示意图。（Shutterstock）
随着房价趋于稳定、抵押贷款利率的下降，以及房租价格增长的持续放缓，美国的购房者和租房者有可能在今年晚些时候松一口气。
经济学家们预计，美联储将暂停加息一段时间，同时观察新的经济数据。其中一些数据来自银行业危机，该危机将导致贷款收紧。
这可能会使房屋抵押贷款的利率，从去年秋天的高点进一步下降，并给买家一点喘息的空间，使他们能够抓住从高点下滑的房价。
但首先，美国国会必须能够避免债务危机的发生，并就政府债务上限采取行动，以避免出现前所未有的违约。据专家称，这一事件有可能会摧毁美国的金融体系。
债务上限笼罩着住房市场
对于购房者来说，美国债务违约可能会是毁灭性的。因为经济学家预测称，已经很高的购房成本，可能将会因此再攀升两位数。
如果发生这种史无前例的最坏情况，房地产市场实际上将会被冻结。同时，抵押贷款利率将会飙升，房屋销售会暴跌。
根据房地产公司Zillow的一项最新分析，在发生债务违约的情况下，当抵押贷款利率超过8%时，购房成本可能会上升22%。
Zillow公司的塔克对此表示：“大体上，它看起来很像在去年年初发生的事情所带来的影响。当时，抵押贷款利率从略高于3%的水平大幅上升，在大约半年的时间里上升了几个百分点。这改变了住房市场的方向，使其从价格上涨转为了价格下跌。”
但塔克表示，房屋销售量的下滑，将是一个更大的因素。
塔克说：“在我们对发生债务违约情况的预测中，根据我们的估计，在违约后的一年半时间里，房屋销量将减少70万套。”塔克还补充说，这意味着，将有房屋交易双方的数十万人，被排除在市场之外。
不过，美国政府此前从未拖欠过债务。如果这次能够再次避免债务违约，住房负担能力将可能免于再次受到打击。
对房屋抵押贷款利率的预期
美联储在过去一年的快速加息，对抵押贷款利率产生了巨大影响。在疫情初期，抵押贷款利率达到了历史低点，并助长了购房热潮。
美联储通过加息进行的货币紧缩措施，已经渗透到了房屋抵押贷款市场，并推高了贷款利率。
变得更高的抵押贷款利率，加上紧张的房屋库存，以及涨上了天的房价，都阻碍了许多买家的负担能力，特别是那些试图寻找自己的第一套住房的年轻买家。
然而，曾经波动不断的利率，在于去年秋末达到7.08%的高点之后，正在稳定下来。但基准利率仍在上升。在连续第三周下滑后，30年期固定利率房屋抵押贷款的平均利率，目前徘徊在6.4%以下。
几项经济预测显示，30年固定利率将在今年年底跌至6%的低位。抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的预测显示，贷款利率可能降至5.5%。
美联储还会加息吗？
美联储主席杰罗姆‧鲍威尔（Jerome Powell）在央行实施一系列加息举措的早期表示，房地产市场需要经历一次修正，以使房屋变得更具可负担性。
在过去的一年里，房价与通胀一起大幅降温，经济学家预计，美联储将会暂缓进一步的加息行动。
Zonda首席经济学家阿里‧沃尔夫（Ali Wolf）对《国会山报》表示，美联储很可能已经完成了加息，至少目前是这样。
沃尔夫说：“美联储官员已经表示，他们希望跟踪迄今为止的十次加息对经济的影响，特别是考虑到加息和经济增长的变化之间往往存在滞后。”
她还补充说：“如果我们看到比预期更强的劳工统计数据，或通货膨胀数据，美联储官员就有可能会觉得，有必要再次加息。”
Zillow公司的塔克对此预测说，在继续评估几家区域性银行倒闭所带来的影响时，美联储可能会暂停加息。
他说：“我确实认为，他们可能想花一些时间来观察金融系统，消化最近银行倒闭的影响，并试图了解由此产生的信贷渠道问题，它是如何开始限制信贷的。”
租金有望继续下降
房地产经纪公司Redfin的数据显示，4月份的要价租金连续第11个月放缓，仅上升了0.3%。在一年前的同一时间里，要价租金的中位数上升了16%以上。
Redfin公司的副首席经济学家泰勒‧马尔（Taylor Marr）对《国会山报》表示，他预计，租金的增长放缓将会继续下去，但不会给租房者提供太多的财务回旋余地。
经济学家们注意到的另一个租房趋势是，以居民消费价格指数（CPI）衡量的租金增长，开始出现下滑。
住房占核心通胀的40%左右，4月份环比上升了0.4%，它是通胀总体月度增长的最大贡献者。
房价会有什么变化？
在疫情期间的住房热潮中，美国的房价迅速增长。在一些房地产市场，甚至出现了两位数的涨幅。但在去年下半年和进入今年的春季购房季时，房价的增长开始放缓。
根据穆迪分析公司最近的一项预测，独栋住宅的价格将下降4%。
穆迪分析（Moody‘s Analytics）公司住房经济学家马特‧沃尔什（Matt Walsh）对此表示，有迹象表明，最糟糕的情况可能已经过去了。然而，他还预计，相对于疫情期间来说，房屋的销售量仍然很低。因为最近的数据显示，今年春季购房季较弱。
但他补充说，房价也可能会从高点回落，这将使销量企稳。
