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大逃顶?抛售潮下惨烈的踩踏即将发生…

最近发生的多起事件进一步证实深圳楼市已经进入了冬天。之前谈到过几次深圳楼市,主要是介绍了深圳在打击经营贷以及资金和人口流出,导致深圳楼市今年来萎靡不振,非常清淡。而最近,又有两件事关于深圳楼市的,可以说进一步证实了深圳楼市已经进入了冬天。这也意味着,整个中国楼市中去年以来逆势上行的城市,已经进入了冬天。这是了解中国楼市整体运行的一个窗口,非常有意义。

过往4月份的深圳,通常都是小阳春的行情,但如今深圳二手房的行情,别说小阳春,连冬天都还没过完。根据深房中协的数据,四月份深圳二手房成交套数总共只有4877套,相比三月份下降28%,成交数据跌回到了2月份新政刚发布时的数据。虽然3月份成交数据稍微回暖,但208新政之后整体行情依然透心凉。整个市场呈现的景象是:中介门店越来越冷清、二手房的议价空间越来越大,大家对房价的预期也越来越低……

新政后的冷淡市行情基本已经定型,那么接下来的疑问就是,这样的行情会持续多久?如果按照过往经验,政策调整期通常就是两个月到三个月,像上一年715之后,成交量连续三个月下跌,到了11月成交量开始重新攀升,表明市场已经消化了新政。不过,这次深圳想要三个月跳出“新政泥潭”怕是没戏了。因为,还没等被揍趴下的深圳楼市站起来,两套组合拳就已经打了上来。

第一套组合拳,就是全面围堵深圳的购买力。直白点说,就是让这些习惯了买买买的购买力买无可买!大家都知道,深圳楼市调控之后,深圳的购买力通常会向其他产品外溢。其中的道理很简单,有钱人购买资产的需求是客观存在的,头号目标拿不下,那当然就会去选备胎。

而如今的深圳楼市,最受欢迎的备胎有三个:分别是临深、小产权和公寓。这三个备胎中,其中两个现在已经开始做出“调整”。

首先是临深城市陆续开展“去深圳化运动”。东莞是最早的一个,从去年开始就陆续在出调控政策,今年跟着深圳的208政策出了227政策,要求现在外来户籍人口想要买东莞的房子,须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社保。

接下来就是南沙,之前南沙的人才购房政策非常松,买房只需要弄一个谁都能搞到的人才证明就可以买房。上个月,广州的人才政策购房收紧,南沙规定人才需提供连续12个月在人才认定所在区连续缴纳个税或社保缴纳证明,不得补缴。中原地产就连一向平淡的佛山也有小动作。有消息称,上月末宣布新房单价超过1.8万的新房,暂停网签。

此外,珠海、中山这些楼市大火的城市,加强调控的风声也不绝于耳。房住不炒的大环境下,谁冒头谁就是重点关照对象。临深楼市的去深圳化动作都已经摆上台面,只是看执行的时间先后、力度大小而已。

打击力度更加大的是深圳的小产权。这一次深圳的小产权整治先是通过央视报道昭告天下,后是深圳携舆论迅速进行整治,配合可以直接打满分。值得一提的是,由于小产权不受法律保护,因此行动全是行政措施,小产权中介门店查封你没商量,不讲废话也不需要打招呼。行政力量直接出手整治,短期内小产权是彻底凉了。

这也意味着,现在深圳房产的备胎中,临深房产和小产权两个都被打压了,唯一还比较安全的备胎就只剩公寓。最近我看朋友圈,很多没有了商品房生意的二手中介纷纷开始推销公寓。

而就在前些天,深圳就有某公寓项目进行了摇号选房,成为深圳首个摇号的公寓项目。公寓都要摇号了,这剩下的备胎有多火已经不需要过多描述。但是,和小产权一样,如果延续当下的火热,公寓完全有可能成为调控的下一个目标。深圳的购买力选择,正变得越来越少。

第二套组合拳是加息。前两天,中国建设银行深圳分行上调了房贷利率,首套利率上调至5.1%,二套5.6%。关键是这只是针对深圳的,建行在其他城市没有这样操作。可能是在对深圳进行重点精准打击。

四大行之一的建行利率上调,其他银行基本都会跟进,深圳银行利率全面上调只是时间问题。上调利率,相当于深圳楼市在加息。从国家经济角度看,加息通常针对的是经济过热,释放的信号是经济将进入紧缩。而这一次深圳楼市加息,释放的信号也很直接:深圳楼市疫情后的这一波上涨周期已经结束了,楼市现在已经进入房价下跌周期。

对于这一个信号,要从纵向和横向两个角度去解读。首先是纵向的历史角度。在疫情之前,深圳楼市上一个上涨周期是2015-2016年,那一次上涨之后的调控,一个典型特征就是:调控政策先行,加息潮随后跟上。这个调控节奏和现在完全一样。2016年,315新政和104新政连续出台,315新政时期,深圳楼市受到几个月冲击后又马上复苏,房价逆势上涨,房价控制效果不佳,紧接着就是104新政出台,房价才开始大幅下跌,楼市进入寒冬。这和去年到现在715新政之后房价不降反升,直到208新政之后楼市才冷静下来的调控过程非常像。而在2016年调控之后,随之而来就是加息。2017年9月深圳加了一次息,紧接着2018年3月份,深圳再加一次息。在这两次加息前后,深圳房价一直在缓慢下降。

