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童大焕: 北京房产泡沫在哪里

对于大城市和小城市及乡村房价泡沫的判断,我和@风格纯粹观点基本一致。他説:“在京津冀这个区域,在房地产问题上,我的看法很简单:我只看好北京!这个区域别的城市,我一概不看好。除了北京,我认为都有着巨大的泡沫。这就是我的结论!”

“补课效应”使房价的快速上涨让许多人都目瞪口呆

在当下中国,真正能够看懂城市化和房地产的,满打满算恐怕不会超过十个人。从决策者到开发商到专家学者,都把城市化当成房地产化,以为规模一片土地、盖几栋楼房就是城市化。更可笑的是从1998年住房私有化以来,全国十二三万家房地产公司,研究城市化规律的万不足一,直到2015年10月26日,中信建投房地产小组才授权华尔街见闻发表了一篇11700余字、与城市化直接相关的数据分析报告《影响中国楼市的唯一要素》,算是切中要害地指出几个与城市化和房地产直接相关的重要问题:胡焕庸线牢不可破,人口迁移几乎唯一的主导因素是经济落差,人口迁移是主导房地产市场的唯一要素,一二线城市并未饱和。等等。

很多研究经济的专家学者,包括国外的诺奖得主如席勒等都看不懂中国的房价,因为他们机械套用了西方自然城市化发展背景以及西方文化背景下创造出来的理论,严重误导了决策和消费者。比如租售比和房价收入比。

就以房价收入比为例。不仅中国人的资产性收入、各种隐性收入没有被及时准确地计入收入中,而且人们忽视了一个与世界各国城市化和房地产都截然不同的重大区别:当代中国的城市化和房地产是在被人为阻止了长达50年以后、1998年城市住房私有化以后才真正开始的。“补课效应”使房价的快速上涨让许多人都目瞪口呆。今天正常的补课效应看起来不正常,是因为我们过去的不正常。

在补课效应之下,不仅房地产的需求出现全国性的井喷和补课,而且人员的流动和迁徙也出现剧烈的城市化补课情形。因此机械地套用人口相对固定或者説城市化在自然发展下的缓慢发展状态下、以当地人口为衡量指针的“房价收入比”,显然会失真万里。真实情形应如笔者在2010年《买房的革命》一书中所指出的:大城市房价由外来人口决定,小城市(和乡村)房价由回乡人口决定。而在大城市买得起房的“外来人口”和首先在小城镇买房的“回乡人口”,和当地人口相比,都是一群“更高收入的人群”。

对于大城市和小城市及乡村房价泡沫的判断,我和@风格纯粹观点基本一致。他説:“在京津冀这个区域,在房地产问题上,我的看法很简单:我只看好北京!这个区域别的城市,我一概不看好。除了北京,我认为都有着巨大的泡沫。这就是我的结论!”

我在2011年2月11日针对史上最严限购限贷可能出现的后果的分析文章《购恐将催涨三四线城市房价》一文中即已指出:

“许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市,笔者有不同观点。我认为,在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下,一二线城市的房价泡沫反而较小;三四线城市房价虽低,但多数是由地方政府强力推动,而非市场真实需求的反应,这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市,那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时,基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度,加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾,也为将来留下更多类似“鬼城”、“烂尾城”之类的“城市化浪费”。我们应该警惕的是,市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽,其造成的社会矛盾和国民损失,相比于遵从真实的价值规律(哪怕这意味着残酷的高房价),从个人到社会到自然界,代价都要高得多。”

如今,一切都不幸而言中。多少开发商和个人投资者在这一轮行政主导下的逆城市化过程中几十万到上百亿资金折戟沉沙!多少地方政府因此而债台高筑无以解脱!如果当初有人听得进我的逆耳之言,至少还能保个全身而退。

对于今后北京地区的房价泡沫问题,我基本坚持将近5年前这篇发表的文章观点。但要特别指出的是:

在“京津冀一体化”或曰“京津冀协调发展”的口号下,环北京远郊地区正在酝酿巨大的鬼城空城风险。希望投资者不要重蹈上一轮拦都拦不住奋不顾身投资无效城市和乡村的覆辙。不断有人问我环北京地区哪里哪里能不能投,我説除了燕郊我一概不看好。燕郊还得看具体地段。这话我已经舌头都説出老茧了。希望大家不要等若干年后又来后悔。

其它一线城市和强二线城市的房地产泡沫,和北京远郊具有很强的相似性。

世上永远没有后悔药可吃。

在城市化哪一年重启问题上,我和@风格纯粹的观点有小小的不同。他认为应该是2001年中国加入WTO开始算起,因为从此中国才真正加入了世界分工,并因此而得以富裕起来。富裕起来的中国才有可能支撑得起城市化过程中的房地产购买力。

我认为在时间点上应该从1998年算起,因为这一年中国城市住房私有化开始了,进城的人们,或者易城而业、易城而居的市场中的人们终于开始有房可买。而1978年改革开放到那时候,中国社会已经积累了相当的民间财富,支撑得起房地产的购买力。

2014年起,楼市正式进入冰火两重天的两极大分化时代,在传统工农业产能严重过剩、百业萧条的背景之下,大城市房地产能否一枝独秀甚至一定程度上支撑起中国社会的全面转型?房地产能否救中国经济?我也和@风格纯粹观点有较大不同。他认为不是由经济来支撑房地产、而是由房地产来支撑经济的看法是本末倒置。我倒认为,当社会上已经有了充足的甚至是天量的资金,当全社会已经越过了基本温饱的发展阶段,当城市化进入进一步分化和加速大城市化的阶段,在人类“食衣住行”的渐次需求提升中,进入以住为主要追求阶段的时代,中国大城市的房地产是可以一柱擎天,并且带动上下游几十个相关行业的升级换代的。

阿波罗网责任编辑:江一 来源:东方日报 转载请注明作者、出处並保持完整。

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