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中国经济挤牙膏式放松 会给所有人的心态搞崩

自央行5月17日发布房地产金融新政以来,各地的新政纷纷落地,密度之高用“争先恐后”来形容不为过。

据统计,“5.17”后10天内,全国明确发布政策文件执行首套房15%最低首付比例的城市已经超过100个,累计超过150个城市已经明确取消了房贷利率下限。上海、广州相继采取了大动作,更被视为重大的政策信号。

政策效果如何尚未可知,舆论先撕裂了。有说挂牌量大增要暴跌的,也有说挂牌价大幅跳高要暴涨的,看涨的、看空的隔空掐架,热闹非凡。撕裂的舆论折射出市场心态不稳。比起扑朔迷离的价格走势,这种过山车式的市场心态才是当前楼市最大的问题。

有朋友问我看涨还是看跌,我的答案是:看不懂。

一、

经历“限购、限贷、限售、限价”的长期限制,房市的价格体系已经严重紊乱。调控期间,有一二手房价格倒挂的,也有新房价格“平稳”、二手房价格大跌的,都是价格体系紊乱的表现。政策松绑后,房价回归市场机制是需要一定的时间。而且,本轮调控周期伴随着宏观经济形势的重大变化,此前经济高速增长期的经验都不适用了,这也增加了“估值-寻价”过程的变数。

这两年商品房交易量大跌,除了需求转弱的因素外,也有部分原因是买卖双方对房价趋势心里没底的观望。尤其是买方怕买亏了,都不愿意下场。

政策松绑后的市场极端行为,不管是大幅跌价急售的极限跳水,还是开价上涨一二百万的极限跳高,都有浓厚的投机色彩,都不能作为市场价格趋势的判断依据。因为,这种极限操作或出于恐慌心理,或出于赌博心理,都是冲动性的非理性行为。

交易参与者还在懵圈,围观吃瓜的能有多明白?所以,今天舆论场上看涨的、看跌的,都是立场先行的主观判断,缺乏符合当下形势的客观依据。

看涨甚至担心暴涨的观点,主要依据是此前楼市调控周期的房价变化规律。可是,前两轮“涨价去库存”是在经济高速增长期的宏观环境下发生的,今天已然时过境迁。收入增长预期和资产升值预期都不足,支撑房价全面快速上涨的动力不足。

笃定“普跌”、“大跌”的,主要依据是需求转弱的宏观判断,这又过于宏观了。三四线的房地产市场是2015年货币化棚改强拉起来的,没有真实需求的事实已经无法改变,那“北上广”有没有?“资产荒”的避险心理、储蓄的超高水位,对一线城市核心地区房产的价格支撑作用,能不考虑吗?

截止今年4月份,住户存款145万亿,比2019增加了60万亿有余。超额储蓄的水位那么高,居民可选择的优质资产又那么少,经济发达地区一二线城市的优质房产是为数不多的避险选择。

但是,到底能有多少钱流进房市、资金注入能持续多久,一线城市楼市的核心资产又能装下多少钱,是否能像过去那样对周边产生外溢效应,都是未知数。

真实的市场决策是很复杂的,宏观微观、个体群体的因素太多了,没有人胜任预言家的角色。

目前抽象地争论房市的价格趋势意义不大。是骡子是马,得牵出来溜溜。交易量上不去,一切都是空谈。越是交易量萎缩,市场就越是投机,长此以往,市场心态就崩了。

不要在市场中考验人心的韧性,任何资产长期处于价格趋势不明、市场投机氛围浓厚的“亚健康状态”,投资价值都会大打折扣,甚至被市场抛弃。这才是中国房地产目前最大的问题,是涨是跌都不怕,最怕的是“搞心态”。

坦率的说,目前挤牙膏式的政策松绑就是在“搞心态”,强调控的长期心理阴影更是把心态搞到崩溃。

二、

还有朋友问我怎么看目前的政策调整,我还是那句话:看不懂。

或许有人会感到不解,政策放宽放松的趋势不是很明显吗?有什么看不懂的呢?但事实就是看不懂。好像是松了,连央行都下场救市了,可是政策放宽还是挤牙膏式的操作。这不是让人看不懂吗?

