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FT时评:压垮中国房地产的最后一根稻草 或就是它

1月,我去第一财经录制《头脑风暴》节目,主题是2018年的灰犀牛。当一众专家讨论美联储加息、全球化退潮以及特朗普税改等海外问题之后,台下一个女观众有些怯生生发言说,她比较担心即将而来的房产税。

房产税,在中国经济这个房间中,可能是最大的灰犀牛。

上海从2011年开始执行房产税试点,七年过去了,房产税对于多数人来说,还是一个遥远的事情。虽然学者们当时测算说上海执行房产税之后房价大概会下降15%,实际上,即使限购政策在侧,这7年的上海房价仍旧一路飞涨。

2010年,国务院财政部发布三次文,作为房地产试点城市的上海和重庆启动了房产税。二者都是以新增购买租房为考虑,重庆针对别墅等高档住房,上海针对普通租房,且对于本地人有不少优惠。

从抑制房价的效果来看,两地房价持续上涨证伪了房地产税可以降低房价的说法。更何况,一方面,法规本身较松,另一方面,民间智慧令人叹为观止:按照网间的攻略,一家人各种离婚等组合一下,可以合法拥有八套房而不缴纳房地产税。

肖捷心目中的房地产税自然与此有所不同。那么,此刻推出,推房地产税的背景是什么?其中一个明显的原因,无疑是地方财政的捉襟见肘。伴随着拆迁成本高升以及城区土地日渐稀少,一线城市房地产正在由一手房市场变为二手房市场,收入土地出让金年年减少:土地出让金在2014年达到4.3万亿的历史高位,随后一度回落,直到2017年才回升到4万亿左右。而过去十来年,土地出让金占到某些地方政府收入的四成到五成。

这个时候,以房产税补充土地出让金,自然成为可能选项。

在70年产权的情况下,土地产权没有完全落实,中国房产税还是房地产税仍旧无法厘清的情况下,屡屡吹风征税,的确映射了当下中国财政的问题。中国政府的官方债务水平虽然比价低,表面上没有赤字,但是各种隐性负担核算之下,地方一级政府的赤字率惊人。

过去的土地财政模式,虽然看起来是点石成金的金融炼金术,使得中国过去二十来多年基础建设速度走在世界前列,也让不少城市家庭几乎一夜之间因为房产成为千万富翁,但是容易的钱来得快去去的也快,这些年土地招投标制度使得中国深陷土地财政旋涡,中国地方政府发展模式在大干快上的投资狂潮中无法自拔,一步步依靠新增投资如同饮鸩止渴。

这种模式起源于香港,是特殊的殖民地制度下的产品,其弊端以及短视其实更应该引发反思。香港房价不断高涨,中产阶级收入止步,表面上赋税不高,但实际上每个人都为高房价而付出代价;“已婚却分居”的新生活模式也开始涌现,即香港年轻夫妻选择婚后仍会处于分居状态,即各自与父母同住。根据香港城市大学2016年调查,在18至35岁的香港人中,76%仍与父母同住。这一比例是在相当低的失业率情况之下发生,几乎是其他发达国家的两倍,房价在其中起到的作用不言而喻。

香港和大陆的过去已经不可更改,未来更应该思考是如何改变不合理的土地制度。即使土地招投标制度在过去有其历史意义,但在当下几乎已成为鼓励地王、奖励投资的负面因素。这是比起房地产税更值得关注的土地政策。

退一步说,房地产税真的能够大幅扩张地方政府财力吗?有人测算全国房产地价格在130万亿左右,这看起来是一块大肥肉,但是实际情况收到手的房地产税到底有多少?按照国泰君安的测算,在0.5%的房产税税率假设下,针对房屋市值征收的房产税能占到地方本级收入的约10%;若房产税为1.5%,则对地方本级收入的贡献为30%。但如果考虑每人20平米减免,那么在0.5%和1.5%的税率下,房产税仅能分别占到地方本级收入的4%和12%。

进一步说,在年年房价上涨压力之下,有购买能力的中国家庭多数已经完成自住房配置。据美盛环球资产管理与渣打银行中国2017年报告,中国投资者的自有住房拥有率领先全球,高达74%的中国投资者拥有房产,属于受访市场中最高比例,而亚洲(日本除外)平均仅为57%。这其实说明房屋已经成为中国人最重要的金融资产。随着房地产税的推出,无疑将会导致中国居民家庭财富的缩水。增加地方政府财力与家庭财富缩水之间的对冲,将会导致怎样的经济净效益?其实值得深思。

最后,从房产税的用途来看,美国等国往往作为地方一级政府使用,用于公立学校建设以及社区维护等,这种情况下房产税并不是作为贫富调节或者房价调整的因素,而更多是取之于本地用之于本地的做法。

在日本案例中,房产税的目标并非房价调整。以日本房地产为例,其房产分为固定资产税和都市规划税等类别,目前并不算高。80年代时候一度出台比较高的税率,但并没有起到遏制房价上涨作用,到了90年代为了鼓励持有房地产做了调整,但也没有遏制土地价格下跌的势头。

回到中国场景。在房地产界,或许有房叔房姐,却并没有真正的神,一直鼓吹炒房的网红,可能最终是是通过梦想暴富的粉丝来变现。房价剧变带来的阶层变化,让焦虑和自满都成为集体游戏,大家都不过是时代经济中翻腾的蚂蚱,运气好的时候面朝上,给个灿烂笑脸,运气不好的面朝下,不小心就跌四仰八叉。

在一二线城市拥有两套房产,是中国中产阶级梦想标配,也几乎是他们对于自身奋斗最高肯定,在内环线迎接每天的上班高峰是他们人生理想。也正因此,对于即将而来的房产税消息多以视而不见的态度加以忽视。

经验告诉我们,政策并不仅仅以经济逻辑为要点,房产税推出的可能性在加大,但是推出之后,经济逻辑仍旧会发挥作用。房产税的问题不仅仅在公平问题,更在于可能的一连串反应,从居民层面,除了可能的房地产价格跌落,更多持币待购者出现犹豫,这带来申请房贷的放慢;从企业层面,银行抵押物缩水,在银行的调整之下,可能会带来流动性进一步收缩,甚至引发通缩循环。

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:金融时报 转载请注明作者、出处並保持完整。

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