晓美有些后怕又庆幸。她在华东某市购买的碧桂园楼盘一期项目在等待两年后刚刚交房。8月11日，社区群里讨论热烈，还有许多业主在担忧，小区的三期、四期项目还能如期交付吗？
8月10日晚间，碧桂园（02007.HK）发布公告，此前的亏损预警变成了现实：集团预期截至6月30日，上半年亏损在450亿元至550亿元。去年同期，碧桂园还录得净利润19.1亿元。而在楼市火热的2017年，碧桂园全年净利润也不过287.52亿元。今年半年时间就几乎亏掉了2年的家底。
8月11日傍晚，碧桂园官方发布致歉信，称坚持不躺平，通过加快销售、盘活资产、削减支出、控股股东支持等措施千方百计全力自救，尽最大努力保交付、保信用。致歉信落款为碧桂园董事局主席杨惠妍和碧桂园总裁莫斌。此前，杨惠妍曾长期霸榜中国女首富之位，但随着碧桂园股价接连下跌，杨惠妍也让出了女首富宝座。
（碧桂园的致歉信截图）
据第一财经，有机构人士透露，碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序，公司已聘请中金为财务顾问，主导重整事宜。
债务重整，通俗地说，就是向债权人“摊牌”：如果不能按原来合同约定偿还本息，与债权人商议其他的清偿方式，如约定新的时间（展期）、利率甚至本金总额，获得流动性后再逐步偿还。
还可能变更偿付方式，例如所谓的“债转股”，用股份偿还债券人的债务，这样实际占用的资金较少。或者更直接的方式，以资抵债，或者出售项目和资产，变现偿还债务。
有地产业观察人士对作者评价，碧桂园近两年一直在处置资产保交楼、保兑付，坚持到当下殊为不易。碧桂园尽力了。
作者统计，碧桂园确实在身体力行“保交楼”：2022年交付70万套，2023年交付27.8万套，超过第二名融创和第三名保利之和。
作者梳理，2021年以来，就陆续有多家大型房地产企业陆续出现流动性问题，走上债务重组道路。
以华夏幸福为例，2021年2月，华夏幸福公告债务违约；9月，公布了化解其总计2192亿元的债务的方案。2023年7月10日，华夏幸福公告称，已实现债务重组金额1812.96亿，占金融债务82.71%。
在近三年的时间里，因债务违约而推动债务重组的房企名单不断拉长：恒大、融创、富力、奥园、绿地、融创、中梁控股、合景泰富、世茂、中南建设、中梁控股、花样年、旭辉……
当前，碧桂园也成为其中一员。根据经验，债务重组从方案退出到落地，往往需要一年到数年的周期。债务重组亦是博弈过程，而市场普遍给予了碧桂园理解，许多行业资深人士呼吁债权人给予碧桂园回旋的空间和时间。
在8月10日的公告中，公司称管理层进行了深刻的反思：“虽然对本轮市场调整周期有所预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
碧桂园当下困局的核心问题，便在于大量中小城市的布局短期无法退出，和高负债高周转带来的现金流困境。
这曾经是碧桂园攻城略地的法宝。在此前一轮的房地产上升周期中，碧桂园靠着放权地方“诸侯”，靠着“拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转”的“456模式”，2013年销售规模突破千亿，2017年以5508亿元的销售规模，超越恒大、万科登上“宇宙第一房企”宝座。
成也萧何，败也萧何。
2023年前七个月，碧桂园销售金额仅为1408亿元，较2021年下降35%、较2021年下降61%。特别是在三四线乃至更低线城市，之前在土地、项目上沉淀的资金回笼放缓甚至停滞，一直高速前进的资金周转节奏开始脱节。
碧桂园的流动性压力不断积累。直到8月8日，市场爆出，碧桂园两笔原本应于8月7日支付利息的美元债未能按时支付票息，碧桂园境内外债券价格大跌。投资者恐慌出逃：截至8月11日港股收盘，碧桂园系三家上市公司碧桂园（2007.HK）、碧桂园服务(6098.HK)、博实乐教育（BEDU.N，原碧桂园教育集团）股价相较于上周五（8月4日）下跌28.28%、20.8%、17.27%。
受其连锁反应影响，港股、A股地产股集体受挫，与地产密切的关联的银行、建筑、建材等板块股价也深受牵连。
公司人士在接受澎湃新闻采访时坦言，自2021年以来，行业持续低迷，多重不利因素迭加，导致行业销售持续下滑，公开市场融资失效，行业步入了前所未有的困难时期。受近期销售额与再融资环境持续恶化，迭加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力。
房地产的底层逻辑就是资金的逻辑。在房地产上升周期，地产公司通过持续的境内、外举债，提升资金规模，进而放大营收和利润。但一旦地产周期转换，前期积累的债务本息逐渐到期节奏非但不会发生变化，新债发行的难度和成本也会大攀升，“借新还旧”乱了脚步，迭加经营回款的节奏不力，债务违约的可能性也会随之抬升。
作者整理，碧桂园2023年内到期的人民币债券总额亦有130.95亿元。
碧桂园在公告中表示，“董事会谨代表公司恳请对碧桂园当前的困难和调整举措给予理解和支持”，要“从哪里跌倒就从哪里爬起来”。
在致歉信中，杨惠妍和莫斌强调了“保交付、保信用”。与此前7月21日的表态中，“保信用”重回公司的表态。
