阿波罗新闻网 新闻 > 中国经济 > 正文

拿什么来拯救租不起房的人

2018年春夏之交,中国各大城市迎来了新一轮房租暴涨,北上广深及所有一线城市和部分二线城市的涨幅均超过20%,其中成都、广州和深圳超过30%。

在此背景下,房租高达92元/平米的北京市连续出台遏制租金高涨的政策,其他地方政府也纷纷研究「租金管制」。

类似的情况,在中文世界并不陌生。香港不但对「房租管制」早有实践,而且在最近十年还面临过类似的房租暴涨困境,相关的讨论至今仍然炽热。

·空间极为局促的香港「㓥房」(近似「隔断房」),人均居住面积不足4.5平米,和香港监狱的人均标准空间差不多

香港房租管制之争

2008-2014年间,香港的房租水平上升67%,严重打压了升斗市民的生存空间。

·「合3人家庭」的11平米香港租屋,被网民吐槽「是直立式吗」

根据2014年香港立法会的《房屋事务报告》,港政府收到了数千份租客的投诉,几乎全部有关「过度加租」与「逼迁」。

重负之下,租客组织的「全港租客大联盟」进行了大游行,对持续上涨的房租表示抗议,参与者多有交不起租而一年搬家四次的惨况。

根据他们的诉说,荃湾区100呎(合9平方米左右)的单间,月租竟要4000港币。

他们的呼声反映了不少蜗居者的情绪:根据香港大学经济系的统计档案,人口密集区的出租房里平均住着4.3户人家,最夸张的一个案例是,单个出租房竟然挤进去了23户家庭。

·电影《香港制造》中主角的住所

然而,代表收租者一方的业主协会,则举出历史经验,大力抨击《租务管制》的不良效果。自由派经济学者也纷纷撰稿反对租管,认为是政府的过度干预,不会有正面效果。

辩论中心的《租务管制》,是一系列相关政令的统称,起源于百年前的港英政府。

1920年代,大陆军阀混战期间,大量人口涌入英属香港,极大地拉升了住房需求,带来了租金暴涨,贫困的新移民面临着住不上房子的困境。

·1929年的香港

于是,港英政府首次出台了《1921租务条例》,将租金冻结在1920年底的水平,并禁止业主逼迁合规租客。

二战初期,英属香港再次成为避难天堂,大量来自大陆的难民同胞涌入。为应对难民潮,香港颁布《防迫迁条例》,旨在限制房东收回住房,保证租赁市场的供应量。

·1941年的香港保卫战

但是,房租管制政策从一开始就充满了内部矛盾,很快就导致了香港史上最严重的住房短缺危机:房东因为租金管制而无法回收旧楼,结果新楼开发困难重重,无法应对暴增的人口。

到了1970年代,香港的租房管制便开始了时而放松,时而收紧的反复。最终在主权移交后,于1998年和2004年分别取消了租金管制和租住权保障。

为什么房租频繁高涨,租管却难以彻底推行?

因为,这种政策想要保护的群体,往往并不能真正从中得到好处。

租管制为什么会伤害穷人

香港政府的「租金管制」和「租住权保障」政策,其目的在于保障弱势群体的租房,防止既得利益人群哄抬房租。

然而政策实施后,一些房东因此将房产另做他用,不再出租,造成穷人更难租到房,或流落街头,或多人共居斗室,生活艰难。

·由于过于狭小,一些香港出租房也被称为「棺材房」

低租金也造成房东不愿修缮住房,租客的居住环境进一步恶化。住房更被分隔出租或者过度套租,甚至会威胁到租客的人身安全。

租管制也不只在香港出现问题,几乎所有西欧国家和一半的美国大都会都曾应用类似制度,要么对租金设有上限,要么限制加租幅度,或是两者皆有。

·1978年的洛杉矶房租管制游行

从经济学的角度分析这些案例,可以看到租金管制的种种不良后果:

