2022年7月29日，微博公众号“中欧国际工商学院”发出该院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成文章称，中国房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。（网络截图）
微博公众号“中欧国际工商学院”今天（29日）发出大陆专家文章称，楼市正处于转折点，未来不可能再大幅拉动经济，应避免房地产风险传染和蔓延，把经济恢复和发展放到更重要位置。
与此同时，严重依赖房地产业的地方财政更加吃紧，上半年借1万2292亿元（人民币，下同）还旧债，下半年举债规模或更大。
房地产未来不可能大幅拉动经济
7月29日，微博公众号“中欧国际工商学院”发出该院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成一篇有关房地产市场正处于转折点的文章，陆媒纷纷转载。
盛松成称，中国房地产市场目前正处于一个转折点，市场运行底层逻辑已经发生变化，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。
他表示，房地产还是支柱产业之一，但从均衡发展的角度来看，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。中国人均住房面积已接近美国的2/3，而人均GDP仅为美国的1/6。这一数据说明，房地产业发展已经到了新阶段。
房地产市场底层逻辑已变
盛松成称，判断房地产市场底层逻辑已发生变化，是基于两项重要政策：“三道红线”，及“房地产贷款集中度管理制度”。
2020年8月，中共央行和住建部共同出台“三道红线”政策。该政策主要针对房企高杠杆问题，要求房企有息负债和资产相比，不能超过一定比例，超过一定比例就不能再贷款。
2020年12月底公布的“房地产贷款集中度管理制度”，则是针对银行业金融机构。
他认为，这一制度限制了房地产行业对信贷资源的挤占，并实际上设置了房地产对全社会资源的占有上限。
盛松成建议，在当前房企风险突出的情况下，在不改变房企去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆的周期，三道红线和贷款集中度管理可适当放缓。
清零政策阻碍房地产业复苏
盛松成表示，当前房地产业风险的突出表现是债务危机和疫情风险相叠加。疫情对于房地产市场最大冲击就在于复苏态势可能因此而受阻。一是房地产开发投资下降；二是房地产销售受到严重冲击；三是行业预期进一步恶化。
今年1—2月房地产开发投资同比由负转正，增速为3.7%，但疫情打断了这一进程。房地产投资增速再度转负，3月为-2.4%，4月份-10.1%，5月份-7.8%，6月份再次下降为-9.4%。
盛松成说，房地产投资加速下行值得警惕，并建议目前还是应该把经济的恢复和发展放到更加重要位置。
他认为，目前房地产调控有三个主要目标：一是防风险，这是第一位的，防止房企之间及房企对上下游企业风险传染，及房地产对金融风险传染。二是满足刚性和改善性需求，“保交楼、保民生、保稳定”。三是保持房地产市场平稳，以防拖累经济。
彭博社6月22日报导，中国住房市场正不断走低，一项追踪公寓与房屋销售数据已连续11个月同比下降。由住房建设和销售产生的服务和商品需求，约占GDP的20%，这也意味着将严重影响经济增长。
事实上，房地产量价齐跌，已经严重拖累经济。标普全球评级公司最新预测，受近期烂尾楼停贷风波影响，房地产销售量可能暴跌约30%，而国际货币基金组织（IMF）近日再次下调中国GDP增速，预期降至3.3%。
地方上半年借1.2万亿还旧债下半年或借更多
众所周知，大陆地方政府财政严重依赖卖地收入，房地产断崖式下跌，让早已入不敷出的地方财政更加吃紧，政府不断举新债还旧债，债务像滚雪球一样，越滚越大。
陆媒“第一财经”7月29日报导，中共财政部最新数据显示，今年上半年全国地方共发行再融资债券1万2292亿元。
再融资债券用于偿还部分到期地方政府债券本金或存量政府债务，地方透过借新还旧来平滑债务期限结构，避免期限错配风险，也缓解地方偿债资金压力。
中诚信国际信用评级公司数据显示，地方债借新还旧比例从2018年的77.89%攀升至2021年前3季的110.76%。2021年地方发行再融资债券规模超过到期债务规模。
中诚信国际报告称，结合上半年地方债到期借新还旧比例预测，今年偿还到期债券本金的再融资地方债或发行2.66兆元。若再考虑隐性债务清零试点或进一步扩大，以及各地偿还存量债务需求，再融资债券或进一步扩容。
按照这一测算，下半年地方再融资债券发行规模也将超过1万亿元。
报导称，地方可以发行再融资债券来偿还本金，但不能用于偿还利息，因此利息需要财政资金偿还。中共财政部数据显示，2022年1至6月，地方政府债券支付利息5119亿元。
近年偿债利息占地方综合财力比重逐步提高。今年上半年地方偿债利息支出已占地方一般公共预算本级收入达8.9%。
中诚信国际报告还称，土地出让仍较疲弱，叠加近期多地烂尾楼“强制停贷”风波发酵，地方财政或进一步承压，需警惕地方债持续大幅扩容下的财政付息压力。
