中国豪宅市场见抛售潮凸显投资信心已失(图:shutterstock)
与普通住宅市场一样，中国大陆一线城市的豪宅市场，不但挂牌数量激增，而且出现了价格倒挂。
最著名的案例之一，是上个月云锦东方的扎堆“摇奖”，揭开了上海豪宅市场乱象的冰山一角。
5月中旬，位于上海徐汇区的红盘云锦东方三期开启认购。单价逼近人民币16.5万元/平方米，建筑面积超过400平方米，2500万元起的总价；500万元的认购金，首套900万元、二套2900万元的冻资……种种数据均打破了上海市新房备案的天花板。
但在楼市萧瑟的当下，众多“亿万富翁”烈日下排队认筹。根据机构监测数据，105套房源总认购数超过700组，认购率达667%。
火热的主因在于该楼盘的入市价格与周边二手房成交价存在极大的倒挂。
目前，二期的成交单价普遍在人民币22万元以上，而三期的售价与其存在5万元以上的差价。与平均每套400平的建筑面积相乘，只要打中，就能获得2000万元的套利。
但即便房企设置严苛认购条件，在倒挂的吸引下，现场仍充斥着各类黄牛：“结婚黄牛”、“资金黄牛”以及“代持黄牛”。
2000万的利差实在过大，这样的套利行为令无数人眼红的同时，也将其推至舆论的风口浪尖，监管部门适时介入。最终云锦东方三期未能如期摇号选房，并于5月30日下午对外发布了摇号暂停公告。
豪宅遭遇抛售
云锦东方火热摇号的同时，上海豪宅市场同时出现了一个现象，即二手豪宅楼盘挂牌量的激增。
“链家网”公布的数据显示，上海豪宅挂牌量近期突然激增。其中，“世贸滨江花园”目前有235套豪宅挂牌求售，创下8年来挂牌最高记录，而这个号称“亚洲第一高楼”的超大型水岸豪宅区，在去年仅有83套房屋挂牌求售。
此外，被外界视为上海豪宅风向指标的“翠湖天地”，其目前的挂牌量也高达135套；位于黄浦江畔的顶级豪宅“融创滨江壹号院”也有近50套挂牌求售，而且近期成交售价超过了1亿元人民币。
这是继8年前的豪宅套现潮之后，上海再度出现大量豪宅扎堆挂牌抛售的热潮。
价格快速下调
在疫情时期，在上海楼市整体偏冷的时候，豪宅市场仍然火热。而这样的情况在持续了两年后，在今年逐渐熄火，豪宅市场走出了与普通住宅市场相同的路线。供应量增加，上海豪宅也陷入了买方市场，带来了更多的议价空间，买家的观望心态较重。
相较于挂牌量，更挑动市场神经的，则是价格的下调。
近期，不少房源出现了明显价格调降，如云锦东方、陆家嘴壹号院、滨江凯旋门、露香园等高端住宅项目中，有业主对挂牌价进行调降，降幅从100万~500万不等。
对于近来频繁出现的降价、挂牌量增多等消息，行业人士认为，当前的降温具有导向意义，预示著未来上海市场的调头向下。
主要城市退烧
豪宅的“退烧”，不止发生在上海，也发生在其他城市。
2022年下半年，总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显，全国范围内仅成交383套，同比下降40%。
中国四大一线城市的千万级豪宅成交量占到全国的80%。如果说一手豪宅“打新红利”仍然存在的话，二手豪宅市场则已冰火两重，2022年下半年后，高端市场表现出明显的后劲不足。
而如果把总价1000万当作高端住宅的基本门槛，那么一手市场跌幅较大的有深圳、厦门、苏州和武汉。
核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年，成交规模尚未达到2016年水准。
房地产投资信心全失
如今的全国各地豪宅市场“遇冷”，也直接反映出了一个残酷的事实：房地产的投资信心缺失，已经到了一个较为严峻的地步。
从 CRIC监测的百城数据看，4月百城成交面积环比下降28%，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019—2021年同期水准。
销售环比几乎腰斩的数据，已经说明前期积累的需求释放已接近尾声，市场整体供求迎来拐点，增长动能开始转弱。