调控政策+加息=房价下跌,这是过去的历史给出的公式。2020年疫情以来深圳这一波楼市大热,和2015年股灾之后的楼市大涨在机制上是一样的,都是经济下行,过剩资金寻找出路之后在楼市的表现。

既然上涨的表现类似,银行加息之后的反应也自然不会有大差别。现在深圳房价的下行压力已经很大了,加息的大棒打下来之后,房价下跌已经不可避免。而且这个加息不仅是针对深圳,就整个中国而言,目前也是处于政策收缩的窗口期。大家注意整个四月份都没有发放MLF(麻辣粉)和SLF(酸辣粉)等基础货币了,而且各块的利率都在上涨。

从横向的角度看,房贷利率上调是全国的大趋势。全国首套房的平均房贷利率过去四个月持续上涨。4月份的平均利率到了5.31%,已经高于去年9月份5.24%的利率。而在大湾区内,过去一个月,珠海、广州、佛山、中山、佛山的房贷利率陆续都在上涨。当下,大湾区主要城市中,首套利率全在5%以上,而深圳现在除了已经涨了的建行,其他银行的首套利率平均为4.9%。

全国在涨、湾区其他城市都在涨,楼市风向标城市深圳的房贷利率不涨真说不过去。跟着全国楼市的大基调走是政治站位的体现,路线问题如此,房价问题也是如此,在这些问题上,深圳并没有自主决定权。

深圳楼市屡遭重拳之后,后续市场想要彻底缓过来,恐怕没那么快,至少得等到今年的第四季度,深圳的市场才能消化新政带来的一系列影响。在此之前如果想要买房,机会成本极高,因为现在的购房名额和首付资金都很宝贵。

就算是到了今年第四季度之后,也不意味着未来深圳楼市就会满血复活。这个还要看美联储货币政策是否收紧,还要看中国货币政策是否回归正常。一旦这两大国货币政策收紧,中国掐紧了新增贷款的水龙头,中国居民的借贷能力被耗尽,那么深圳的楼市可能永远也无法见到曾经的高点。而整个中国的楼市也是一样。

目前最新的数据是,美国4月的CPI同比为4.2%,远超美联储预估的2%,增速创2008年9月以来新高;4月核心CPI同比增长3%,创1996年1月以来最大增长。这意味着真实的通胀飙升时代已经到来了。

通胀可以说是整个经济系统的负反馈机制。过去这么多年,从2008年次贷危机开始,央行大放水毫无后果,因为通胀根本没起来,结果就是不断变本加厉放水,一有风吹草动就大放水解决问题,可以说都是吸毒上瘾。反正贫富分化是长期问题,一时半会儿不会出大问题,而持续放水救市的结果就是资产价格猛涨,通胀却不涨,对各国央行来说非常爽,给他们带来的错觉就是,无限印钞也不会有通胀,所以更加肆无忌惮。这个一个任性而缺乏负反馈制约的机制,不但没有负反馈,每次放水带来的好处,其实是正反馈强化作用,必然一条道走到黑。

中国房地产的趋势,差不多就是在逐渐加速赶顶。一旦未来增量资金无法支撑价格的快速增长,最终泡沫必然破裂。趋势上行的时候,什么打压都不行,什么预测都是错,只有永远的上涨,谁都不能改变的上涨。但是,狼总是在人们已经疲惫,不再相信的时候到来。一旦趋势下行,一样是所有人都不能改变的下跌。这个命运是注定的。

房即是债,债即是房。这个是分析房地产的合理框架,是房价上涨的底层逻辑。居民的增量债务是决定房价涨跌的最关键变量。与一切金融市场一样,无论是A股还是美股,还是加密货币,还是中国房市,都是增量决定价格。

在中国房地产市场泡沫被通胀刺破之前,大宗商品还有强劲的一波。中房如果动了,大宗会有深度调整。中房的最重要标志就是居民新增贷款。一旦居民新增贷款持续下降,不要犹豫。一旦离开火场,就不要回头。

将来因为房地产泡沫破裂跳楼的,没有一个是无辜的。市场不惩罚错误,但惩罚不知道风险回报率的人。每个人都要为自己的愚蠢付出代价。所有不相信房地产泡沫会破裂的人,要问自己:万一要是错了呢?后果是什么?风险回报率是怎么样的?

认为泡沫会破裂的人,不参与,如果错了,顶多错过,是机会损失。而认为泡沫绝对不会破裂的人,押上全部身家,外加未来下半辈子,如果错了,就是万劫不复!

责任编辑: 李韵   来源:财经冷眼 转载请注明作者、出处並保持完整。

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