资料图。2007年1月31日，一名男子骑着自行车穿越深圳的建筑工地。( PHILIPPE LOPEZ/AFP via Getty Images)
楼市衰颓已久的深圳市，日前接连抛出两个“王炸”政策以挽救楼市：一方面宣布调整享受优惠政策普通住房认定标准，另一方面下调二套首付比例。有经济学家表示，此举虽短期内可起到提振楼市的效果，但长期而言，仍难扭转疲弱需求。
星期三（11月22日）晚间，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，宣布要对普通住房的标准进行调整，新政策将从2023年11月23日起执行。
根据这份通告，深圳市原来的可享受优惠政策普通住房认定标准要求，必须同时满足住宅小区建筑容积率1.0及以上、单套住房套内建筑面积120平方米及以下，或者单套住房建筑面积144平方米及以下、实际成交总价750万元及以下等三个条件。
这次调整后，没有再对实际成交总价进行限定，而上述其它几项条件，只需同时满足其中两个条件即可。
上述政策在调整前，曾被市场人士批评为把普通住房交易“豪宅化”，并不符合实际的房价水平。而把普通住宅认定为非普通住宅，会导致消费者要承担更多的税费。
据深圳市乐有家研究中心计算，一套满5年、总价770万元的住宅，政策调整前的增值税以及附加税高达38.16万元，而政策调整后为0元；个税方面，政策前为11.01万元，政策后为7.7万元；契税方面，政策前22.02万元，政策后为23.1万元。
同一天，有官媒报导称，从有关部门获悉，深圳从11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例，由原来的普通住房70%、非普通住房的80%，统一调整为40%。
关于调整二套住房最低首付款比例方面，截至目前，深圳市住建局官网、中国人民银行深圳市分行官网及微信公众号尚未发布正式的文件。但有陆媒报导称，已经有招商、建行、平安、浦发等多家银行的工作人员向媒体确认了相关信息。
其中，建行工作人员还补充说明，目前二套房最低比例可以是4成首付，但在之前房贷未结清情况下，二套房利率需要加30BP。平安银行的工作人员则透露，在具体执行相关政策时，一般是以进件审批时间为准，但是现在二套房（交易）数量“不是特别多”。
上述两项政策被中国大陆媒体形容为“王炸”。其中有媒体引述专家的说法放风称，“政策风向开始改变”。而相关消息经媒体报导后，网络社交平台上的深圳地产群开始活跃起来。
不过，市场上关于这两项重磅政策的实际效应将如何，仍存在不同的看法。除了官媒大力宣传为“重大利好”外，也有观点认为，短期内能购促使深圳楼市维持一两个月的热度，但长期效应如何仍需观察，更有业内人士对政策效果预期不乐观。
一位陈姓房地产从业人士在受访时救对陆媒表示，利好措施会刺激市场回暖，但效果不会很大，因为要提振市场信心，仅仅靠降低购房成本是不够的，“更关键的是要稳经济稳就业，让大家对未来收入增长有信心。”
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受陆媒采访时也表示，下调利率可带动一部分需求释放，但后续还需要有其它降成本政策跟进。尤其是需要居民端的就业和收入能逐渐稳定后，收入基本面才能好转，商品房交易才能稳定下来。
事实上，自8月以来，深圳市已经陆续出台认房不认贷、房贷利率下调等政策，都是短时间内虽有一些刺激效果，却难以持久。
乐有家研究中心监测数据显示，今年8月和9月深圳全市的一手住宅网签成交数量，连续两个月同比都是下跌，其中9月份的跌幅仍有6%。
此前有陆媒报导，与2021年挂盘均价进行对比，共有1806个小区挂牌价下跌，占比总楼盘数的95.9%。其中，下跌10%-20%的楼盘占比50.7%，超总跌幅小区的半数；跌幅在20%-30%的楼盘占比26.4%；跌幅小于10%的楼盘占比15.3%。
其中，跌幅最高的楼盘是位于罗湖莲塘片区的仙桐馨苑，目前挂盘均价为5.3万元/平方米，2021年挂盘均价为9.1万元/平方米，下跌了42.3%。
基于上述消息，李宇嘉直言，“市场预期非常悲观，已经形成了下跌预期和实际下跌的循环。”
李宇嘉进一步分析说，深圳市的中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群，少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。因此，“需求端的政策可以释放一部分被政策挤压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。”