1.竞争准则——穷人拿不着好处

只要供小于求,就一定会存在竞争。自由市场里,出得起价钱的人才能够竞得房产。

而在计划经济环境下,住房由工作单位分配,人们以「论资排辈」的模式竞争住房。资格越老,官职越大的人,越容易占便宜。

租金管制并未提高市场上的出租房数量,只是让竞争模式变得更像「计划经济」。

人际关系(能找上房东关系者,胜)、时间成本(愿意花时间等待者,胜)、讯息成本(容易网罗各路讯息者,胜)等,成为了主要的竞争因素,而穷人在这些方面并无优势。

由于时薪低,低收入者只能通过延长工作时间来增加收入,花不起时间排队;讯息成本上,穷人消息闭塞,不易获得资讯;人际关系上,穷人与同阶级为伍,更是难以获取有效帮助。

2012年瑞典官方发布报告称,实施租金管制后,往往只有能够得到内幕消息的人,才能租到廉价房屋,对中产阶级更加有利。

一项关于旧金山租管的研究也发现,政策实施7年后,受管制单位中的低收入租客比例下降了5%,而较高收入租客的比例则上升了6%。

·2018年10月,抗议者在旧金山市政厅前抗议旨在废除房租管制的议案

2.成本概念——业主不愿继续出租

在经济学上,成本被定义为「不可避免的最高代价」。

从成本的角度来看,假如一间住房的原本租金市价为1000美元,因为管制而降到750美元,则房东在收到750美元房租时,他付出的「不可避免的最高代价」就是1000美元。

没有人愿意承担这种成本,很多房东因此不愿将私宅出租给人居住,宁可把房子改成货仓或办公室,回报可能要好得多。

·北京,改造成商铺的住宅

美国麻省剑桥市的一项研究即表明:当地本来有75%的私人住宅用作出租,在施行租金管制的十年内,这一比例下降了9%。而租管解禁后,供应出租的私人住宅便上升了6%。

房源上的损失,最后几乎一定会由一部分找不到房子的穷人承担。

3.供求关系逆转——拉高非租管区租金

一般来说,政府的租金管制往往限制的是部分街区或楼宇的过高租金上涨,并非对所有房屋都一概管制。

租金受到限制后,管制区域的房东难免不再热衷出租,租房者就只能转而投向有房源的非管制区域,那里的房源便成为了僧多粥少的争夺对象,租金势必激增。

1980年代美国实行租管的大都市中,非管制街区的租金上升了13%。

香港的情况也大同小异,实行租管后,一些没能住进廉租房的穷人,只得选择非管制区的房源,结果那里的价格往往比管制价格还要贵上不少。

能搬进廉租房的人,凭借他们的竞争力,取得了胜利。那些在竞争中输掉的人,就必须面对命运,按照非管制区的市场价格去寻求房源,成为保护制度的淘汰对象。

4.租值耗散——房东不亏,租客后悔

租管打压了业主的收入权和转让权(不得逼迁),一套公寓原本能获得1000元的月租,却被政府限制在了800元的水平,剩下的200元租值就耗散掉了。

房东真的会甘愿收益耗散吗?

2011年亚太经合组织的研究表明,房东可以通过多种方式,将损失的租金弥补回来:

——收取押金,榨取租客

受管制的香港房东,常常会索取三倍以上的押金,并利用高额押金作投资,增加房东自身收入。租客的押金白白被房东长期压占,交不起押金的租客也不会被房东考虑。

——变相收费,名目繁多

房租之外的变相收费包括:家具使用费、锁钥金、空调费和鞋金等,其中「鞋金」指的是「房东为了给租客提供服务,走来走去而磨破了鞋子,所产生的费用」。

20世纪末的租管下,香港曾出现过「月租2千,鞋金6万」的奇观。

·2018年7月,香港部分租户在立法会外示威,批评现行政策失效,房东滥收水电费、加租逼迁等现象层出不穷

——捆绑销售,设立门槛

部分较为狡猾的房东,往往要求租客「自愿」花数万元购买屋内的几把破椅子,作为租房条件,以筛选租客。

在需求旺盛的年代,肯买「破椅子」的租客比比皆是,「捆绑销售」的现象大行其道。

——修改合同,避开法规

租屋供应量跟不上需求时,就会有租客委屈求全,愿意满足房东的无理要求,通过中间人或黑中介担保,不签订合同租房的租客也存在不少,使租房成为黑市交易。

——不管修缮,节省开支

为了阻止「租值耗散」,租管下的房东会尽力避免支出,使租客的受损程度甚至超过自由租赁时期。

1980年代,美国八个大都市地区有一半曾推行过租管,数据显示,3年后租管区的出租房品相,如屋顶渗漏、油漆剥落、墙壁破损等情况,较自由租赁地区恶化了13.5%。

·美国租金管制现状

此外,在更大范围内,租房管制遏制了房东和投资者的收益,从而影响了房地产的投资和发展,甚至引起楼市低迷。楼市的不景气,又会影响到整个消费市场。

2003年一篇针对美国租管的报告显示,租管越严苛的区域,楼市越不景气,开发商通常都会回避租管区。

因此,租管制在盛行之后,越来越多地受到质疑和批判。部分国家如法国,便开始尝试另外一种照顾租客的政策——房补。

房补模式的成功与局限

法国本身也存在租金管制,而且是「租金上限」和「租金涨幅」的双重管制,只是尺度较香港宽松。其更重要的房租政策,是一种名为「caf」的政府补贴,是低收入或无收入者的租房补贴,简称「房补」。

拥有合法身份的居民,无论是公民、留学生、还是外籍工作者,都有权申请房补。

房补的金额非常灵活,执行标准主要根据申请者的家庭状况(婚姻状况、孩子数量),租房条件(家具配有、房屋面积和水电费支出)以及收入情况而定。

万变不离其宗的是,鉴别能否获得房补的最重要特征,在于收入能否匹配住房需要。换而言之,弱势群体在申请资格上保有优势。

以法国第二大城市里昂为例:符合要求的单身者,一般能获得每月92-180欧元左右的房补,单间房租价格在每月300-500欧元之间;同居者有机会获得每月300欧元的房补,双人公寓租金在每月500-800欧元之间。

与房补相比,租管的缺点非常明显:它无法准确定位受益人群。

房补的竞争准则与此相反,越是低收入者,越有可能获得补贴,避免了「一部分穷人住进了廉租房,另一部分则付出更高昂租金」的情况。

此外,房补在提高穷人议价能力的同时,并不破坏楼市和租赁市场的运作,不影响法国楼市的稳定。

房补也不干涉业主的收入权,只是帮助提高了穷人的支付能力,不会导致租房供应减少。

业主和访客因此得以共赢,本来需要和四五人共居一室的贫民,因房补而得以独租一室,降低了楼宇空置率,也增加了业主们的整体收入。

不少房东在打出租房广告时,会告之此屋的最高房补金额,以吸引租客。

香港也有房补政策,属于「援助金」政策中的「特别津贴」,数额大致为:单人每月补贴额为1500港币,双人为每月3000港币,直到六人以上为每月5400港币。

然而,港版「房补」上路已久,效果却不尽人意,七成租客表示无感。

许多香港租客并不知道如何申请补贴,获取相关信息也远不如法国方便。使用谷歌搜索搜查「香港租金补贴」,结果很少且信息不明确,搜索「caf en france」(法国租金补贴)则很容易得到有效信息。

·图源:caf官网

许多房客的房补申请,更直接被卡在了房东这一关,因为房客申请房补会导致房东收入透明化,迫使其不得不报税——国内的类似困境也在社交网站上有不少讨论。

因为这种困境,香港有70.98%的受访租客表示对房补无感。

房补毕竟不无「按需分配」色彩,在法国能畅行多年,倚仗的是政府雄厚的财政支持,需要强大的社会生产力和高税收体制。

然而,高额税收也会削弱许多人创造财富的动力,使国民经济活力蒙受损失,影响经济增长。高福利国家陷阱之下,法国也面临着左右为难的局面。

 

阿波罗网责任编辑:秦瑞 来源:大象公会 转载请注明作者、出处並保持完整。

中国经济热门

相关新闻

➕ 更多同类相关新闻