定居日本东京的徐奔，新的一年更忙了。
他最近一直在物色两室一厅的房子，“从稳定性来看，两居室更有优势。”
在日本开民宿的王启源假期里忙得像陀螺，连轴转。白天要清洁房间，晚上要接来日本游玩的外国旅客，凌晨见缝插针处理线上的咨询订单。平均每天只吃一、两顿饭。
本想开源节流，不聘请员工。但他还是在社交平台上发布了招聘助理的信息，要求会日语、会开车，一周不固定双休，年薪15万元人民币。王启源告诉南方周末记者，“扛不住了。”
他们有一个共同身份：日本的“中国房东”。
2023年中，日元对人民币汇率跌破0.477，中国投资者再度瞄准日本房产市场，伺机“以小博大”。在日媒报道中，中国房东抱着大摞现金涌入，“买房就像买菜”。
“紧俏的时候，客户们‘拿着现金排队’。”徐奔告诉南方周末记者。他在东京的涩谷区开了一家不动产公司，做在日华人的房屋生意。
“90后”小伙王启源累计在日本购入了二十多处房产，称仅2023一年净利润就超过300万元人民币。他直言，“做旅馆、做民宿、做学生寮，这三类回报率比较高。”
而“大浪淘金”永远是冒险家的游戏，有沙金，也难免有暗礁。在异国闯荡的中国生意人，不仅要涉过资本骗局的险滩，还要预判政策异动的风险。
抢房，“晚了就没了”
几年前的一个过年，徐奔在东京看中了一栋“一户建”，觉得非常适合做民宿。
这种类似别墅的建筑，属于私人独立住宅。室内总面积普遍在70-150平方米之间，一般自带停车位，有的还会有院子。
徐奔说，房子卖价约300万元人民币，但如果要全部翻新装修，预估还得再花百来万元人民币。
“这不是一个小数目”。就在徐奔踌躇之际，一个中国老板掏出全款，现金埋单，“甚至想把隔壁未挂牌的房子也买下来”。
诧异之余，徐奔明显发觉，中国人到日本买房，又热起来了。
徐奔老家在上海，2018年起，名下公司正式涉足日本不动产生意。
经营一年多，业务刚稳定下来，就碰到了新冠疫情。徐奔发现，早在疫情前，中国人来日投资的趋势已明显上升，疫情期间热度有所下降。随着疫情结束，“中国买家又赶了上来”。
徐奔遇到不少中国老板，兜里揣着一两亿日元（相当于人民币六七百万元），全款现金付款买房。与疫情前相比，如今过来做投资的买家，会要求买日本最好的地段，瞄准东京都的港区、涩谷区、目黑区等富人区。
依照日本不动产法规，二手房需在面向中介的某个网络平台统一上架。这意味着，所有中介都能看见待售房源，并联系客户带看。
当一些优质房源被释放后，有意向出手的客户就要比拼“手速”。“有时候客户晚来两个小时，房子可能就已经被卖掉了。”徐奔说。
一般地，通过其他国家向日本的银行汇款，金额越大、手续费越高。当地电子货币公司之间会互相排斥，并非所有地方都可以移动支付。于是，现金就成了海外投资者的性价比之选。
“全都是拿着现金在排队。”徐奔不禁感慨，太夸张了。
虽然都是到日本买房，但中国买家的需求并不完全相同。
徐奔说，如果客户买房自住，需要精心挑选，周期比较漫长，有时要带看半年左右。最长时间带看的买家，徐奔跟了近两年。如果用于投资出租，那就快多了。
“基本上先看平面图，再去现场考察一圈，合适的话，大部分买家会立马定下来，最慢也是一周以内，不然房源都没有了。”他说。
王启源就是一名“投资型”中国买家。他在日本当了六年房东，被身边朋友们称为90后“房王”。
王启源向南方周末记者列出了一份“房产清单”。其中，新宿区、松户市共15套公寓，台东区共4栋“一户建”、1栋小楼、2处土地，累计22处不动产。
起先，王启源买房“胆子”还没那么大，买房时货比三家，或者是跟家里人商量意见。后来，他发现日本像极了“卖方市场”，竞争对手不仅来自中国，还有日本当地人，以及其他外国人。渐渐地，从挑选到买，王启源一般只用2-3天时间。基本上看房后，只要没有大问题，就买了。
“晚点可能就没了。”他说。
“回报率高，且稳定”
很多投资型中国买家倾向于在日本买房出租，王启源就是其中之一。
王启源2017年来到日本，起初跟着朋友学管理房地产。一年后，他觉得在日本做民宿“有赚头”。彼时，在中国住一晚民宿价格约100-300元，日本住民宿的价格已经超千元人民币。
王启源在日本购入的第一套房子是一栋很旧的“一户建”，位于东京都荒川区，价格约40多万元人民币。掏出大部分存款，又借了些钱，王启源买下房后，兜里只剩4万元人民币。