现在市场心态不稳的主要问题还是出在了政策。

短期而言,这种挤牙膏式的放宽政策,造成了政策预期被无限放大,加剧了市场观望情绪。“5.27”上海出台一套政策,首套首付降低到20%,“5.28”广州出的政策,首套首付15%。这种挤牙膏式的政策竞争局面下,购房者难免会在心里嘀咕,“说不定过几个月上海的首套还能再降点呢?”。

“政策胡萝卜”总在眼前晃悠,抽冷子还真能咬到一口。吃到一口就是几十万甚至上百万的出入,人家怎么能不观望?何况还有“解限价”这个最大胡萝卜还在那儿悬着,谁肯轻易下场?哪怕是所谓“刚需”,能比这百万计的真金白银“刚”吗?收入调整掉了,能不慎重?

所以,政策放松的牙膏不挤干净,楼市重启就无从谈起。知道你要松绑,但是不松到底,那就会一直观望下去。

长期而言,“强调控”政策积累的心理阴影,抑制了房地产需求的释放。绝大部分人一辈子买的最贵的商品就是房子,没有之一。大半辈子甚至两三代人的钱包都砸在房子上了,求的就是一个资产稳定保值。这是楼市最根本的心理基础。经济形势不好、市场行情不好,房价跌了,只能期待行情转好回回血。可是,行情真的起来了,调控政策横空出世。每次“强调控”都是抑制房产的流动性、抑制房产价格,高昂的政策成本都是由买房者承担的。几行字就能擦掉几百万,人生能赚几个一百万,经得起这样反复摩擦?一而再、再而三,市场心态就崩了。资产价格上涨的红利不可期待,却要承担政策风险和市场风险的双重风险,房产的吸引力还能有多大?

随时随地可以动用所有政策工具,无所不用其极地抑制房价,是中国楼市的长期政策环境。既然“刹车”随便踩,临时松一下又能改变什么?今天可以松,明天就可以紧。今天松一分,明天就可以紧十分。今天降契税,明天就可以收房产税,诸如此类。

本质而言,这就是政策干预缺乏产权边界的约束。说不让卖就不能卖,说不能涨价就不能涨价,在强势的政策面前,产权支离破碎。不是所有人都能意识到强调控和产权保护之间的冲突,但是缺乏产权保护的后果却会影响所有人的购房决策。

调控的政策之手,随时随地可以伸进市场翻江倒海,市场心态是很难企稳的。这种心态不稳在经济高速增长期表现为“买涨不买跌”的投机性。政策窗口一打开,争先恐后“上车”,唯恐踏空。这造成了“房价永远涨”的假象。现在经济处于下行周期,市场心态不稳又会以何种形式呈现呢?过去没有经历过,今天很难判断。

因此,政策调整犹豫不决,可以理解。放松后到底是涨是跌,涨多少跌多少,谁都心里没底。只能一点点挤牙膏地试探,但是这种谨慎操作并不能降低楼市的风险。越是挤牙膏,市场心态就越是跌宕起伏、高度撕裂。大部分潜在需求止步观望,少数冒险下场的投机性拉满。交易量大幅萎缩,放大了投机交易对价格的影响,导致市场环境的进一步恶化。

只要政策的手还在市场里搅合,市场心态就很难稳定,观望情绪也不会消除。重启楼市,也就无从谈起。

总而言之,政策放宽的大方向是正确的。既然方向定了,那就贯彻到底。涨也好,跌也罢,交给市场选择。今天中国房市的核心不是名义价格的涨跌,而是流动性的恢复。区域分化也好,“以价换量”也罢,总比有价无市的流动性消失要好。因此,今天对楼市的观察,价格不是核心,真实的市场交易量才是最重要的指标。

三、

楼市很重要,楼市很复杂。但是,无论怎么重要、如何复杂,楼市还是“市”。背离市场规律、脱离市场机制的政策干预,长期干扰中国房地产行业的健康发展。

然而,以价格管制、压制流动性为主要手段的逆市调控从未生效。前几轮调控“涨价去库存”是反市场的;不控地价控房价不涨的“面粉涨价面包不准涨价”也是反市场的。

中国楼市那么多年,可谓“逆市场”调控集大成。但是,既没有改变市场的走势,更没有形成公平交易的机制。不断被削弱的产权,造成了市场心态、价格机制的严重扭曲。其中的教训不可谓不深刻,涉及到政策干预和产权边界之间的冲突、财政需求和民生经济之间矛盾等深层次问题。冰冻三尺非一日之寒,这些都需要慢慢调理。

当务之急是,彻底消除“逆市场”的幻想,只有顺势而为,让市场机制充分发挥作用,才能重启一个健康的楼市。

责任编辑: zhongkang  来源:关胖本胖 转载请注明作者、出处並保持完整。

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