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地产债出现机构抛售潮!开发商还能挺多久

从去年开始,金融去杠杆就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克里斯之剑,随着各种融资渠道的收紧,开发商的资金也是越来越紧张。某著名开发商任先生在诺亚财富上讲话直接就说,现在开发商没钱了,是你们抄底的时候了,人家说的是让机构拿资金去抄底开发商的股权,而被不良媒体歪曲成了让老百姓去拿钱抄底买房。

从去年开始,金融去杠杆就一直是房地产行业头顶上的一把达摩克里斯之剑,随着各种融资渠道的收紧,开发商的资金也是越来越紧张。某著名开发商任先生在诺亚财富上讲话直接就说,现在开发商没钱了,是你们抄底的时候了,人家说的是让机构拿资金去抄底开发商的股权,而被不良媒体歪曲成了让老百姓去拿钱抄底买房。

如今开发商的融资问题已经越来越麻烦,先是4月份,华夏幸福的资金链问题引发了媒体关注,上交所甚至发出了审核问询函,提出了18个问题直指他的融资和资金状况,而他的股价也在今年以来掉了快40%,5月份中信银行才给华夏幸福解了围,提供了他315亿的集团授信,这才让债务问题有所缓解。之后大家的视线又被天房吸引走了。先是爆出1800亿的债务有违约风险,但巧合的是之后又是中信解围,5月15日,天房与中信信托确认,将依照合同约定还款,不存在违约风险。

虽然这两个事目前都平息了,但市场的担忧一点都没有减退,5月份以来,交易机构大比例的抛售地产债,龙湖和泛海债券价格大幅下跌。其实我们之前就说了,由于2015年的宽松刺激,导致了地产活跃,通过涨价去库存的方式调动了接盘侠热情的同时,地产商的热情也被调动了,在2015年地产公司发债活跃,而市场上最多的就是3年期债券,那么按照周期来算,2018年将进入第一个偿债高峰,数据显示,15年全年房企发行公司债规模达约4300亿元。截至目前,房地产行业存量债余额仍有约1.4万亿,在所有产业债行业中排在首位。另外,这些发债企业中,民企居多,根据天风证券的研究,从2016年下半年开始,违约企业主要集中在民企身上,所以,杠杆负债率失控,资金利率敏感性强,行业景气度下降,后续融资通道收紧,债务总量极高,这些成为了房地产债被抛售的主要原因。

从今年开始,地产债到期还款的高峰即将出现,到期还款资金规模大概是9000亿,应该说从时间安排来看,截止5月前,真正的还款高峰还没出现,从6月份开始,真正的考验就来了。还债规模将几倍的增长,下半年比上半年的压力大的多的多。而到了2019年,压力就更大,大约有3700亿的规模。而这种趋势将一直持续到2021年,在这期间地产债的兑付压力都将极大,所以也难怪,很多机构,会选择在5月份就提前抛售离场,主要也是避免踩到雷。机构们想法一致的时候,债券价格也就会大幅下跌。

所以,出来混早晚是要还的,借来的钱更是早晚得还回去,之前几年的风光扩张,现在是到了还债的时候。目前从市场来看,大中小房企,资金缺口都是几百亿,大型房企因为还能够继续融资,也有银行愿意做授信,所以他们资金链还算健康,而中小房企就麻烦大了,已经出现了200亿的融资缺口。所以后期债务问题可能会在中小开发商中,集中的爆发。

现在怎么办?继续玩命卖房子回款外,已经别无他法,但我们看到这种销售去杠杆,只是杠杆转移,而不会去掉,在过去一年,居民杠杆率上升了4%,已经达到了55.1%,而企业杠杆率仍然有159%,换句话说这种杠杆转移的方式并不奏效,企业杠杆率下降的不明显,居民杠杆率上升的过快,而且2017年居民储蓄的增长率首次变成负值,这已经是个危险的信号,把老百姓这点钱都折腾出去,给开发商接盘了,那么债务危机也就越来越近了。

所以目前这种情况下,我们给出的投资建议就是,少碰地产股,更要少碰地产债,未来几年开发商都会无米下锅,随着信用债违约增多,融资利率反弹,那么债券价格还会下跌,所以如果现在要投资债券,最好选择那些纯债的短债的基金,而不要选择长债类的基金。

至于买不买房,我们再强调一下,如果你自己住是刚需,你的目的是房子,那就早买,未来贷款利率会提高,你买房的成本还在增加,不要企图等到未来跌了再买,因为你不知道他什么时候跌,如果是刚需你根本就等不起,万一等个一两年他就是不跌,到时候你的心态会完全失衡,最后反而接了最后一棒。而如果是投资,就不要再凑热闹了,你的目的不再是房子,而是要收回更多的钱,房地产现在流动性已经明显下降,现金流也已经接近枯竭,你未来收回投资的方式只能高价卖出,所以这已经不再是一笔投资,而是一次博傻。而且傻子已经越来越少,调控还在不断加码,所以未来你大概率收不回钱了。房子到现在还没跌过所以你体会不到,炒房炒成房东,比炒股炒成股东还要悲催。至于商铺投资更要注意,租金回报率是唯一衡量标准,超过5%,就可以投资,不到5%,就说明没有商业需求,租金回报不足以覆盖贷款利率,现金流是负的,自然也就不值得投资。千万记住,投资的目的是收回更多的钱,而不是市值,如果房地产市值也算财富的话,我们400多万亿的房地产总市值,早就超过美国成为最富的国家了。

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:齐俊杰看财经 转载请注明作者、出处並保持完整。

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