不过，做民宿仅一年后，王启源就净赚24万元人民币利润。尝到甜头后，王启源又买了第二套、第三套……
为了吸引客源，王启源买房坚持“围绕景点”，“比如浅草寺是日本台东区最有名的景点，新宿的歌舞伎町远近有名，游客非常多”。
2018年6月，日本《民泊新法》出台，规定除了“国家战略特区”，民宿每年的经营时间不得超过半年。在有些地方，甚至规定只有周末可以经营。
“民宿只能做180天，而旅馆可以做360天”。为了不让房子闲置，王启源想了个办法，民宿和旅馆“无缝衔接”交叉经营。他只跟短租客签约半年，半年后租客退房，又可以开始做游客民宿生意。
日本实行土地私有制。房子的年数再老，土地依然保值，甚至还会继续升值。因此，房价和租金水平也有一定稳定性。王启源喜欢把低于市场价的房子收回来，无论租多少钱，“都是赚的”。
新冠疫情暴发后，日本政府为了刺激经济，给在日的中小型企业提供了一系列的资金补助，以及免息、低息贷款。拿到这笔钱后，王启源继续投在房产上。
“别人在卖房子的时候，我在买房子。”那时，王启源不知道疫情什么时候结束，只是看到房价跌得厉害，就打算买一些一户建和公寓，出租给留学生，做学生宿舍。
其间，他还抵押了台东区可以做民宿的“老破小”，用贷款在新宿区“零元购”买了一个25平方的公寓，总价80万元左右人民币。疫情后，日本房价上涨，就连这套“零元购”的公寓，也有人愿意以218万元人民币高价购买。
“相当于没出一分钱，净赚百来万。”王启源说。
徐奔也认为，在日本买房出租是一条不错的投资路子。“回报率高，而且稳定。”
他打了个比方，假如用500万元人民币买房子，用于出租，那么每年约有7%-10%的回报率。相当于即使“躺平”，也有50万元人民币的收入。
“踩过坑，才是过来人”
对于投资型买家来说，高利润与高风险总是相伴相随，任何市场也难例外。
2022年，“五百余名中国人在日本炒房‘踩雷’”新闻登上热搜。五百多名中国投资者，购买了日本丰臣公司的房产项目。没想到，丰臣公司称资金链断了，当初承诺收益无法兑现，产权无法过户，数亿财富打水漂。
多位受访房东告诉南方周末记者，外国人在日本买房，一定会踩过几个坑，才能说有“过来人经验”。
徐奔做不动产行业之前，在港区的某地铁站周边，曾买下一室户的公寓。房子装修得很漂亮，卖主是日本公司，租客也是个日本人，租金回报高，地段也不错，这让徐奔看来“买到就是赚到”。
过了两个月左右，租客忽然说要退租，且里面干净得像没住过一样。再招租时，一直无人问津。徐奔发现，同楼里其他房子的租金，明显更便宜。
他这才意识到，很有可能是前卖家找人做了一份“假合约”。即虚报高租金，让房子的回报提高，房子也就能够提价卖，“当时被骗的感觉非常强烈。”
做日本不动产生意后，徐奔再次接触到类似“套路”——以短时间免租为由等，迅速招来租客，签下相对较高租金的合同，房东以此抬高房价卖房。
“这种情况发生在投资用的单间公寓、整栋楼房比较多见，自住为主的一户建少。”徐奔说，与其说是坑，倒不如说是业界普遍存在的现象。贪图高回报的买家，很容易因为这个原因买亏。
王启源对此也颇有感触。
他说，如果想要在日本做投资，一些装修得很精致的房子，已经被人加价得厉害，“千万不能碰”。
反而要找一些破房子，即建筑物是破的，土地是升值的。重新翻新、进行变现。
不过，老房维护的费用也不便宜。
“如果要自住，太破、太便宜的房子不能买。”在日本福冈做房产投资的高智胜觉得，一套房子的翻新费用、维护费用，可能要再花几十万元人民币。
“尤其是一户建，可能过5-10年以后，房子就开始漏水或者是房屋裂掉。”说到这儿，他的语气突然提高了些，“这类房屋是木质结构，很容易有白蚁，每隔几年就要清理白蚁，也要产生费用。”
即使手上有房，也不是所有人都能如愿当上“房东”。
两年前，在横滨工作的美玲一家搬入新买的公寓。很多朋友建议她把此前购买的房子拿来出租，但在日本，如果没有全部还清贷款，房子不能出租，只能挂房出售。
据了解，当地的不动产政策要求，只有全款、投资贷款的房子可用于出租。如果是用住房贷款的房子，只有还清住房贷款，才能进行租赁。
“我们买房只是用来自住，并不能带来收益。”美玲说，她现在只希望有人看中她正在出售的房子。
多位受访“房东”提醒，投资需谨慎，“如果对日本地产没有足够了解，大概率会被‘割韭菜’”。
