从近一周表现看,郑州的房地产市场没有明显好转,二手房源的挂牌价仍在走低。但内部分化也比较明显,市场好转仍待时间。
自郑州市于8月3日发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》后,郑州东区的房产经纪人宋东(化名)感受到了一点暖意,客户主动的咨询量有所增加,“咨询量、带看量的增加,就会带动成交转化,这是新政带来的刺激作用。”
但从近一周表现看,郑州的房地产市场没有明显好转,二手房源的挂牌价仍在走低。数据上,短短一年多时间,郑州的二手房挂牌量就增加了3万多套,总挂牌量超过10万套。业内认为,此次新政出台后,对改善型住房需求或有进一步的促进作用,但对整体市场的提振效果较弱。
咨询量增加 片区每天都有成交
在住建部于7月底表态支持“认房不用认贷”政策后,郑州成为首个落地该措施的城市,并通过人才安居、多孩家庭购房补贴、解除限售、降低税费、土地款分期缴纳等15项举措促进房地产市场平稳健康发展。
这已经不是郑州第一次出台稳楼市的措施。2022年3月,郑州市出台18条房地产新政,包括引导住房贷款利率下调、推行货币化安置等。2022年6月,又推动首套房贷款利率下调、二套房首付比下降。易居研究院研究总监严跃进称,回顾过去两年各地的政策可以看出,郑州往往是打头阵,此次15条举措的落地,意味着新一轮政策宽松期正式开启。
宋东称,差不多从2018年开始,郑州房地产市场的表现就不太好,尤其是近两年更是如此。今年春节过后,市场稍微回暖了一点,带看量和成交量有所增加,但之后又“拉胯”了。
宋东表示,这次新政发布后,主动咨询的客户增加,带看量上来了,“我们平台有统计带看量这些数据,目前看是有所起色。咨询量、带看量的增加,就会带动成交转化,这是新政后带来的刺激作用。”
另一位郑州房产经纪人陈雨(化名)也称,近一周来,客户咨询量开始增加,他所在的片区每天都有房源成交,数量虽然不多,但有了好转的苗头。“现在首付比、贷款利率都是这几年来最低的,买方相对强势,诚心出售房源的价格都可以谈。”
新里卢浮公馆一套二居室累计降价41万元。来源:房产交易平台
但陈雨分析,前几年郑州的房价涨得太快,导致那些买在价格高点的业主亏得很厉害,有的甚至把首付都赔了进去,因此,尽管政策已放开,短期想涨价依然很难。从二手房的表现看,挂牌价还在走低,例如,郑东新区新里卢浮公馆一套二居室,2021年10月的挂牌价为165万元,到了今年8月8日,挂牌价已降至124万元,降幅达41万元;五月花城一套三居室,一年内累计降价28万元。
未现挂牌量激增 二手房房源超10万套
卢麟(化名)长期供职于河南一家大型房企,他所在的企业是这个省会城市房地产市场的重要参与者。他对中新经纬分析:“此次新政中的购房补贴、税费减免等政策,对市场肯定是利好的,但这些都不是主要影响因素,关键还是看供求关系。”
卢麟称,郑州于2017年5月开始执行新房限售3年的政策,加上办证时间,导致新房想转化为二手房需要5年左右。随着限售解除,大量房源得以上市,二手房的供应量快速增加。
在贝壳找房、诸葛找房上,郑州市当前的二手房源挂牌量分别为11.18万套、14.42万套。据此前数据,2022年6月底时贝壳找房上郑州的二手房源约为7.9万套。仅仅一年多的时候,该市二手房挂牌量就增加了3万多套。
有媒体报道称,郑州新政发布后,二手房源挂牌量激增。中新经纬在诸葛找房查询看到,郑州二手房“新上房源”为2677套,相较于该网站超14万套的总挂牌量而言,新增房源量不多。宋东也称,郑州的二手房挂牌量一直在增加,但并没有一下子就增长很多。
卢麟认为,因为土地价格、建安成本等因素限制,新房的价格不大可能忽高忽低,而二手房价格和交易成本的下降,让很多二手房的性价比比新房还高。二手房的供应量太大,导致小业主们争相降价。
尽管价格走弱,但中指研究院相关负责人对中新经纬称,新政中取消限售带有“购买改善性住房”的前置条件,同时去年郑州已将限售由3年改为1年,此次带条件取消限售的政策调整尺度并不大,由此而引发所谓“抛售”的可能性较低。
中新经纬根据郑州市住宅与房地产业协会数据整理,2023年1-6月份郑州全市二手房(含二手住宅)共成交54383套,较2022年1-6月份的29282套同比增长约85.72%。按照今年上半年月均成交9063套、挂牌量11.18万套粗略估算,郑州二手房的去化周期超过了12个月。
“过去几年,郑州的新城区一个接一个建设起来,房源供应很大,现在到了尊重市场规律的时候了。”卢麟说。
分化明显 市场好转仍待时间
尽管郑州楼市整体不景气,但内部分化也比较明显,改善型住宅项目相对抗跌。
陈雨所在片区既有一些建成年份较早、居住环境一般的住宅小区,也有配套、环境较好的次新项目,他说:“虽然挂牌价都在下降,但老旧小区的降幅更为明显,而次新小区降幅较小,甚至没有下降。”
郑州东区东风渠北侧的龙之梦东苑,是所在片区的改善型住宅小区,中新经纬在房产交易平台查询,该小区多数在售房源的挂牌总价在330万元至700万元之间,从挂牌价走势看,大多数房源的价格降幅都在20万元以内。东风渠南侧的一些小区,如老街绿地等,在总价没有龙之梦东苑高的情况下,降幅却明显大于后者,累计降价数十万元的房源并不少见。
宋东称,龙子湖片区的广电天韵小区,有相对优质的学区加持,除少数房源外,多数在售房源的价格降幅也不大。他说:“一来是学区房本来就抗跌,二来小区居住环境不错,所以降幅可控。未来看,改善型住宅更能抵御市场的下行周期。”
“之前郑州东站附近有几个楼盘吸引了很多投资客的购买,房子交付后就直接出租了。但目前这些小区都面临着物业管理差、租户多、容积率高的问题,二手房价格受到了影响。”卢麟认为,在市场好的时候,一些小区可能会因为区位比较好而出现普涨,但随着投资行为的减少,住宅的居住属性显得更为重要,一些老小区和物业差、配套差、户型差的次新小区不可避免地会陷入价格跌幅较大的窘境。
中指研究院相关负责人分析,过去几年,郑州受疫情、水灾的多轮冲击,城市经济和房地产行业都受到较大影响,住宅成交量持续下滑,房价下降压力较大。今年以来,住宅成交量同比回升,新房价格稳中微跌,企稳态势初显,尤其是改善项目保持良好的销售表现。此次新政出台后,对于改善型住房需求或有进一步的促进作用,但对于整体市场的提振效果较弱,当前宏观经济环境和城市就业收入没有明显改善,市场短期压力仍然较大。卢麟判断,政策的出台或许能够止跌或者扭转下降的边际趋势,但想改变整体态势,仍需静待时间。