时涨价。
开发商似惊弓之鸟
财大气粗的开发商事实上同样十分在意房产税消息。自从消息爆出以来,就不断有开发商打来电话向本报记者询问房产税方案进展。
“一旦刚性需求同样受到抑制的话,那就不容乐观了。”上述开发商老总对本报表示。随着宏观调控政策效应的逐步加深,他的工作重心开始转向于,广泛收集来自于一、二手房市场的成交数据,以及与其他同行之间进行策略交流。
但近些日子,让他尤为烦心的还是房产税传言。对他而言,每一次“眉眼清晰”的房产税传言出现,均无异于一次信心考验。“现在我已经是杯弓蛇影了,凡是房产税消息一出,不管是真是假,我都得要求针对传言细节进行研究讨论。”
在不断询问收集各方信息的过程中,他的表现日益焦躁,甚至于只要看到网上论坛出现的房产税消息,他一样会到处求证。“我关心的是政策究竟会对需求方造成什么影响,因为市场成交的最终冷却,会直接导致我对今后市场的判断策略走向。”
话虽如此,在未看到“另一只靴子”落地之前,他还是存有几分侥幸心态。“现在企业现金流还没有出现太大问题,而且就上海市场来说,也并不是完全暗淡的前景状况。”他向记者解释如今并未采取降价的原因。“还是想再等半年看看,如果市场还是没有起色,一定要进行调整了。”
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