“当租客是日本人”
在日本，不少中国房东做华人圈生意。和前者不同，投资人高智胜出租的房子里，有80%是日本当地人。其中，30-40岁年龄段占了大部分。住最久的租客，已经租了20年。
日常经营中，高智胜很少跟租客接触。他把所有的房子交给了日本的管理公司。从招租客，到日常的维修维护，再到每个月的收租金，管理公司“一条龙服务”。虽然每户需要缴纳租金的5%作为费用，但好在不用自己操心太多。
此外，高智胜还要求入住租客要加入“保证会社”，相当于租客的“担保人”。如果租客拖欠或者忘记交房租了，保证会社就会优先代付房租，之后再和租客对接事宜。
即使如此，赚日本租客的钱，也并不容易。
高智胜曾经有个租客，40岁，每个月都是靠父亲接济生活。他基本上每天不会走出屋子，就一直在里面住着。在日本，也被称为“啃老族”。
有一阵子，这位租客突然有两个月没有交房租，通过保证会社打电话询问情况才发现，租客父亲去世了，没有经济来源。于是保证会社就先垫付租金给高智胜。直到一些日子后，这位租客可以按时交房租。
而且，日本租赁市场默认，租客相对于房东，是属于弱势的一方。即使租客长期不交房租，在未得到租客允许的情况下，房东也没有权利随意进入其房间，否则会触犯日本刑法第130条，“侵入住宅罪”。
“如果他拖欠房租走掉了，我是没有办法跟他要钱的。”高智胜说，租客交不出租金，只是信用体系崩塌，也不可以赶对方走。
比起“啃老族”，高智胜更怕租客“孤独死”。
在日本，时常可以看到高龄独居者病死、饿死或自杀。据日本国立社会保障和人口问题研究所推算，到2040年，日本65岁以上的独居者，将占日本老龄人口的四成以上。
高智胜曾经遇到过一个房子，很想买。不过有位比较年长的租客，在里面租住了40年。
“老头子”很孤僻，就连房子的空调，他也不需要房东进去安装。高智胜最终不敢买下。“一旦有人在你的房子里走掉的话，是非常麻烦的一件事情”。
在屋内发生过自杀、他杀、孤独死等事件的房子，被称为“心理瑕疵物件”。根据事件影响大小和时间久远，出售的价格各有不同，不少甚至会半价出售。
“不仅房子会掉价，新来的租客也会忌讳这件事情。”高智胜说。
“没办法躺平”
虽然拥有二十多套房产，王启源却形容自己“很苦，天天掏马桶洗厕所”。
“很多朋友都以为我在日本开豪车，每天喝香槟、开派对。”王启源苦笑说，自己之所以能赚到些钱，“全靠自己动手”，因为日本的人工费用很贵，一个员工的月工资起码要15000元人民币以上，且只做白天，没办法接送半夜来自世界各地的旅客。
为了开源节流，王启源把民宿的卫生打扫，外包给了清洁公司。
不过很多时候，清洁公司人手不够，王启源就自己去洗厕所、洗马桶、拖地、叠被子。与此同时，他让自己爸妈过来帮忙搞卫生。
有时遇上突发情况，比如租客把房卡搞丢、马桶堵了，王启源就得赶过去帮忙。甚至晚上租客喝酒唱歌，打扰到邻居，他也得开车过去，给邻居道歉。
有意思的是，王启源目前还在租房住。
“三室一厅的房子，可能要五六百万元人民币。”王启源说，无论是全款还是贷款，都会增加自身的负债。而买房子自住的回报，可能远远小于投资房产的回报，加上自己需要有现金流通，他觉得还不足以“背上房子”。
“退休之后可能会把在日本的房子全都卖掉，这样才能真正有钱养老。”王启源说。
已经招了二十多名员工的徐奔，也觉得“躺平不了”。
日本的人工成本、租金成本高，每一项运转都需要成本。而外国人在日本开公司也有天然的劣势。
一些来自香港或是新加坡的富商，对东京很了解，指定要购买东京的某顶级大楼顶层的房子。但这些资源本就稀缺，对于在日本开中介公司的中国人来说，很难拿得到。只能一边想方设法找房源渠道、一边尝试寻找让客户满意的房源。
“实际上，很有钱的、顶尖的客户，非常不容易跟”。徐奔直言，这些客户的要求很难实现，他们也不愿轻易妥协。
在日本福冈，高智胜花400万元人民币购入的4层独栋大楼，占地面积390平方米，连带11个停车位，一直处在满租状态，回报率约7%。
但他想把另外一栋2层建筑物推倒，重新建成7层楼高，适合做民宿的公寓楼。“这又是一笔不小的费用，压力很大”。
徐奔说，在日本这么多年，很多东西都是自己开公司慢慢挣出来的，到现在为止，已经是想躺平也很难躺平的一个状态。
“除非哪天我把公司关闭了或者说转让了，这样才可能躺得住。”
